Căn hộ cao cấp dẫn đầu thị trường nhà ở

Chung cư cao cấp áp đảo thị trường

Trước đó, theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, giá bán sơ cấp căn hộ TP.HCM quý II đạt trung bình khoảng 77 triệu đồng/m2, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước.

Nghiên cứu từ DKRA Group cũng chỉ ra, trong quý vừa qua, giá chung cư TP.HCM ghi nhận mức cao nhất lên đến 493 triệu đồng/m2 từ một dự án tại quận 1. Thành phố hầu như đã cạn nguồn cung căn hộ bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) và cũng không còn dự án nhà ở thương mại dưới 45 triệu đồng/m2.

Dù TP. HCM thiết lập mặt bằng giá chung cư mới, và ghi nhận mức tăng trưởng cao nhưng vẫn bị Hà Nội “bỏ xa” về tốc độ tăng trưởng. Theo số liệu của OneHousing, tại Hà Nội, nguồn cung mở mới chung cư trong quý II/2024 đạt 8.400 căn, tăng 97% so với quý I/2024 và gần tương đương lượng nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2023 (8.600 căn).

Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm tới 61%, phân khúc trung cấp chỉ đạt 2,3%. Giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội trong quý II/2024 đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 25% so với quý trước và 30% so với cùng kỳ.

So sánh ở mốc xa hơn, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội ghi nhận mức tăng vượt bậc với 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng 27% của thị trường TP. HCM.

Trong báo cáo thị trường mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết sản phẩm nhà ở ngày càng kém đa dạng bởi tình trạng lệch pha nghiêm trọng. 9 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường vẫn phân hoá mạnh với 70% là căn hộ chung cư. Trong đó, phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) và hạng sang (hơn 80 triệu đồng/m2) chiếm áp đảo, với 70%.

Khảo sát thị trường 9 tháng đầu năm cũng cho thấy, rổ hàng căn hộ bình dân tại huyện vùng ven ngày càng đội giá cao hơn trước. Giá bán tại một số dự án tăng nhanh lên ngưỡng trên 40 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều căn vọt lên vùng giá 50 triệu đồng/m2. So với giai đoạn 2018-2019, thời điểm chung cư huyện ven chủ yếu phân khúc bình dân dao động 15-20 triệu đồng một m2, hiện mặt bằng đã tăng cao. Phân khúc giá "mềm" nhất thị trường Hà Nội nay đã vênh lên 2-2,5 lần sau 6 năm.

Tình trạng nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm sóng thị trường có xu hướng gia tăng từ đầu năm đến nay. So với quý III/2023, nhà ở hạng sang tăng gấp đôi, còn căn hộ bình dân có xu hướng sụt giảm. VARS cho biết phân khúc trung cấp (từ 25 đến 50 triệu đồng) tập trung tại các đại đô thị ven đô, thậm chí dạt sang thị trường tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai...

Trong 3 năm tới, nguồn cung căn hộ cao cấp vẫn áp đảo thị trường

Thời gian tới, nguồn cung căn hộ có xu hướng cải thiện nhưng phân khúc cao cấp vẫn dẫn dắt thị trường, còn bình dân tiếp tục biến mất.

Nhận định về thị trường bất động sản trong những năm tới, Cushman & Wakefield (C&W) cho rằng, trong 3 năm tới, TP. HCM sẽ có thêm khoảng 37.000 căn hộ, phần lớn vẫn thuộc loại hình cao cấp. Quỹ đất ở các quận trung tâm sẽ dần khan hiếm, kéo nguồn cung mới mở rộng ra các khu vực xa hơn, phù hợp với phát triển hạ tầng trong tương lai như Nhà Bè, Bình Chánh, TP Thủ Đức.

CÒn tại Hà Nội, CBRE dự báo 3 tháng cuối năm, Hà Nội sẽ đón nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn mở bán năm nay lên 30.000 căn, cao nhất 5 năm. Vì có thêm nhiều dự án hạng sang mở bán vào cuối năm, mặt bằng giá sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) tiếp tục tăng. Dư địa tăng giá tại Hà Nội khoảng 18-22%/năm.

Cũng theo đơn vị này cho biết, thị trường Hà Nội đã đón đợt tăng giá rất lớn trong giai đoạn vừa qua nhưng vẫn có thể nhích lên tiếp. Trong khi đó, mức tích lũy giá của phân khúc căn hộ ở TP. HCM chỉ quanh 5-6%.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận xét, chu kỳ tăng trưởng mới được dẫn dắt bởi thị trường Hà Nội lần này có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước của TP. HCM. Theo bà Dung, khung pháp lý đang hoàn thiện giúp ngành bất động sản lành mạnh, cân bằng và khơi thông nhiều điểm nghẽn.

Trong khi đó, ông Gim Teck Yew - Giám đốc khối kinh doanh và tiếp thị Gamuda Land cho rằng, cơ hội đầu tư nhà tại Hà Nội có thể đang tốt hơn TP HCM vì triển vọng tăng giá hấp dẫn. Tuy nhiên, ông lưu ý nếu giá bất động sản ở Thủ đô đã tăng quá cao, dẫn đến tình trạng bất hợp lý, nhà đầu tư sẽ nhìn lại TP. HCM.

Cũng theo chủ tịch VARS cho rằng về lâu dài, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội. Ông khuyến nghị cơ quan quản lý cần sớm có các biện pháp "khơi thông" đường đi cho phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà xã hội. Cùng với đó, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu, phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, hạn chế tình trạng lệch pha hẳn sang dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang.