Chuyên gia chỉ rõ thời điểm giá chung cư sẽ giảm 30%, hết thời ‘ngáo giá’

Đi tìm gốc rễ của việc chung cư bị "ngáo giá"

Những ngày gần đây, vấn đề chung cư tăng giá “chóng mặt” là câu chuyện “sốt nóng” trên các diễn đàn mạng xã hội. Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam công bố đầu tháng 4, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt mức 56 triệu đồng/m2. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019, 19% so với cùng kỳ năm 2023. 

Điều này không phải thiếu cơ sở khi gần đây, nhiều môi giới địa ốc bắt đầu "rục rịch" quay lại sau khi bị thất nghiệp một thời gian dài. Các sàn giao dịch bất động sản cũng "tuyển quân" ồ ạt sau Tết và chuẩn bị tung giỏ hàng.

Trước một số ý kiến cho rằng môi giới ngày càng tác động nhiều hơn đến thị trường, thậm chí “thổi giá” bất động sản, chúng tôi đã có trao đổi với ông Nguyễn Anh Quê, HĐQT G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về vấn đề này.

Tình trạng giá chung cư theo như nhiều người nói là đang bị “ngáo”, bị đẩy lên quá cao. Theo góc nhìn của một chuyên gia BĐS – Thành viên của VNREA, ông có nhận định thế nào về điều này? 

Tôi cho rằng, không ai có năng lực thổi giá được cả. Việc tăng giá không phải đến từ câu chuyện của dân đầu cơ mà câu chuyện của thị trường. Bất động sản đang là thị trường tự do, cơ chế tự do, vì vậy để kiểm soát giá nghiêm ngặt không phải dễ mới dẫn đến một kết quả chung cư giá cao như hiện nay.

Giá chung cư tăng nằm ở câu chuyện lệch cung cầu. Tình trạng chung cư tăng giá liên tục tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh không phải gần đây mà là diễn ra trong 10 năm qua rồi.

Hiện tượng này đến từ nhiều nguyên nhân. Thứ nhất là do nguồn cung thiếu. Một số chủ đầu tư có hàng nhưng họ không không muốn bán nhanh. Vì bán nhanh thì cũng không có hàng mới để bán tiếp. Và sự hấp thụ của thị trường vẫn đang rất tốt cho nên kéo dài thời gian bán vẫn được giá tốt. 

Thứ hai là vướng mắc về mặt thủ tục đầu tư. Đây có thể coi là vấn đề gốc rễ, cần phải “nới lỏng” thủ tục đầu tư để tăng nguồn cung. Thủ tục đầu tư vẫn chưa được cởi bỏ vì vậy dự án mới không được phê duyệt nhiều. Chỉ khi các quy định, điều luật đầu tư được “cởi trói” thì nguồn cung sẽ được cải thiện và khi đó giá chung cư sẽ hạ nhiệt. 

Tuy nhiên, năm vừa qua đã có nhiều chính sách “mở” cho chung cư, cụ thể như nhà ở xã hội. Gói 120.000 tỷ đưa ra, rồi gần đây là kiến nghị mua nhà thương mại dưới 3,5 tỷ/căn được vay gói 125.000 tỷ. Như vậy có nghĩa là nguồn cung cũng đã được đưa ra thưa ông?

Các Nghị quyết của Chính phủ bản chất là dưới luật vì vậy nó chỉ mang tính chất chủ trương khuyến khích. Nó mang tính định hướng, mang tính chất hô hào để các địa phương tích cực triển khai dự án nhà xã hội. Thực tế đã có chủ đầu tư tham gia vào nhưng chỉ đang dừng lại ở phân khúc nhà ở dành cho công nhân. 

Chúng ta để ý thì trong vòng ba năm vừa qua tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh không có dự án nhà xã hội cho người dân ở nội thành. Hà Nội từ 2021-2024 chỉ có 3 dự án nhà xã hội chỉ được triển khai, TP. Hồ Chí Minh chỉ có 7 dự án được triển khai. Trong khi đó, quỹ đất phát triển dự án nhà xã hội ở Hà Nội và Hồ Chí Minh còn hàng trăm lô đất. 

Nếu nghiêm túc triển khai thực hiện các dự án, thủ tục đầu tư nhà ở xã hội thì từ giờ đến 2030, mỗi thành phố lớn đã có vài chục dự án nhà xã hội. Thật sự là những năm vừa rồi vừa vướng mắc luật, Nghị định, Thông tư, cộng thêm vấn đề cán bộ, công chức, viên chức hiện tại đang không dám làm, sợ sai, sợ thanh tra, kiểm tra và đùn đẩy nhau quay vòng nhau trong vấn đề thủ tục dẫn đến các dự án không được triển khai được. Nguồn cung tắc ở chỗ đó.

Về phần gói 120.000 tỷ thì có mấy vấn đề. Một là dự án phải đủ điều kiện thi công thì mới được vay, nhưng thủ tục vướng thì làm gì có dự án nào được phê duyệt.

Vấn đề thứ hai là lãi suất vẫn cao, lãi suất dành cho người mua nhà xã hội là 8,2%, dành cho chủ đầu tư làm nhà ở xã hội đến 8,7% và lãi suất chỉ được cố định trong một thời gian rất ngắn. Trong khi đó, năm vừa qua lãi suất ngân hàng xuống rất thấp. Ví dụ BIDV là 7% 2 năm cố định, Vietcombank 7,2%. Như vậy, so sánh lại thì vay gói 120.000 tỷ lãi suất còn cao hơn gói thương mại. 

Nếu ở góc độ của một doanh nghiệp thì giá cả “neo” cao có phải mặt lợi cho các doanh nghiệp thu hút dòng tiền hay không?

Điều này phụ thuộc vào câu chuyện các chủ đầu tư đang ở thời điểm nào. Nếu chủ đầu tư đã hoàn tất dự án chuẩn bị bán hàng thì đương nhiên có lợi. Họ có thể bán được giá cao trên thị trường, thanh khoản tốt, đẩy hành nhanh.

Tuy nhiên, với chủ đầu tư đang thực hiện thủ tục đầu tư vào dự án thì chưa chắc đã có lợi. Từ ngày 1/1/2026 khi Luật Đất đai được áp dụng, đất sẽ định giá theo thị trường mà thị trường giá chung cư cao thì việc chuyển đổi mục đích để xây dựng phải cao. Khung giá đất cao dẫn đến chi phí chủ đầu tư phải bỏ ra lớn, đương nhiên dẫn tới việc bán giá cao. Và nếu thời điểm hoàn thành dự án vào lúc nguồn cung được cải thiện thì nguy cơ lỗ cũng cao. 

Mua chung cư thời điểm nào là hợp lý nhất?

Vậy trong thời điểm mà ranh giới các quy định, điều luật cũ và mới chưa được xóa bỏ thì khách hàng, các nhà đầu tư có nên “tận dụng” để xuống tiền không, thưa ông? 

Loại hình tăng giá chỉ có đất nền, đất thổ cư, biệt thự, liền kề. Các con số chung cư "ngáo giá" được đưa ra là so với thời điểm năm trước, các năm về trước. Còn so với đầu năm hoặc từ tháng 3 đến nay giá chung cư đã không tăng được nữa, lượng giao dịch cũng giảm nhiều. 

Giá nhà quá cao vượt khỏi khả năng thanh toán của người dân sẽ dừng lại. Ảnh minh họa.

Nguyên nhân thứ nhất là giá đã quá cao, vượt qua khả năng thanh toán của khách hàng. Câu chuyện chung cư năm 2010 là một ví dụ, giá 2010 cao hơn 40% so với 2013. Như vậy rõ ràng nó có thể hạ chứ không phải lên mãi không có điểm dừng được. 

Thứ hai là nguồn cung hứa hẹn được cải thiện thì ắt giá sẽ giảm. Thời điểm luật lệ được thông qua ổn định và rất nhiều dự án nhà xã hội được triển khai vào khoảng cuối 2025, dồi dào vào cuối năm 2026. Khi luật “cởi trói” thủ tục đầu tư thì nguồn cung sẽ được cải thiện và khi đó giá chung cư sẽ hạ nhiệt. Tôi dự đoán khoảng 2027 giá nhà sẽ rơi xuống 30%. 

Thời gian này nhiều người bàn về chuyện quỹ đất. Họ lo ngại quỹ đất hẹp sẽ khiến cung ứng dự án mới gặp khó khăn. Chính vì vậy mới có cảnh đổ xô đi mua chung cư, thậm chí chung cư đã sử dụng dù giá cao "ngất ngưởng". Ông nghĩ sao về điều này?

Quỹ đất tuy không còn quá lớn nhưng vẫn cân đối được nhu cầu người dân. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh vẫn còn hai loại quỹ đất. Một là ở nội thành thuộc khu vực Vành đai 3 quỹ đất được chuyển đổi từ nhà máy, xí nghiệp khá nhiều. Hoặc quỹ đất nông nghiệp cũng còn khá nhiều.

Quỹ đất thứ hai là ở ngoại thành, phạm vi đô thị còn rộng. Điều quan trọng là làm thế nào để người dân sẵn sàng tâm lý di cư ra khỏi vành đai. Đầu tiên là xây dựng các đường vành đai cho xong, tiếp theo xây dựng các khu đô thị mới, khu tập trung, đặc biệt là xây dựng các dự án đầy đủ các tiện ích. Ví dụ như là Hà Nội dự kiến xây dựng 5 khu đô thị tập trung ở Đông Anh, Gia Lâm ở Vĩnh Trì và xây dựng các đô thị vệ tinh như Hòa Lạc hay là Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh...

Nếu xây dựng được các khu đô thị, các dự án nhà ở tập trung thì và sẽ cởi mở được vấn đề thủ tục đầu tư đối với các dự án nội thành, ngoại thành. Lúc đó nguồn cung sẽ tăng lên rất nhanh. 

Nhà nước và các cơ quan Bộ Ngành liên quan đã "tung” biện pháp nào lúc này để kiềm chế giá hay để nó “trôi” theo thị trường và chờ luật không, thưa ông?

Bất kể một thời điểm nào thì Nhà nước đều có định hướng và kiểm soát thị trường ở mức phù hợp. Ở thời điểm này Nhà nước đang kiểm soát giá bằng công cụ truyền thông. Thời điểm sắp tới thì Nhà nước sẽ kiểm soát giá bằng cách “cởi bỏ” thủ tục đầu tư để tăng nguồn cung.

Với công cụ truyền thông tôi thấy đang làm khá tốt và hiệu quả. Ví dụ những tin tức như quỹ đất Hà Nội còn nhiều, lượng dự án nhà xã hội trong 3 năm tới sẽ được triển khai thế nào. Lượng dự án thương mại sẽ được triển khai ra sao thì người dân cũng sẽ tự nhận thức được nguồn cung còn rất nhiều, vấn đề thiếu hụt chỉ là tạm thời tắc trong ngắn hạn. 

Thậm chí là những thông tin về dự án “ma”, dự án “ảo” không chất lượng được truyền thông đưa tin liên tục đưa tin thì các cơ quan thanh tra, kiểm tra sẽ vào cuộc. Điều này giúp nhà đầu tư, người dân có thể sàng lọc được những thông tin tốt để lựa chọn đúng đắn nên mua hay không. 

Còn đối với biện pháp "cởi bỏ" thủ tục đầu tư thì tất cả chúng ta đều phải chờ thôi.

Cảm ơn ông về buổi trò chuyện hôm nay!