Căn hộ cho thuê: Xu hướng đầu tư an toàn trên thị trường bất động sản?

Nhà cho thuê “lên ngôi”

Trong bối cảnh giá chung cư liên tục tăng cao và được dự báo còn tiếp tục tăng trong thời gian tới, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội đã khiến nhiều người chuyển hướng sang thuê thay vì mua nhà như dự định.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, trên thị trường cho thuê 10 tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm nhà mặt phố cho thuê tăng 127% và chung cư, cửa hàng tăng lần lượt tăng 43% và 39% so với cùng kỳ năm trước. Tuy lượng tin đăng một số loại hình bất động sản cho thuê thiết yếu như chung cư, nhà trọ, cửa hàng, lại giảm đáng kể, từ 14 - 20% so với cùng kỳ năm 2021, song các chuyên gia đánh giá, con số này thể hiện nguồn cung nhà cho thuê đang ít đi khi cầu tăng cao và độ phủ của người thuê đã tương đối ổn định.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên tổng giá trị đang có xu hướng nhích dần lên với cả Hà Nội và TP HCM, 6 tháng đầu năm nay là khoảng 4,4%, 10 tháng đầu năm là khoảng 4,6% và có thể lên tới mức 5% vào năm sau.

Mặc dù vậy kênh bất động sản cho thuê chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có xu hướng sử dụng dòng tiền ngắn hạn, còn về dài hạn sẽ phải tính trên nhiều phương diện khác.

Cũng tại Báo cáo mới nhất của chuyên trang Chợ tốt cho thấy, nguồn cung căn hộ cho thuê có sự tăng trưởng mạnh qua từng tháng của năm 2022. Trong đó, nguồn tăng trưởng chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp 5 - 15 triệu đồng/tháng và cao cấp trên 15 triệu đồng/tháng. Cụ thể, phân khúc trung cấp có nguồn cung tăng gấp hai lần so với thời điểm đầu năm, còn phân khúc cao cấp tăng gấp ba lần. Đối với phân khúc thuê bình dân dưới 5 triệu đồng/tháng hiện chỉ duy trì được số lượng nguồn cung qua các tháng. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70%, thậm chí có một số dự án khai thác được hơn 80% công suất.

Bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc thị trường Hà Nội, Công ty tư vấn JLL Việt Nam cho rằng, quan điểm tỷ suất sinh lời thấp nhưng ổn định có vẻ mới đối với một số nhà đầu tư cá nhân, nhưng đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp đến từ các công ty, tập đoàn, họ luôn ưu tiên mục tiêu là dòng tiền ổn định.

Lý giải thêm, bà Nguyễn Hồng Vân cho biết, đây là thời điểm thị trường rất khác biệt so với nhiều năm trước, tín dụng đang bị thắt chặt và một số kênh đầu tư trở nên khó khăn. Các báo cáo của JLL đều cho thấy, thời điểm này là cơ hội để mua các bất động sản giá tốt ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đối với những người có tiền mặt.

“Trong khi các nhà đầu tư đang phân vân có nên mua hay không thì chúng tôi nhìn thấy nhu cầu đi thuê chung cư đang gia tăng, có thể đây sẽ là một kênh sinh lời không quá cao nhưng giữ vốn an toàn. Nếu không muốn gửi tiền vào ngân hàng, lo ngại tiền mất giá thì đây sẽ là cái kênh đầu tư vừa giúp trú ẩn đồng tiền, vừa mang lại dòng tiền đều đặn trong giai đoạn này”, bà Vân nói.

Giá thuê căn hộ liên tục “lập đỉnh”

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, tại TP HCM trong quý III/2022 nhu cầu thuê nhà ở tăng gần 70% so với quý I/2022. Mức tăng trưởng mạnh nhất rơi vào loại hình nhà trọ (78%), căn hộ chung cư tăng 24% so với quý II/2022. Không chỉ nhu cầu thuê, giá thuê căn hộ tại TP.HCM cũng tăng mạnh, nhất là ở loại hình căn hộ cao cấp tại quận 1, quận 4 và quận Bình Thạnh. Trung bình giá thuê căn hộ tại các địa bàn trên tăng từ 12 - 14% so với quý II/2022.

Đáng chú ý, giá thuê trung bình/tháng tăng liên tiếp từ quý I cho đến quý IV/2022. Cụ thể, ở quý I/2022 giá thuê trung bình 11 triệu đồng/tháng, ở quý II tăng lên 12 triệu đồng/tháng, ở quý III tăng lên 13 triệu đồng/tháng và tính đến hiện tại đã lên 14 triệu đồng/tháng, tăng 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp, đây sẽ kênh đầu tư lý tưởng, ít nhất cho giai đoạn từ nay đến cuối năm 2022 khi thị trường  bất động sản nhìn chung còn ảm đạm. Tại các quận trung tâm TP.HCM, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ khoảng 10-15 triệu đồng/tháng, căn 2 phòng ngủ 14-17 triệu đồng/tháng, căn từ 3 phòng ngủ trở lên có giá thuê trên 25 triệu đồng/tháng. Ở vùng ven, mức giá thấp hơn với mức trung bình 5-10 triệu đồng/tháng.

Theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn, nhiều dự án căn hộ cao cấp cho thuê tại quận 1, Bình Thạnh, quận 4, quận 2 và TP. Thủ Đức đều đang rục rịch điều chỉnh giá thuê trong tháng cuối năm.

Cụ thể, các căn hộ cho thuê tại Bình Thạnh như Vinhomes Central Park, Sunwah Pearl, City Garden, Saigon Pearl, quận Bình Thạnh… có giá thuê căn 1 - 3 phòng ngủ rơi vào khoảng 17 - 30 triệu đồng/m². Với các chung cư cao cấp cho thuê tại quận 4 như The Tresor, Riva Park, The Gold View, Galaxy 9 hay Masteri Thảo Điền, Feliz En Vista, Vista Veder, Empire City, Thảo Điền Pearl tại TP. Thủ Đức… đều có giá thuê từ 16 - 40 triệu đồng/tháng, tăng từ 2 - 6 triệu đồng so với giá thuê thời điểm đầu năm nay.

Không chỉ căn hộ cao cấp, nhiều dự án trung cấp, bình dân cũng rục rịch tăng giá sau một năm vì nguồn khách đang quay trở lại. Các căn hộ trung cấp chào thuê tại TP. Thủ Đức như D’Russo, Precia, Centana, Sun Avenua… thời điểm tháng 3/2022 có giá thuê tầm 7 - 15 triệu đồng/tháng hiện đã điều chỉnh lên mức thấp nhất từ 8,5 - 18 triệu đồng/tháng, tăng từ 1 - 3 triệu đồng/tháng so với giá thuê đầu năm. Một số dự án bình dân giá thuê từ 5 - 8 triệu đồng/tháng cũng điều chỉnh tăng lên mức giá 6,5 - 10 triệu đồng/tháng cho các căn hộ diện tích 48 - 60m². Tại khu Nam, các chung cư như Eco Green, Mizuki Park, Saigon South, Sunrise City đều có giá 12 - 17 triệu đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ có nội thất, tăng 2 - 4 triệu đồng so với giá đầu năm.

Chị Minh Thư (tại TP.HCM) cho biết, cách đây một năm, chị thuê căn hộ 2 phòng ngủ rộng 66m2 tại một chung cư quận 4, TP.HCM với giá 15,5 triệu đồng/tháng bao gồm phí quản lý. Tuy nhiên, đến nay khi sắp hết hạn hợp đồng thì chủ nhà thông báo tăng giá lên 20 triệu đồng/tháng.

“Hai năm dịch Covid-19 khiến thu nhập của tôi bị ảnh hưởng, hết dịch đi làm lại mới bắt đầu ổn ổn về thu nhập thì chủ nhà thông báo tăng giá buộc tôi phải chuyển nhà đi xa hơn về Bình Chánh để giảm chi phí. Vì nếu thuê mức giá mới gia đình sẽ khó khăn hơn với các khoản chi tiêu khác”, chị Thư nói.

Ở góc độ chuyên gia, bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM đưa ra dự báo, trong năm 2023, thị trường cho thuê tại TP.HCM dự kiến sẽ sôi động hơn khi nhu cầu thuê nhà của người trẻ ngày càng gia tăng. Nguyên do là khi giá bán căn hộ, nhà phố đang ở ngưỡng cao, vượt tầm tay nhiều người dân đô thị, thu nhập của nhiều người cũng đang giảm do kinh tế khó khăn thì họ phải hoãn kế hoạch mua nhà và tiếp tục duy trì thuê nhà.