Căn hộ cho thuê: Giờ là thời điểm “vàng” để đầu tư?

Vẫn hấp dẫn nhà đầu tư

Mặc dù bị ảnh hưởng từ tình hình chung của thị trường, trong giai đoạn cuối năm 2023, loại hình căn hộ có sự sụt giảm nhẹ về giá bán. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng đây vẫn là loại hình đầu tư hấp dẫn trong năm 2024 này.

Theo Batdongsan.com.vn, trong 8 năm từ 2015-2022, nếu so sánh với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, ngoại tệ, vàng, đất nền, gửi tiết kiệm… thì lợi nhuận từ đầu tư căn hộ vẫn luôn duy trì 12,5%/năm. Năm 2024, giá thuê căn hộ TP.HCM có thể sẽ tăng từ 4-6%, theo đó tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng sẽ tăng lên ở mức 4,9-5%.

Chuyên gia cho rằng, đầu tư căn hộ vẫn là hướng đi an toàn và tạo ra dòng tiền tốt trong 3-5 năm tới. Nguồn cung căn hộ sẽ vẫn khan hiếm, do quỹ đất cạn kiệt và pháp lý vướng mắc. Vì vậy, trong khoảng thời gian đầu khi thị trường khó khăn, chủ nhà có thể xem xét khai thác đầu tư cho thuê để có thêm dòng tiền, chờ thị trường sôi động trở lại thì bán ra kiếm lời.

Với các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, căn hộ cho thuê tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn vì tỷ suất lợi nhuận trung bình cao và ổn định hơn so với các kênh đầu tư khác. Việc tiếp cận nhà ở chung cư ngày càng khó khăn khi tốc độ gia tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng trưởng giá nhà. Trong tương lai, những dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư cần tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên, phần nào khiến xu hướng đi thuê nhà ở tăng mạnh trong thời gian tới.

Bà Giang Huỳnh – Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cho biết, giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ tại thị trường TP.HCM là 592 USD, khoảng hơn 14 triệu đồng. Đây là thị trường phù hợp với nhóm người lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam.

Theo vị chuyên gia Savills Việt Nam, giá thuê nhà được xem ở mức “phải chăng” khi chi phí dành cho thuê nhà ở chiếm khoảng 30% tổng thu nhập hàng tháng của mỗi người. Trong khi đó, lợi nhuận đầu tư cho thuê đối với các sản phẩm giá rẻ như nhà ở công nhân tương đối thấp, bù lại nhu cầu và công suất sử dụng lại cao.

Với những thị trường tỉnh, việc đầu tư cho thuê căn hộ sẽ mang lại lợi nhuận tích cực hơn trong dài hạn. Ở các thị trường phát triển nhiều khu công nghiệp như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, nguồn cung căn hộ vẫn còn hạn chế, nhu cầu thuê tăng cao theo sự tăng trưởng của kinh tế địa phương, dư địa khai thác cho thuê sẽ dễ dàng và tích cực hơn, ít chịu cạnh tranh so với các đô thị lớn.

Trong khi đó, phân  tích nhu cầu thuê đối với căn hộ dịch vụ, bà Trịnh Huỳnh Mai, Phó Giám đốc, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, nhận định các chuyên gia nước ngoài có yêu cầu cao đối với chất lượng căn hộ, vị trí, dịch vụ quản lý đi kèm là yếu tố an ninh, an toàn và một số tiện ích khác. Do đó, hầu hết đơn vị quản lý căn hộ dịch vụ đều là thương hiệu uy tín.

Tại thị trường Hà Nội, theo bà Mai, các đơn vị vận hành quốc tế sẽ chiếm khoảng 87% nguồn cung tương lai với 3.309 căn, từ 9 dự án. Tuy nhiên, 7 nhà vận hành nội địa cũng dự kiến cung cấp 521 căn từ 7 dự án. Ngoài ra, khách thuê tại Hà Nội có xu hướng lựa chọn ở khu vực trung tâm và di chuyển đến vùng công nghiệp xung quanh để làm việc. Vì vậy, cơ sở hạ tầng tiếp tục phát triển sẽ giúp cho các căn hộ dịch vụ được hưởng lợi.

“Trong bối cảnh công suất phục hồi nhưng nguồn cung hạn chế, phân khúc này dự báo là loại hình đầu tư tiềm năng với tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Nhưng để thu hút khách thuê, nhà đầu tư cần đảm bảo yếu tố về vị trí, chất lượng sống, dịch vụ đi kèm và quy định của pháp luật trong việc cho người nước ngoài thuê nhà ở”, vị Phó Giám đốc lưu ý.

Giờ là thời điểm “vàng” để đầu tư?

Trong báo cáo mới đây, đơn vị tư vấn Savills cho biết năm 2024 là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê bởi lợi nhuận cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm, có thể khai thác cho thuê. Khảo sát 30 dự án hạng A và B tại TP HCM trong năm 2023, đơn vị này chỉ ra lợi suất cho thuê ổn định theo năm, đạt mức 4,8%. Tổng lợi nhuận từ đầu tư căn hộ, gộp cả tăng trưởng giá và dòng tiền cho thuê, đạt khoảng 7,7% một năm.

Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần tính toán kỹ một số tiêu chí khi mua căn hộ cho thuê thời điểm này, theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu công ty tư vấn Savills TP HCM.

Tiêu chí đầu tiên là pháp lý dự án và uy tín chủ đầu tư. Bà Hương cho biết, khi xác định đầu tư căn hộ cho thuê, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những chung cư đã bàn giao và đã có sổ hồng để có thể vay ngân hàng. Trường hợp mua căn hộ mới sẽ có nhiều tính toán hơn bởi khách hàng có thể tận dụng chính sách bán hàng ưu đãi, ưu tiên chuyển cọc để kiếm lời, sau đó mới tính đến việc khai thác cho thuê, chờ tăng giá.

Hiện nay, nhiều dự án mới được tung ra với chính sách bán hàng hấp dẫn, song người mua nhà cần lưu ý về uy tín chủ đầu tư và pháp lý dự án. "Bởi việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác", bà Hương nói. Thực tế, không ít trường hợp vì nhiều lý do mà chủ đầu tư dự án "đứt gánh giữa đường", không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà.

Thứ hai là giá bán và thời điểm xuống tiền. Theo chuyên gia Savills, trong các giai đoạn mở bán dự án, những căn hộ ở phân khu ra mắt sau thường có giá cao hơn so với những tòa mở bán trước đó. Tuy nhiên, khi mua nhà ở giai đoạn sau, khách hàng sẽ được áp dụng nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán đa dạng hơn, giúp giảm áp lực tài chính. Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên đầu tư sản phẩm giai đoạn trước hay giai đoạn sau. Việc chọn thời điểm xuống tiền sẽ phụ thuộc vào nguồn tài chính của nhà đầu tư.

Thứ ba là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà. Bà Hương cho biết, các ngân hàng thường sẽ đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2-3 năm), sau đó thả nổi. Nhà đầu tư phải tính toán kỹ tình trạng tài chính và khả năng quản lý dòng tiền, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Bởi nếu không trả được khoản vay, họ sẽ buộc phải bán tháo, cắt lỗ hoặc phá vỡ cam kết với ngân hàng. Lúc này, khoản vay sẽ bị đưa vào danh sách tín dụng xấu, ảnh hưởng tới việc vay vốn sau này. Bà Hương gợi ý mức vay khoảng 50% giá trị căn nhà là phù hợp.

"Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khi chọn hạn mức vay vì không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể đồng hành với một cam kết dài tới 15-20 năm", bà Hương nói thêm.