Cẩn trọng trước làn sóng "cắt lỗ" bất động sản

Làn sóng cắt lỗ ảo

Sau gần 3 năm với liên tiếp các đợt sốt đất, mặt bằng giá của tất cả các phân khúc bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm đất nền đã tăng 30-50%, thậm chí có nơi tăng gấp 2-3 lần so với năm 2019. Với đặc điểm của một loại “hàng hóa đặc thù”, giá nhà đất đã lên thì khó xuống. Khảo sát tại một số trang chuyên mua bán nhà đất ở Hà Nội, một số lô đất nền nhỏ lẻ tại các huyện ven trung tâm và các địa phương lân cận Hà Nội được chính chủ rao cắt lỗ tới 200-500 triệu đồng.

Đơn cử, thông tin một lô đất đấu giá (diện tích 60.75m2) tại Sơn Du - Nguyên Khê với mác “chính chủ” đang được rao bán cắt lỗ có giá 53.5 triệu/m2. Song, cũng tại khu vực trên, một số lô đất tương tự khác, thậm chí có lô góc 2 mặt thoáng cũng đang được các môi giới chào bán có mức giá chỉ từ 50 triệu – 53 triệu/m2.

Tương tự, một lô đất tại xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì (Hà Nội) có diện tích 60m2 đang được rao bán cắt lỗ tới 200 triệu đồng có giá 3,5 tỷ đồng, tương đương gần 57 triệu đồng/m2. Theo lời người bán, mảnh đất này được mua cuối năm 2021. Do gia đình đang cần tiền gấp nên anh chấp nhận bán cắt lỗ để thu hồi vốn lo liệu công việc.

Tuy nhiên, khi tìm hiểu thực tế giá đất ở khu vực này với vị trí tương đương chỉ đang dao động khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Tương đương mức giá cắt lỗ trên, người mua có thể lựa chọn được một số lô đất nền hai mặt tiền hoặc gần đường ô tô, giao thông thuận tiện.

Anh Lê Trung Thành (Hà Nội) cho hay, vào cuối năm 2020, thời điểm giá đất Bắc Giang sốt, anh gom hơn 3 tỷ đồng mua vào 2 lô đất (bình quân 100m2/lô) lân cận Khu công nghiệp Quang Châu (huyện Việt Yên). Cả 2 lô đều có vị trí rất đẹp, giao thông thuận tiện.

Xét trên mặt bằng chung, 2 lô đất này được định giá trên 5 tỷ đồng (cao hơn 2 tỷ đồng so với giá gốc). Nhưng vì cần tiền nên vào đầu tháng 7/2022, anh Thành nhờ môi giới rao bán 1 lô với giá 2,2 tỷ đồng, tức đã giảm 15% so với mặt bằng giá hiện tại, nhưng vẫn cao hơn 600 triệu đồng thời điểm mua vào.

“Thực ra để thì giá vẫn sẽ tăng, nhưng vì cần tiền nên tôi mới bán. Đợt đầu sau hơn 1 tháng không bán được, đợt hai tôi giảm tiếp 300 triệu, từ đó bắt đầu có nhiều khách hỏi hơn. Đến đầu tháng 9 thì tôi bán thành công, chốt lời 300 triệu đồng”, anh Thành chia sẻ.

Giá đất vẫn tăng cao dù giao dịch ảm đạm

Ở các điểm nóng lân cận các vùng quy hoạch như vành đai 4 hoặc các khu công nghiệp, giá đất nền hiện vẫn được chào bán khá cao, nhưng giao dịch giảm hơn nhiều so với thời điểm đầu năm.

Anh Minh, chủ một văn phòng môi giới ở Đan Phượng, cho biết các thông tin mới từ dự án đường Vành đai 4 cùng việc dự án khu công nghiệp sạch Sóc Sơn sắp triển khai, đang khiến thị trường đất nền khu vực nóng lên. Mỗi ngày văn phòng của anh đón từ 10 - 15 lượt khách lên xem đất.

Tuy nhiên, tại các khu vực nơi có quy hoạch Vành đai 4 đi qua ở huyện Hoài Đức giá đất đã lên rất cao, đến hơn 100 triệu/m2; tại huyện Đan Phượng có nơi giá trên 60 triệu đồng/m2, do đó thanh khoản rất thấp.

Thực tế, giá đất nền liên tục tăng trong khi thanh khoản sụt giảm khiến nhiều sản phẩm bất động sản vùng ven rơi vào cảnh “mua dễ bán khó”, đẩy nhà đầu tư vào thế khó, khó có giao dịch thành công.

Từ những trường hợp thực tế, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần cẩn trọng trước các thông tin rao bán “dưới giá gốc”, “cắt lỗ, giảm sâu”… Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất nhảy múa, tiếp cận vốn tín dụng khó, nhà đầu tư tuyệt đối không nên vay tiền để đầu tư “nhà đất giá rẻ” theo lời quảng cáo.

Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu liên tục tăng cho thấy giá nhà đất sẽ còn tiếp tục tăng. Việc giảm giá chỉ là cục bộ và ở mức rất hạn chế, chủ yếu xảy ra ở những nhà đầu tư đuối vốn, thậm chí “vỡ nợ” nhưng cũng rất hiếm. Vì vậy, theo nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, không nên kỳ vọng chờ giá đất giảm để mua.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhận định khi tham gia thị trường bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư cần lưu ý nguyên tắc phòng vệ. Đặc biệt, chỉ rót tiền khi biết rõ sản phẩm đó có tính thanh khoản tốt, kiểm soát được các rủi ro về pháp lý, quy hoạch, dòng tiền và hạn chế dùng đòn bẩy tài chính để tránh bị “chôn vốn” do mua dễ, bán khó.

Không thể phủ nhận thị trường chững lại, các nhà đầu tư đuối tài chính buộc phải giảm giá 10-30% sản phẩm, dù với mục đích “cắt lỗ” hay “cắt lãi” thì đây vẫn là cơ hội của các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn. Tuy nhiên, cơ hội đi cùng thách thức, nhà đầu tư cần tỉnh táo để tránh chôn vốn quá lâu vì mua phải những sản phẩm đang ở mức giá trên trời nhưng lại rao bán với thông tin giá rẻ.