Thị trường bất động sản đón những tín hiệu khởi sắc nhưng vẫn còn “điểm tối”

Nhiều diễn biến tích cực

Mới đây, Chính phủ đã thống nhất thông qua Đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 179 Luật Nhà ở 2023 và khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại Tờ trình 19/TTr-BXD ngày 07/5/2024 và hồ sơ liên quan gửi kèm.

Cụ thể, thực hiện theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 44/NQ-CP năm 2024 về phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3/2024 và chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà tại Thông báo 168/TB-VPCP ngày 17/4/2024, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Tờ trình và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội cho phép Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2024.

Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 là 02 đạo luật quan trọng trong đời sống chính trị, kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong việc thực thi chủ trương, chính sách đảm bảo an sinh xã hội của đất nước, giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản, có tác động trực tiếp đến nhu cầu sinh sống của các tầng lớp nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp, có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều Luật khác có liên quan, trong đó có Luật Đất đai 2024.

Ngoài các Luật mới sẽ có hiệu lực sớm hơn, một thông tin đáng mừng đối với bất động sản đó là dòng vốn FDI chảy vào thị trường Việt Nam ngày càng nhiều. Cụ thể, theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, tại khu vực châu Á, dòng vốn đầu tư chảy mạnh vào bất động sản công nghiệp, khi các nhà đầu tư đặt cược vào các tài sản và lĩnh vực mới của nền kinh tế.

Việt Nam đã đạt mức tăng trưởng GDP 5,1% vào năm 2023 và phấn đấu đạt mức 6,0 - 6,5% vào năm 2024, với những chính sách giảm lãi suất đồng thời cân bằng giữa áp lực lạm phát và tăng trưởng kinh tế.

Bước sang năm 2024, riêng 4 tháng qua ước đạt 6,28 tỉ USD, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 4,93 tỉ USD, chiếm 78,5% tổng vốn FDI thực hiện; hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 607,6 triệu USD, chiếm 9,7%; sản xuất, phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa không khí đạt 259,8 triệu USD, chiếm 4,1%.

Trong khi đó, tâm lý nhà đầu tư trên thị trường cũng đã được cải thiện. Theo báo cáo thị trường bất động sản trong quý I/2024 của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ doanh nghiệp, môi giới đến khách hàng, nhà đầu tư đã có sự chuyển biến tích cực về tâm lý, dần loại bỏ trạng thái án binh bất động.

Theo nhận định của bà Phạm Thị Miền - Phó Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư VARS, khoảng 70% khách hàng, nhà đầu tư đã sẵn sàng xuống tiền mua bất động sản trong năm 2024 nếu tìm được sản phẩm phù hợp trong đó, đất nền, thấp tầng là hai phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất. Khi thị trường bất động sản có những chuyển biến tích cực trong quý I/2024 sẽ tạo điều kiện rất lớn để thị trường từng bước hồi phục mạnh mẽ ở những quý tiếp theo.

Chưa thể vui mừng ngay được

Mặc dù những tín hiệu khởi sắc là có, tuy nhiên, vẫn xuất hiện những “điểm tối” trên thị trường. Trong đó, nỗi lo lệch pha “cung cầu” lại xuất hiện. Theo đánh giá về tình hình thị trường bất động sản TP HCM trong giai đoạn 2017-2023 và qúy 1/2024 của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thị trường bất động sản trong 4 năm 2020-2023, ghi nhận là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản do tác động của đại dịch CoVid-19 và các biến động trong khu vực, làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và dự báo sẽ phục hồi rõ nét vào cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi do “độ trễ” của chính sách và do “độ trễ” của quy trình thủ tục đầu tư xây dựng, triển khai thực hiện có tính “đặc thù” của các dự án bất động sản.

Trong quý 1/2024, TPHCM chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4 m2 và chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ và không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

Cũng theo đại diện HoREA, đến hết quý I năm nay cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng; chỉ có 01 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

Do vậy, HoREA dự báo từ nay đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản TPHCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, nhất là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

Chủ tịch HoREA đánh giá, nếu Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm từ ngày 1/7 sẽ tháo gỡ được các điểm nghẽn cho thị trường địa ốc.

Trong đó, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá đất theo giá thị trường, qua đó những người sở hữu đất được cho sẽ hưởng lợi. Ngoài ra, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng để phát triển dự án.

Đặc biệt, việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm tiếp đó cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực cũng sẽ là tin vui cho doanh nghiệp và thị trường để tháo gỡ những rào cản thủ tục còn nhiều vướng mắc trước đây.