Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng: Những tín hiệu tích cực từ phân khúc Condotel

Cung – cầu được cải thiện...

Cụ thể, theo số liệu từ DKRA, bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mới ở phân khúc condotel. Cụ thể nguồn cung mới trong quý khoảng 1,474 căn, tăng 53% so với Quý II/2022 và đạt mức cao nhất từ đầu năm đến nay. Tuy nhiên, nguồn cung phân bổ không đồng đều và tập trung cục bộ tại một số dự án ở Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Nam chiếm 75% tổng nguồn cung.

DKRA nhận định, mặc dù sức cầu thị trường ghi nhận tăng nhưng vẫn còn ở mức khá thấp so với giai đoạn trước 2019 và chỉ tập trung tại một số dự án nhất định.

Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 63%, tương đương 928 căn. Đối với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, sự sụt giảm diễn ra ở cả nguồn cung lẫn sức cầu do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng trong thời gian qua chưa được tháo gỡ.

Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục tăng so với Quý II/2022 và cùng kỳ năm 2021. Những dự án được vận hành bởi các thương hiệu Quốc tế 4* - 5* vẫn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của khách hàng, đa phần các dự án này đạt tỷ lệ bán hàng tích cực hơn so với mặt bằng chung toàn của thị trường.

DKRA cũng đưa ra dự báo, trong thời gian tới, nguồn cung condotel dự kiến giảm so với Quý III/2022, cung cấp ra thị trường khoảng 800 - 900 căn, tập trung phần lớn ở những thị trường quen thuộc như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Định và Quảng Bình.

Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng trong 3 tháng cuối năm duy trì ở mức tương đương Quý 3/2022. Sức cầu chung thị trường có thể giảm nhẹ nếu động thái kiểm soát tín dụng chưa được tháo gỡ. Những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp, đầy đủ tiện nghi và có vị trí tốt tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.

...nhưng condotel vẫn còn “mù mờ” trong luật?

Condotel hay được còn gọi là căn hộ khách sạn là dòng sản phẩm kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Hiểu đơn giản, condotel là một khách sạn có bếp để nấu nướng, cùng các vật dụng khác để bạn có thể cùng người thân tận hưởng kỳ nghỉ dài.

Dù xuất hiện tại Việt Nam muộn hơn so với một số nước thế giới, nhưng khi có mặt, condotel đã phát triển nhanh chóng. Condotel xuất hiện và nở rộ ở Việt Nam từ năm 2014, thời điểm thị trường bất động sản đang ở giai đoạn phát triển thăng hoa. Chính vì thế mà ngay từ khi ra đời, loại hình này đã trở thành "đứa con lai" rất được các chủ đầu tư chiều chuộng. Không chỉ thế, nhà đầu tư cũng hào hứng với sản phẩm này. Nhưng thực tế, mọi thứ không phải đều màu hồng...

Trong đó, vấn đề pháp lý vẫn là một trong những rào cản lớn nhất của phân khúc condotel. Thực tế, dù là một sản phẩm khá “hot” trên thị trường, tuy nhiên loại hình này lại tiềm ẩn một rủi ro rất cao do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý…

Thời gian qua, với việc du lịch phục hồi tích cực đã đem đến những hy vọng nhất định cho thị trường căn hộ du lịch (condotel) sau thời gian dài “ngủ đông”.

Tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung về tính pháp lý của condotel, thì Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, không đưa quy định về condotel vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, pháp lý rõ ràng là vấn đề mang tính then chốt đối với sự phát triển của thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Việc BĐS nghỉ dưỡng không được quy định trong luật sẽ kéo lùi sự phát triển của hạ tầng ngành du lịch. Điều này đi ngược với chủ trương phát triển kinh tế xanh ở nước ta, lãng phí tiềm năng dồi dào của du lịch. Cơ sở lưu trú thiếu thốn, yếu kém, thì tiềm năng du lịch tốt mấy cũng khó phát triển.

“Quan điểm của tôi là cần hoàn thiện pháp lý cho các loại hình BĐS mới trên thị trường như condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng… Phải đáp ứng đầy đủ được nhu cầu về pháp lý cho loại hình bất động sản mới này là điều kiện tiên quyết thúc đẩy phát triển tốt thị trường du lịch trong nước”, ông Đính nói, đồng thời bày tỏ sự khó hiểu khi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không đưa nội dung pháp lý các loại hình BĐS kể trên ra bàn bạc, lấy ý kiến.

“Rõ ràng, đây là nhu cầu có thực của thị trường, nhưng cơ quan quản lý nhà nước chưa giải quyết thấu đáo. Nếu sửa Luật Đất đai lần này không giải quyết được, thì thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục bị ‘cùm chân’ như thời gian qua”, ông Đính nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia cho rằng căn hộ condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư, hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án chung cư có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh BĐS. Ngược lại, condotel vẫn còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh, nên chưa thể xử lý được.

Các vướng mắc pháp lý cơ bản của condotel là chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu. Chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch. Và cuối cùng là chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án căn hộ condotel vào khai thác kinh doanh.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng cho rằng pháp lý là vấn đề nổi cộm. Chúng ta đã cố gắng giải quyết vấn đề này trong nhiều năm vừa qua nhưng chưa giải quyết được.

Theo ông Lực, trước hết liên quan đến quy hoạch. Đây là vấn đề vô cùng quan trọng. Thời gian qua chúng ta vẫn còn lúng túng trong quy hoạch. Quy hoạch gắn với sinh thái, cần phát triển thêm sinh thái BĐS, vì làm condotel thì phải gắn với các dịch vụ đi kèm như: vui chơi giải trí, y tế, thậm chí cả giáo dục.

Tiếp đó là vấn đề về định danh, tức là định danh các loại đất đai khác nhau. “Condotel gắn với loại đất đai nào, thì phải có định danh cho nó trong Luật Đất đai và các luật các sẽ thể chế hoá kỹ hơn về quy định này”, ông Lực đề xuất.

Thứ 3 là định giá BĐS. Theo ông Lực, cần có lộ trình bỏ khung giá đất và định giá đất theo giá thị trường giống như chứng khoán hiện nay, có thể click vào đó là biết lô đất đó giá bao nhiêu tiền.

Cuối cùng, liên quan đến giao dịch đất đai và bất động sản thì có 2 kênh, qua sàn và qua văn phòng đất đai.

Ông Lực kiến nghị quy định phải rõ, không được tăng chi phí cho người dân. Cùng với đó, thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt với đất đai và bất động sản là cần thiết, vì muốn phát triển tốt thị trường đất đai rất cần yếu tố minh bạch.