Chuyển mục đích sử dụng đất là “lỗ hổng” lớn, gây thất thoát hàng nghìn tỷ đồng

Tại phiên thảo luận bàn tròn chuyên đề về đất đai trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022 ngày 18/09 có sự tham gia của Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Trần Hồng Hà, Thứ trưởng Bộ Xây dựng  Bùi Hồng Minh cùng các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản (BĐS).

Đáng chú ý, trong phiên thảo luận này, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã chia sẻ quan điểm về việc sửa đổi Luật Đất đai. Theo Bộ trưởng, có 3 vấn đề cần được quan tâm liên quan đến chủ đề tài chính đất đai.

Vấn đề thứ nhất là chuyển mục đích sử dụng đất. Bộ trưởng cho rằng, đây là một “lỗ hổng” lớn trong quy định Luật Đất đai hiện hành vẫn chưa được xử lý. Lỗ hổng này gây ra thất thoát lớn cho ngân sách Nhà nước, chênh lệch địa tô và phát sinh nhiều sai phạm lớn.

Bộ trưởng nêu dẫn chứng từ việc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước. Sau khi cổ phần hóa, các doanh nghiệp ngoài nhà nước thường nhìn vào giá trị khu đất doanh nghiệp Nhà nước sở hữu để tham gia đấu giá, sở hữu cổ phần. Sau khi đấu giá thành công, các doanh nghiệp này chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển các dự án thương mại, nhà ở.

“Cái này là địa tô chênh lệch, thất thoát từ nhà nước ra bên ngoài. Chỉ một quyết định hành chính tự nhiên 100 tỷ hay 1.000 tỷ mất đi. Cho nên phải có cơ chế để bịt lỗ hổng”, người đứng đầu Bộ Tài chính nhấn mạnh.

Bộ trưởng Phớc cũng đồng thuận với ý kiến của GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân về việc xác định giá cho thuê đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất. Nếu không còn nhu cầu sử dụng, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại để đấu giá, hoặc chuyển cho cơ quan, tổ chức khác sử dụng hiệu quả hơn, tránh thất thoát cho ngân sách Nhà nước.

“Điều đó sẽ tạo động lực phát triển, hay nói cách khác là tạo nguồn lực cho nền kinh tế phát triển”, Bộ trưởng Phớc nói.

Quan điểm của Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) rất ủng hộ và đánh giá cao. 

“Nghe anh Phớc nói, tôi không ngờ anh quá am hiểu, tôi tán thành suy nghĩ của anh Phớc, về định giá đất, giao đất, am hiểu như anh Phớc chúng tôi thấy quá tuyệt vời", ông Châu nói.

Theo ông Châu, việc quản lý tài chính đất đai cần phải thống nhất, chuyển về Bộ Tài chính quản lý thay vì Bộ Tài nguyên - Môi trường như hiện nay.

Trước đó, GS.TS Hoàng Văn Cường đã góp ý tại phiên thảo luận về vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo vị chuyên gia này, khi thu hồi đất, Nhà nước đền bù cho người dân bằng giá trị tương ứng với mục đích sử dụng đất đang sử dụng. Khi giao đất cho chủ đầu tư, Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất tương ứng giá trị đất đai và mục đích sử dụng đất đai được giao.

Vấn đề thứ hai là giá đất. Bộ trưởng Phớc cho biết, hiện nay có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng những phương pháp này chưa thực sự nhất quán, chính xác mà tồn tại một số “kẽ hở”.

Bộ trưởng nêu ví dụ về phương pháp thặng dư sử dụng để xác định giá đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng. Theo Bộ trưởng, đây là phương pháp “vô cùng không chính xác” vì giá trị doanh thu và chi phí đầu tư đều là giả định. Đã là giả định thì không sát với thực tế, gây ra rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp và người làm cơ quan thẩm quyền có liên quan.

Đơn cử như một dự án nhà cao tầng tính giá 30 triệu đồng/m2, nhưng khi đoàn kiểm tra thì giá phải là 35 triệu đồng/m2 mới chính xác. Vì là giả định nên mọi người có quyền đưa ra một con số khi thu thập dữ liệu. Chi phí định mức lúc có lúc không, dự toán cũng chỉ là giả định, chi phí cũng không chính xác kéo theo giá đất cũng không đúng. 

“Cho nên những hành vi vi phạm quy định chưa đúng gần như đều phải xử lý hình sự do giá đất gây ra. Còn làm sai, chưa đúng quy định của pháp luật nhưng không gây thất thoát thì chắc chắn không bị xử lý hình sự”, Bộ trưởng Phớc nói.

Bộ trưởng cho biết, phải định ra phương pháp xác định giá đất phù hợp, nhất quán và chính xác nhất. Đơn cử, phương pháp so sánh và phương pháp hệ số. Về phương pháp hệ số, cần xây dựng hệ số sao cho tiệm cận thị trường, đồng thời điều chỉnh hệ số khi thị trường có biến động; để chính xác hơn thì cần sử dụng hệ số lớn hơn, đồng thời mỗi loại hình nhà ở, công trình xây dựng dùng hệ số khác nhau nhằm đảm bảo tính chính xác và nhất quán tối đa.

Vấn đề thứ ba là về việc giao đất. Theo Bộ trưởng Phớc, việc định giá đất cần được tiến hành trước khi giao đất không quá 6 tháng. Chỉ giao đất khi chủ đầu tư đã nộp tiền vào Ngân sách Nhà nước; không cho phép nợ để tránh trường hợp dự án đã mở bán rồi mà chủ đầu tư vẫn nợ Ngân sách, dẫn đến pháp lý của dự án không được hoàn thiện thì ảnh hưởng tới hàng nghìn người dân mua nhà, mua đất. 

“Hiện nay đây đang là hiện tượng phổ biến và có những sai phạm, xảy ra lừa đảo ở những dự án đô thị mà hiện chưa khắc phục được", Bộ trưởng Bộ Tài chính nhấn mạnh.