Căn hộ dưới 3 tỷ chiếm chưa đầy 5% nguồn cung

Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý II, nguồn cung căn hộ mới ghi nhận tăng 78% theo quý và 199% theo năm. Cụ thể, có 1.125 căn từ 1 dự án mới và 8 đợt mở bán tiếp theo, trong đó hạng B chiếm 70% thị phần. Điều này đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp tăng 13% theo quý, lên 5.574 căn.

6 tháng đầu năm nay, nguồn cung sơ cấp duy trì ổn định theo năm ở mức 6.690 căn, trong đó hạng B chiếm 56% thị phần, tiếp theo là hạng C chiếm 40% và hạng A chiếm 4%. Các sản phẩm chủ yếu tập trung ở phía Đông (TP Thủ Đức) với 57% thị phần và phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) với 29% thị phần.

Lượng giao dịch tăng 655% so với cùng kỳ năm trước. Quý II ghi nhận 2.288 căn được giao dịch thành công, chiếm 70% tổng lượng giao dịch bán trong nửa đầu năm (nhờ các yếu tố như lãi suất cho vay giảm, pháp lý sản phẩm rõ ràng, chính sách bán hàng hiệu quả). Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình trong 6 tháng qua đạt 72 triệu/m2 thông thủy.

Savills cho biết, tại TP HCM nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đang ngày càng hạn chế (chiếm 18% nguồn cung sơ cấp nửa đầu năm), chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Hiện nay căn hộ dưới 3 tỷ được xem là phân khúc bình dân. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn cho thị trường khi phân khúc này chỉ chiếm chưa đầy 5% nguồn cung căn hộ 3 năm tới.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam cho biết: “Chúng tôi đã tiến hành phân tích để hiểu bối cảnh nhà ở giá phải chăng tại TP HCM. Mô hình này dựa trên thu nhập, chi tiêu, tiết kiệm. Giả định người mua nhà tích lũy trong 10 năm, có thể được hỗ trợ bằng thế chấp hoặc vốn chủ sở hữu của họ. Từ đó kết luận rằng một căn hộ hai phòng ngủ có giá dưới 3 tỷ thì được coi là giá cả phải chăng. Với bối cảnh hiện nay, hầu hết các căn hộ giá rẻ ở TP HCM đều đã được bán, nguồn cung hoạt động và tương lai rất hạn chế. Nguồn cung mới và tương lai của nhà ở giá rẻ chủ yếu sẽ được giới thiệu ở Bình Dương, khu vực giáp ranh với TP HCM. Do đó, rõ ràng người mua ở TP HCM phải chuyển đến khu vực này để có được nguồn cung giá cả phải chăng”.

Theo đánh giá, thị trường TP.HCM đang mất cân đối cung - cầu, khi có quá nhiều như án hạng A và khan hiếm nguồn cung hạng B, hạng C. Do đó, dù giao dịch đã tăng trưởng trở lại, nhưng vẫn rất chọn lọc.

Trên thị trường hiện nay lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở loại hình bất động sản nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực luôn ở mức cao tại các thành phố lớn, vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm, có pháp lý đầy đủ cũng như tiến độ xây dựng rõ ràng. Dù vậy nguồn hàng còn đang mở bán có tầm giá vừa túi tiền hiện lại vô cùng thiếu hụt. Tại TP.HCM, các dự án có giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Có thể thấy, giá chung cư ngày càng đắt đỏ. Ở góc độ doanh nghiệp, lãnh đạo G-Home đánh giá: "Đã có sự chênh lệch khá cao giữa mức thu nhập trung bình của người dân so với giá bất động sản. Đơn cử như để sở hữu một căn chung cư rộng khoảng 60 - 70 m2 tại Hà Nội hay TP HCM, nếu nguồn tiền của người mua chỉ được tiết kiệm từ khoản lương thì rất khó.

Với những căn hộ tại các quận trung tâm ở Hà Nội và TP HCM, thẳng thắn mà nói, chúng đã gần như không còn dành cho tầng lớp người dân có thu nhập trung bình nữa. Giá bán của những sản phẩm này đã tiệm cận với con số triệu USD.

Trong khi đó, kể cả với những nước phát triển chứ không chỉ riêng Việt Nam (là quốc gia đang phát triển), người sở hữu số tiền triệu USD trong tay, cho dù là vốn tự có hay vốn đi vay, thì đã là thuộc giới giàu có. Ước mơ an cư ở khu vực trung tâm đã không còn dành tầng lớp bình dân".

Giới chuyên gia kỳ vọng khi các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8 thì hàng loạt vấn đề sẽ được tháo gỡ. Hy vọng đến quý III, quý IV năm nay, các dự án bất động sản sẽ thông suốt về pháp lý, tạo một hiệu ứng tích cực cho thị trường.

Dự báo trong khoảng thời gian còn lại của năm 2024 và thậm chí sang năm 2025, sự tăng trưởng về giá sẽ còn tiếp tục đi lên. Bởi, từ nay đến hết năm sau, nhiều khả năng nguồn cung mới vẫn tiếp tục khan hiếm. Chưa kể trong lượng nguồn cung vốn đã khan hiếm này, tỷ trọng căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tới 70%.