Chặng đường gian nan đi tìm ‘danh phận’ cho Condotel

Vẫn có điểm sáng đến từ phân khúc condotel trong quý III

Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) vừa báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận quý III/2022.

Theo đó, trong quý vừa qua, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung ở phân khúc condotel, tuy nhiên vẫn còn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Hầu hết phân khúc còn lại tiếp tục duy trì sự khan hiếm.

Riêng với phân khúc condotel trong quý III/2022, ghi nhận 348 căn condotel mở bán đến từ 2 dự án. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 81% (281 căn), sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu phân bổ ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Riêng Thừa Thiên Huế tiếp tục không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Đáng chú ý, DKRA Group dự báo nguồn cung phân khúc condotel sẽ giảm nhẹ về nguồn cùng so với quý III/2022, dao động từ 100 - 200 căn. Trong khi đó, nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 3 tháng cuối năm tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Sức cầu thị trường dự kiến giảm nhẹ so với quý III/2022. Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất...

Condotel cần được định danh trong luật

Nhiều chuyên gia cho rằng, căn hộ condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư, hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay, chỉ có dự án chung cư có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản... Trong khi đó, hành lang pháp lý cho condotel vẫn còn thiếu và yếu nên chưa thể phát triển như kỳ vọng.

Thậm chí, tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo đang được lấy ý kiến rộng rãi vẫn “vắng bóng” những loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới như condotel, biệt thự du lịch…, gây hụt hẫng trong cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư. Điều an ủi hiếm hoi là condotel đã được nhắc đến trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, khi Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất bổ sung về giao dịch, kinh doanh các loại bất động sản là công trình condotel, officetel, biệt thự du lịch…

Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 dù hiện đại, tiến bộ tại thời điểm ban hành, nhưng một số điều luật đến nay đã không theo kịp sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản. Do vậy, Luật cần được sửa đổi, bổ sung và đề cập đầy đủ hơn các hình thức, loại hình kinh doanh bất động sản (đặc biệt là các loại hình kinh doanh bất động sản mới được hình thành như condotel, officetel, biệt thự du lịch…), đồng thời tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Dẫu vậy, các chuyên gia nhận định, chỉ Luật Kinh doanh bất động sản thôi là chưa đủ và vì trong các luật chuyên ngành về nhà ở, đất đai vẫn chưa có tên gọi chính danh nên loại căn hộ condotel “sờ đâu vướng đó”.

Theo PGS-TS. Trần Đình Thiên, thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, hệ thống pháp luật bất động sản đang có sự chồng chéo, đôi khi xung đột. Các lần sửa đổi luật chủ yếu mang tính tháo gỡ, bổ sung, dẫn đến xung đột trong hệ thống luật, giải quyết được điểm này lại dẫn đến xung đột với điểm khác.

“Chúng ta cần làm rõ khái niệm bất động sản, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, ví dụ khách sạn nói chung khác với condotel thế nào. Cần giới hạn rõ ràng và tìm cách giải quyết, nếu không việc nhìn nhận vấn đề sẽ rất phức tạp”, ông Thiên nói, đồng thời cho rằng, Luật Đất đai là vấn đề nền tảng, muốn giải quyết được việc nào thì cần phải dựa trên nền tảng đó. Về nguyên tắc, cần lấy Luật Đất đai làm chuẩn và sửa theo quy luật thị trường, từ đó làm nền tảng sửa các luật khác, như vậy sẽ tránh được sự xung đột.

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cả nước hiện có hơn 100.000 căn hộ condotel vướng mắc pháp lý, chưa được cấp sổ đỏ và không được công nhận. Thời gian qua, nhiều địa phương quản lý, vận hành loại hình nhà ở này mà không dựa trên một cơ sở pháp lý nào, gây rủi ro cho các bên liên quan.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nguyên nhân một phần do quy định của Luật Đất đai, nhưng chủ yếu xuất phát từ Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định rõ ràng, cụ thể về condotel. Đồng thời, Luật Du lịch cũng chưa đồng bộ, liên thông, công tác thực thi pháp luật của các địa phương còn chậm. Không những thế, pháp luật về xây dựng chưa có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà cao tầng không sử dụng vào mục đích ở, mà sử dụng vào mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại…

Do đó, khi sửa đổi luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Du lịch 2017, các cơ quan soạn thảo cần xem xét bổ sung các quy định pháp luật để điều chỉnh đồng bộ hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành đối với loại hình công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch.

“Bộ Tài nguyên và Môi trường có thể hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu condotel vào giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình căn hộ du lịch. Các bộ, ngành tiến đến quy định thêm trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà condotel để tránh những khiếu nại, khiếu kiện như căn hộ chung cư hiện nay”, ông Châu kiến nghị.