Chênh lệch tốc độ tăng giá nhà tại Hà Nội và TP HCM

Giá nhà Hà Nội tiệm cận giá nhà TP.HCM

Theo báo cáo vừa công bố của CBRE, tại Hà Nội giá căn hộ đang ngày càng tiệm cận mức giá tại TP.HCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trong đó, giá sơ cấp tại thị trường Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu so với mức giá trung bình tại TP.HCM. So với quý trước, giá căn hộ đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Nguồn cung phân khúc cao cấp chiếm sóng được xem là lý do khiến mặt bằng giá tăng mạnh.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán đã tăng chậm lại, ở mức 5% theo quý và 22% theo năm. Giá bán thứ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt xấp xỉ 38 triệu/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Còn tại TP.HCM, giá sơ cấp tăng nhẹ, khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu/m2. Trong quý II/2024, hơn 70% nguồn cung mở bán mới (từ 2 dự án của chủ đầu tư nước ngoài) nằm ở vị trí gần trung tâm và chào bán với mức giá sơ cấp cao gấp 2 – 3 lần mức giá trung bình trên thị trường.

Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại TP.HCM cũng ghi nhận tăng 4% theo quý và 3% theo năm. Các khu vực xa trung tâm ghi nhận tình trạng cắt lỗ thời gian trước cũng ghi nhận giá thứ cấp chào bán tăng 2 - 3%.

Về nguồn cung, tại Hà Nội căn hộ mở bán mới quý II/2024 tăng gấp 4 lần quý trước đó, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, thị trường Thủ đô đón nhận 10.840 căn từ 17 dự án, là nguồn cung nửa đầu năm lớn nhất kể từ năm 2020. Khu Tây tiếp tục là khu vực duy trì cảm hứng, tạo nhịp thị trường khi chiếm phần lớn nguồn cung.

Tại TP.HCM cũng được cải thiện về nguồn cung mới, với 1.200 căn, so với 500 căn trong quý I/2024. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cũ, mở bán giai đoạn tiếp theo.

CBRE đánh giá, điểm sáng tại cả hai thị trường là thanh khoản đều ở mức tích cực. Tại Hà Nội, chỉ tính riêng quý II/2024, thanh khoản đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái; tổng số căn bán được nửa đầu năm 2024 vượt qua thanh khoản cả năm 2023. Còn tại TP. HCM, nguồn cung nửa đầu năm chỉ bằng 40% nguồn cung mới cùng kỳ năm trước, thanh khoản bằng 80%. Cả hai thị trường đều ghi nhận có những dự án mở bán lần đầu và bán hết 80 – 90% quỹ căn.

Hệ lụy từ giá nhà leo thang

Đã có nhiều lý giải vì sao giá bán các sản phẩm bất động sản trong thời gian này lại ở mức cao, có thể kể đến các nguyên nhân như yếu tố cung cầu, chi phí đầu vào tăng cao, thời gian đầu tư kéo dài…, song tựu chung lại, điều quan trọng nhất là sức cầu lớn hơn cung và do rất khó khăn mới ra được dự án mới nên chủ đầu tư phải... “tranh thủ”.

Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của PropertyGuru Việt Nam, nhiều khả năng giá bất động sản sẽ còn đi lên trong thời gian tới, bởi chi phí đất triển khai dự án sẽ tăng theo quy định mới, chẳng hạn Điều 159 - Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất phải được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đây, do đó giá đất sẽ tăng lên.

“Chi phí cấu thành dự án tăng thì tất yếu giá bán sản phẩm sơ cấp cũng phải tăng, mà giá sơ cấp tăng thì sẽ dẫn đến giá sản phẩm thứ cấp khu vực xung quanh tăng theo”, ông Long phân tích và nhấn mạnh rằng, việc giá nhà không ngừng leo thang để lại nhiều hệ lụy, trong đó rõ ràng nhất là đang khiến giấc mơ an cư của đại bộ phận người lao động phổ thông ngày càng trở nên xa vời.

TS.Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà liên tục tăng, song chủ yếu tới từ việc nguồn cung nhà ở thiếu hụt, chỉ tính riêng tại Hà Nội và TP.HCM đã có cả ngàn dự án đang “đắp chiếu”.

Trong khi đó, những năm gần đây, số lượng người nhập cư vào 2 đô thị này rất lớn, thậm chí lớn hơn nhiều số người nhập cư vào đất nước Singapore cũng như nhiều thành phố khác trong khu vực. Ở góc độ vĩ mô, chênh lệch giá nhà ở so với thu nhập người dân quá lớn ảnh hưởng rất lớn tới nền kinh tế, thậm chí có thể dẫn tới nguy cơ “vỡ bong bóng”.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho rằng, rất khó ép doanh nghiệp bất động sản phải hạ giá nhà xuống mức “vừa túi tiền” bởi kinh doanh cần có lãi, muốn doanh nghiệp chấp nhận cắt lỗ chỉ để đẩy được hàng đi là điều không thể.

“Thực tế, trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm như 2 năm vừa qua, nhiều chủ đầu tư cố gắng đưa ra những ưu đãi hấp dẫn cho người mua nhà và kéo dài thời gian thanh toán để kích cầu.

Chính sách này ảnh hưởng tới lợi nhuận của chủ đầu tư, nhưng họ vẫn chấp nhận để tạo thanh khoản. Giờ phần chi phí đã quá cao, doanh nghiệp chỉ có thể hạ giá sản phẩm để hài hòa lợi ích giữa bên mua và bên bán ở một mức độ vừa phải”, ông Thắng nói và cho biết thêm, để giải quyết bài toán thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trầm trọng như hiện nay, vai trò của Nhà nước là quan trọng nhất, giữ nhiệm vụ chủ đạo để điều hành, định hướng sự phát triển của thị trường thông qua các chủ trương, thể chế, chính sách…

Theo ông Thắng, ở đây, điều quan trọng nhất là giải quyết toàn bộ các vấn đề pháp lý cho dự án, rút ngắn thời gian thủ tục hành chính để doanh nghiệp nhanh chóng triển khai xây dựng. Đặc biệt, các sắc luật chuyên ngành bất động sản mới có hiệu lực sớm chắc chắn sẽ tác động tích cực tới nguồn cung trên thị trường.

Tiếp đó, cần xem xét lại chi phí sử dụng đất cũng như nên có thêm các chương trình hỗ trợ về thuế cho doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Ngoài ra, Việt Nam nên xem xét xây dựng thêm quỹ phát triển nhà ở dành cho người sở hữu nhà lần đầu tương tự như Singapore, đồng thời kiến tạo thêm nhiều quỹ đất sạch và mang ra đấu giá để doanh nghiệp tiếp cận đất đai dễ dàng hơn.