Chủ đầu tư ngại bung hàng, nhà liền thổ thiếu nguồn cung mới

Nguồn cung nhỏ giọt

Theo báo cáo thị trường quý III/2023 cho thấy, phân khúc nhà liền thổ tiếp tục đà suy giảm và trầm lắng, thanh khoản của phân khúc này hiện vẫn chưa được khắc phục.

Ở hai thị trường lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều có nguồn cung nhỏ giọt và thanh khoản kém. Tại TP. Hồ Chí Minh, đơn vị nghiên cứu JLL cho biết phân khúc nhà liền thổ không ghi nhận nguồn cung mới trong trong quý III. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn việc giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường còn nhiều khó khăn và một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án đã được tiền mở bán, chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Đơn vị này cho biết, nhiều nguyên nhân khiến thị trường không có thanh khoản là do sự hạn chế về nguồn cung mới và tâm lý thận trọng của người mua kéo dài nên lượng giao dịch trong quý hạn chế với 32 căn (giảm 95% so với cùng kỳ năm trước) với tỷ lệ bán trong quý vẫn ở mức thấp là 8,5%. Ngoài ra, sản phẩm trên thị trường sơ cấp chủ yếu là hàng tồn kho có giá trị lớn (trên 1 triệu USD/căn) làm giảm mức độ thanh khoản của sản phẩm và cũng ảnh hưởng đến tốc độ bán hàng trong quý.

Giá sơ cấp trung bình của các dự án nhà liền thổ trong quý III ghi nhận không biến động mạnh so với quý trước, trong đó một số dự án ghi nhận có áp dụng chính sách chiết khấu nhằm kích cầu.

Còn đối với thị trường nhà liền thổ Hà Nội cũng không khấm khá hơn, khi toàn thị trường ghi nhận lượng hàng mới nhỏ giọt với gần 60 căn, chủ yếu đến từ dự án mở bán mới Eurowindow Twin Parks (Gia Lâm).

Lượng hấp thụ trong quý cũng hạn chế, chỉ với 65 căn, chủ yếu đến từ các sản phẩm mới có giá bán không cao (dưới 6.000 USD/m2) do ở xa trung tâm và số ít quỹ căn mới ở một dự án ở nội thành vốn có sức mua ổn định.

Theo đơn vị này, sự lựa chọn mới trên thị trường sơ cấp rất hạn chế, các dự án cũ không gây được quan tâm, tốc độ bán ở đa số dự án rơi vào khoảng 5 - 10 căn/quý. Các chủ đầu tư kích cầu bằng một số phương án thanh toán như giãn tiến độ, đóng đợt đầu chỉ từ 10% giá trị hợp đồng nhằm thu hút khách hàng khi tâm lý thận trọng kéo dài.

Tình hình chung thị trường nhà liền thổ không có nhiều thay đổi về giá bán sơ cấp theo quý do đa số các dự án đều đang khóa bảng hàng. Giá bán sơ cấp trung bình có ghi nhận tăng nhẹ theo quý nhờ chính sách giãn tiến độ thanh toán khiến cho giá rao bán ban đầu ghi nhận cao.

Chưa tìm thấy điểm sáng của thị trường nhà liền thổ?

Tâm lý thị trường yếu kém cùng với các khó khăn trong vấn đề giải ngân khiến hoạt động giao dịch nhà liền thổ gần như "đóng băng". Trong khi một vài dự án lớn tạm thời ngừng giao dịch, một vài dự án nhỏ và vừa chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc hay trả hàng do ngân hàng siết chặt room tín dụng cho vay bất động sản khiến người mua không đủ khả năng chi trả, khiến tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh.

Nhà liền thổ chưa tìm thấy điểm sáng hồi phục.

Nhóm nghiên cứu JLL cho hay, nền kinh tế khó khăn đã ảnh hưởng đến tình hình tài chính của một bộ phận chủ sở hữu nhà và nhà đầu tư, do đó một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn so với các quý trước nhằm thúc đẩy giao dịch, dẫn đến giá bán thứ cấp trong quý III tăng trưởng khiêm tốn. Các chuyên gia JLL dự báo, phân khúc nhà liền thổ trong 12 tháng tới tiếp tục chịu ảnh hưởng mạnh bởi yếu tố pháp lý và tâm lý thị trường.

Theo CBRE Việt Nam, trong nửa cuối năm 2023, dự kiến hơn 3.250 căn sẽ được bổ sung vào tổng nguồn cung mới về nhà ở gắn liền với đất của cả năm 2023 tại Hà Nội. Theo đó, tổng nguồn cung mở bán mới trong năm nay dự báo đạt gần 4.650 căn, khá khiêm tốn so với số liệu ghi nhận được trong quá khứ.

Đánh giá về triển vọng thị trường nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh, bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho rằng hai quý cuối năm, bức tranh thị trường vẫn sẽ chưa được cải thiện nhiều. Phân khúc nhà liền thổ dự kiến chào đón khoảng 300 căn đến từ hai dự án mở bán mới ở Thành phố Thủ Đức và Quận Bình Tân. Nguồn cầu tương ứng với nguồn cung và được dự đoán ở mức thấp tương tự như giai đoạn 6 tháng đầu năm.

Còn dự báo về thị trường nhà liền thổ những tháng cuối năm 2023, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội cho rằng, sự phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở dự kiến sẽ bắt đầu từ năm 2024 khi thị trường có thêm thời gian để thích ứng với những thay đổi gần đây về chính sách cũng như có thể tiếp cận nguồn vốn tốt với mức lãi suất hợp lý hơn.

Về giá bán, tốc độ tăng trưởng giá có khả năng tiếp tục bị cản trở bởi tâm lý mua cẩn trọng trong bối cảnh kinh tế còn nhiều bất ổn và một số chủ đầu tư tung ra các chương trình bán hàng ưu đãi để kích cầu.