“Cơ hội cho thị trường BĐS 2021 rất lớn nhưng rủi ro pháp lý vẫn kề cận”

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khung pháp lý cho bất động sản hiện còn có nhiều khoảng trống làm chững lại thị trường bất động sản và thực tế thị trường vốn đã bị tác động từ trước khi có đại dịch Covid-19. 

 “Trong 2 năm 2019 và 2020, số dự án tại TP.HCM và Hà Nội giảm đi 10 lần”, ông Võ cho biết.

Bên cạnh đó, theo ông Võ, việc nhìn bất động sản ở các điểm du lịch dưới góc độ nghỉ dưỡng đang làm mất đi giá trị đa năng của loại hình này. Trong khi nếu nhìn tích cực, đây có thể là ngôi nhà thứ hai, tài sản sở hữu, hoặc sử dụng để ở.

“Bất động sản du lịch kiểu mới như condotel, shophouse... gặp rối ở giấy chứng nhận sử dụng đất và thời gian sử hữu chỉ 50 năm. Điều này vô tình khiến tâm lý nhà đầu tư không mấy mặn mà. Bởi họ muốn hưởng ưu đãi như đất ở.

Hiện nay phân khúc nghỉ dưỡng vẫn phát triển nhưng bằng nguồn lực của các ông lớn là chính. Những rủi ro pháp lý đang khiến những nhà đầu tư thứ cấp dần xa lánh, hoặc đầu tư nhỏ giọt chờ thị trường nóng lên”, vị chuyên gia nói thêm.

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, một số nghị định hiện nay chỉ định tính mà chưa định lượng, hướng dẫn thiếu chi tiết khiến doanh nghiệp lúng túng. Đơn cử như Nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai ban hành ngày 18/12/2020,  ông Võ cho rằng vẫn chưa lấp đầy khoảng trống về pháp lý bất động sản bởi chưa bao phủ hết những vấn đề của Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Sự chồng chéo, lệch pha giữa những quy định khiến doanh nghiệp lưỡng lự.

Theo ông Võ, nếu được ban hành sớm hơn vào khoảng năm 2014, Nghị định này sẽ giúp giải quyết được nhiều điểm. Dù thế, vấn đề là cần sửa luật thì mới giải quyết được mọi khúc mắc.

“Rủi ro từ khách quan thì khó chế ngự nhưng rủi ro từ chủ quan (pháp luật) thì đơn giản hơn, tại sao ta vẫn luẩn quẩn, không thoát hẳn ra được”, ông Võ đặt câu hỏi đồng thời cho biết, Thủ tướng từng ít nhất là 4 lần hối thúc sửa luật tại văn bản chỉ đạo điều hành hoặc phát biểu trong các hội nghị nhưng đến nay việc sửa đổi vẫn bị trì hoãn.

Theo ông Võ, muốn tạo ra xung lực mới cho thị trường 2021 trở đi, câu chuyện sửa luật để bù lấp các khoảng trống cần mạnh tay hơn.  Vị GS kỳ vọng cả cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp cùng có tiếng nói chung để sớm khắc phục những bất cập pháp lý, đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng.

"Cần một luật duy nhất có thể sửa đổi và bao quát hết tất cả các vấn đề của bất động sản", ông Võ nhấn mạnh.

Về bản chất, vị chuyên gia cho rằng, bất động sản Việt Nam vẫn có sức sống tốt. Năm 2021 cơ hội còn nhiều cho các doanh nghiệp. “Đối với thị trường bất động sản cơ hội rất lớn nhưng rủi ro pháp lý vẫn kề cận, dễ làm hỏng thị trường”, ông Võ nhấn mạnh. 

Vị GS nêu thêm, thực tế chuyện bất động sản tăng giá vào cuối năm 2020 là do lệch pha cung cầu mà nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do pháp luật. Việc hạn chế cấp phép cho các dự án cùng với việc các nhà đầu tư “om” hàng làm giá nhà tăng cao. Nếu tiếp tục tình trạng này, trong 2-3 năm tới thì nguy cơ đầu cơ, bong bóng rất cao. 

"Nếu đầu cơ không tốt, sẽ làm giá bất động sản sốt lên rất cao, gây rủi ro lớn cho thị trường", ông Võ lo ngại. 

Tuy vậy, vị chuyên gia cho rằng đây đều là những rủi ro chủ quan, do đó, cần thay đổi tư duy, khắc phục các điểm nghẽn pháp lý để thúc đẩy thị trường bất động sản, giảm thiểu khó khăn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư tham gia thị trường.

“Bất động sản nhà ở hiện không đáp ứng đủ nhu cầu sở hữu của người dân, lực cầu còn lớn; bất động sản nông nghiệp đang tiềm năng nhưng hệ thống pháp luật hầu như chưa có nhiều quy định; bất động sản công nghiệp cũng nhiều tiềm năng và cần có cơ chế chính sách; bất động sản du lịch cũng cần được cởi trói để phát triển mạnh hơn…”, ông Võ nhấn mạnh và nói thêm mục tiêu của Chính phủ trong việc phát triển các lĩnh vực nông nghiệp, khu công nghiệp, du lịch liệu có đạt được hay không thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó có thị trường bất động sản,mà muốn thị trường bất động sản phát triển lành mạnh thì pháp lý là yếu tố cần hoàn thiện đầu tiên.