Chuyên gia nói gì về việc khai gian giá trong chuyển nhượng bất động sản?

Tháng 4 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Tài chính đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng giá đất, trong đó, bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất, để bảng giá nhà đất theo sát với giá thị trường. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành các văn bản để chống thất thu ngân sách trong việc kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, qua đó có dấu hiệu tích cực, làm tăng nguồn thu từ ngân sách nhà nước.

Mua bán bất động sản “hai giá” khó kiểm soát, gây thất thu thuế.

Theo Bộ Tài chính chỉ trong 5 tháng đầu năm 2022, kết quả thu từ thuế thu nhập cá nhân của hoạt động chuyển nhượng bất động sản dự kiến đạt 16.000 tỷ đồng, tăng 68,6% so với cùng kỳ năm 2021, tương ứng tăng 6.600 tỷ đồng.

Vẫn còn những nút thắt chưa được giải quyết

Bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong quản lý chuyển nhượng bất động sản, điều này cũng bộc lộ nhiều bất cập trong thực tế, khiến thị trường mua bán bất động sản chững lại, người dân than phiền vì hàng loạt hồ sơ giao dịch bất động sản của người dân bị “ngâm” nhiều tháng.

Các chuyên gia cho rằng, thiết lập bảng giá đất “chạy theo” giá thị trường hay buộc chuyển khoản qua ngân hàng đều khó ngăn hành vi khai gian giá chuyển nhượng bất động sản. Chưa kể hàng loạt hồ sơ giao dịch bất động sản của người dân chưa được xử lý trong nhiều tháng, hoặc bị cơ quan thuế sách nhiễu, trả lại và yêu cầu nâng đúng giá thực tế giao dịch.

Mặt khác, theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Trong khi thực tế giá thị trường lại biến động liên tục, vì vậy, dẫn đến việc giá quy định không sát với giá của thị trường bất động sản, gây thất thu ngân sách.

Trong phiên chất vấn Bộ trưởng Bộ Tài chính vừa qua, ông Đặng Hồng Sỹ, đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận, cho rằng “việc ban hành văn bản này cũng gây không ít khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt, cử tri phản ánh một số nơi cán bộ còn nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình làm hồ sơ chuyển nhượng bất động sản”

Đại biểu Phan Thái Bình tỉnh Quảng Nam cũng nêu rõ thực tế, các văn bản hướng dẫn không rõ ràng khiến các địa phương mỗi nơi áp dụng một kiểu và có tình trạng trả hồ sơ đi trả hồ sơ lại nhiều lần và yêu cầu công dân cũng như doanh nghiệp kê khai thuế nhiều lần.

Ông Bình cũng nêu ra một vấn đề khiến người dân bức xúc, đó là Bộ Tài chính đề nghị áp thuế theo giá thị trường và cao hơn bảng giá Nhà nước nhưng khi thu hồi đất và đền bù, giải phóng mặt bằng thì lại áp giá nhà nước, như vậy sinh ra bất bình đẳng.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia đầu tư, Tập đoàn Phú Vinh Group.

Đánh giá về việc xới xáo lại vấn đề kê khai “hai giá” gần đây, ông Phan Công Chánh, chuyên gia đầu tư, Tập đoàn Phú Vinh Group, cũng cho rằng, đây không phải là câu chuyện mới. Bộ Tài chính gợi lại vấn đề này trong hoàn cảnh hiện nay như một trong những biện pháp để thị trường bất động sản bớt “nóng” và dần tiến đến một trị trường minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Theo ông Chánh, suốt hơn 2 năm đại dịch Covid-19 kéo dài với những biện pháp phong toả khắc nghiệt khiến sản xuất bị đình đốn, dòng tiền thay vì chảy vào khu vực sản xuất lại đổ ngược vào thị trường chứng khoán và bất động sản, để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng. Hàng loạt tỉnh, thành xuất hiện “sốt” đất dù nền kinh tế lao đao. Vì vậy, cần tính đến giải pháp điều tiết lại thị trường bất động sản nói riêng.

Tuy nhiên, ông Chánh cho rằng cũng cần lưu ý về việc thị trường chững lại đến mức độ nào, bởi theo một nghiên cứu của Hiệp hội bất động sản, thị trường này đóng góp tới 15% GDP thông qua một cách trực tiếp và gián tiếp và có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế.

Cũng theo các chuyên gia, trong nhiều năm qua, “nút thắt” lớn nhất trong chống thất thu thuế chuyển nhượng nhà đất vẫn là làm sao kê khai tính thuế trên giá thị trường.

“Hiện thuế suất thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giống như một loại thuế khoán, nghĩa là giá trị của giao dịch bao nhiêu cũng thu 2%. Điều này có lẽ đơn giản hơn cho các cơ quan quản lý thuế, tuy nhiên, chưa phản ánh đúng bản chất của sắc thuế là đánh vào thu nhập”.

Ông Phan Công Chánh cho rằng, cần một sắc thuế công bằng hơn đánh vào thu nhập, lợi nhuận thật sự của một người đầu tư bất động sản, sẽ công bằng hơn việc đóng thuế khoán. Trước đây, sắc thuế chuyển nhượng bất động sản phân làm hai loại. Một là, thuế suất 25% tính trên chênh lệch, có nghĩa lấy giá bán trừ cho giá mua trước đây để lấy phần chênh lệch tính thuế. Hai là, 2% trên tổng giá trị giao dịch. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, tỷ lệ 25% tính trên giá trị chênh lệch đã bị bãi bỏ.

Dù vậy, “thuế suất đánh đồng 25% trên số lợi nhuận trước đây cũng chưa phải cách tiếp cận đúng, thay vì đó, cần có một thang thuế giống như thuế thu nhập cá nhân hiện giờ, thu nhập mức nào đóng thuế suất bấy nhiêu mới hợp lý. Tuy nhiên, con số cụ thể, thang thuế như thế nào cũng là một câu chuyện lớn cũng cần phải tính toán, bàn bạc”, ông Chánh đề xuất.

Gần đây, Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính) đề xuất “cấp thẩm quyền cần bổ sung quy định giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để minh bạch trong kiểm soát giao dịch của các ngành, phục vụ công tác quản lý giao dịch tài sản, bất động sản của các chủ thể trong xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thuế nói riêng”.

Theo ông Phan Công Chánh, việc chuyển khoản qua ngân hàng khi giao dịch bất động sản cũng không phải là một giải pháp tối ưu để xử lý kê khai “hai giá” trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, người dân “lách” bằng cách ký hai hợp đồng, một hợp đồng ghi giá thấp hơn giá thực tế và áp dụng quy định chuyển khoản qua ngân hàng. Phần chênh lệch lại thanh toán bằng tiền mặt.

Ông Chánh khẳng định, chúng ta đang giải quyết một bài toán hệ thống và giải pháp nào mang tính chất tức thời cũng chỉ mang ý nghĩa giải quyết bài toán trong hiện tại và chắc chắn khi giải quyết bài toán này sẽ nảy sinh ra rất nhiều bài toán khác.

Vì vậy, cần một hành lang pháp lý toàn diện từ Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, luật thuế… để siết chặt thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.