Cho phép địa phương quyết định phân lô, bán nền, thanh khoản có khởi sắc trở lại?

Địa phương được quyết định phân lô, bán nền

Cụ thể, Chính phủ vừa mới ban hành Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Trong đó, Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Đáng chú ý, Nghị định 35 của Chính phủ cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền khi phù hợp các quy định pháp luật liên quan mà không phải xin ý kiến Bộ Xây dựng.

Cụ thể, bổ sung khoản 7 Điều 4 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP theo hướng UBND cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các quy định sau:

Thứ nhất, dự án phù hợp với các cấp độ quy hoạch đô thị; đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng của toàn bộ dự án hoặc theo phân kỳ đầu tư được duyệt; việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm tuân thủ nội dung và tiến độ dự án được duyệt.

Thứ hai, không thuộc khu vực có yêu cầu cao quản lý về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch đô thị, chương trình phát triển đô thị từng đô thị, quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, hạ tầng, đô thị để quy định cụ thể khu vực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân được tự xây dựng nhà ở.

Kỳ vọng thanh khoản sẽ được cải thiện

Nhìn nhận về việc địa phương được quyết định khu vực phân lô bán nền, TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế - tài chính cho rằng, cần phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương chịu trách nhiệm về việc phê duyệt dự án và quản lý dự án phân lô bán nền. Cùng với đó, tăng cường vai trò giám sát của cơ quan quản lý chuyên ngành. Ban hành một quy định chung về đất đai phân lô, bán nền phải đáp ứng được những yêu cầu, tiêu chí gì?; còn cấp nào phê duyệt, quản lý chỉ cần căn cứ vào tiêu chí đã được ban hành và quy hoạch của từng địa phương.

Các chuyên gia đánh giá rằng, việc siết chặt phân lô bán nền, xây dựng trên đất nông nghiệp là hoàn toàn phù hợp với thực trạng phát triển của thị trường bất động sản hiện nay. Đồng thời cũng ủng hộ việc các đô thị lớn hạn chế, tiến tới dừng phân lô, bán nền, mà việc này chỉ nên ưu tiên cho những địa phương có tốc độ đô thị hóa và kinh tế tăng trưởng chậm nhưng phải đầy đủ tiêu chí về cơ sở hạ tầng, khả năng tài chính theo quy định để thu hồi vốn nhanh, đảm bảo dòng tiền nhằm tiếp tục phát triển dự án mới quy mô hơn.

Cũng ở diễn biến mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã cho phép các quận huyện ngoại thành nhận hồ sơ tách thửa đất. Nhiều người kỳ vọng, thị trường đất phân lô sẽ sôi động trở lại.

Thực tế cho thấy, người mua đất nền hiện nay phần lớn là mua lại của chủ đầu tư, qua tay nhiều môi giới và được quay vòng nhiều lần nên giá bị đẩy cao, rất khó mua.

Những người đi mua nhà tìm hiểu rất kỹ căn nhà định mua. Theo quan sát của phóng viên, hiện vẫn có giao dịch đất nền nhưng rất ít thường do chủ nhà thiếu thanh khoản hay làm ăn thua lỗ mới giao bán. Khách hàng nếu gặp trường hợp này sẽ mua được căn nhà với giá cả hợp lý. Hiện nhiều khu đất phân lô ở ven đô như Ba Vì, Thạch Thất có giá rẻ hơn nhiều so với thời gian trước nhưng văng bóng khách mua.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Kinh doanh khu vực miền Bắc của Batdongsan.com.vn đánh giá, việc cho phép tách thửa trở lại là một “tia sáng nhỏ” cho thị trường đất nền Hà Nội.

“Tuy nhiên, để thị trường đất nền phát triển bền vững hơn thì cần trợ lực lớn hơn như đẩy mạnh dịch chuyển các trung tâm hành chính, khu công nghiệp, dự án, trường đại học ra ngoại thành Hà Nội; đầu tư quyết liệt hơn cho các khu đô thị vệ tinh phía Tây như Hòa Lạc, Xuân Mai và phía bắc Sông Hồng như Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh”, ông Hảo chia sẻ.