Cơ hội mua nhà khi thị trường bất động sản hạ nhiệt

Ngộp từ đất nền đến căn hộ

Những tháng gần đây, thị trường bất động sản dường như tê liệt vì thiếu nguồn vốn, khan hiếm nguồn cung. Đặc biệt tại TP.HCM, hàng loạt các dự án "đứng hình", các công ty bất động sản, kinh doanh môi giới "nằm im" vì thanh khoản sụt giảm kỉ lục. Nhiều nhà đầu tư đang tìm cách cắt lỗ, bán căn hộ, nhà đất… để thu hồi tiền vốn, cũng như giảm áp lực tài chính từ phía ngân hàng để vượt qua giai đoạn chững của thị trường.

Chuyên đầu tư căn hộ tại khu vực quận Thủ Đức cũ và quận 9 cũ (nay là TP.Thủ Đức), ông Huỳnh Trọng Nhân cho biết từ đầu năm 2022, mình có mua 1 căn hộ thứ cấp tại dự án Moonlight đường Đặng Văn Bi. Dự án có ưu điểm là vị trí đẹp nên ông Nhân đã chấp nhận vay thêm ngân hàng hơn 2 tỷ đồng để mua được căn hộ trên.

"Hơn 10 tháng vừa qua, không ai có thể ngờ thị trường lại diễn biến xấu đến vây. Thời điểm cuối năm rất nhiều việc phải cần tiền, lãi ngân hàng… cộng với việc không xoay được nhiều dòng vốn, nên tôi phải đành rao bán căn hộ trên. Tuy nhiên, rao bán mãi cũng không ai mua, khách hàng chê mức giá cao quá khiến tôi phải hạ giá, chấp nhận bán cắt lỗ", ông Nhân chia sẻ.

Anh Trung Đạo (môi giới bất động sản Hà Nội) cho biết, nếu như tháng 10, lượng hàng như nhà đất, đất thổ cư, đất nền rao bán còn ít, nhỏ lẻ. Khi bắt đầu sang tháng 11, số lượng hàng đẩy ra bắt đầu tăng mạnh. “Bán tháo”, đó chính là động thái đang dần hiện hữu rõ nét đối với các loại hình đầu cơ mạnh.

Mặc dù nhận định, “bán tháo” mới manh nha xuất hiện, chưa lan rộng trên thị trường nhưng môi giới này dự báo, có thể vào thời điểm giáp Tết âm lịch 2023 và tháng 2, tháng 3/2023, làn sóng này sẽ rõ ràng. Cùng với tâm lý đẩy hàng nhanh, anh Đạo cũng cho biết: Vẫn có những nhà đầu tư tay ngang tìm mua đất. Nhưng họ không xác định xuống tiền vào thời điểm này mà chỉ thăm dò thị trường.

Họ đang xem dần những lô đất đẹp, làm giá dần. Song, ngay cả khi chủ nhà hạ 5% thì họ vẫn từ chối vào tiền. Có những nhà đầu tư ép giá xuống 20% với tâm lý: “Được thì mua, không được đợi năm sau vì chắc chắn đất sẽ hạ”.

Không chỉ các nhà đầu tư nhỏ lẻ bán cắt lỗ, giảm giá mà nhiều chủ đầu tư (CĐT) cũng giảm giá sâu để đẩy hàng. Ghi nhận của batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tin rao bán căn hộ đang điều chỉnh giảm giá trung bình từ 10 - 15%, tương đương mức giảm từ 200 - 300 triệu đồng/căn. Trong tháng 11/2022, các tỉnh phía Nam chỉ có TP.HCM và Bình Dương bán dự án mới và tiêu thụ được 213 căn, bằng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Về thị trường sơ cấp, nhiều dự án đưa ra chính sách chiết khấu thanh toán lên đến 40 - 50% giá trị. Còn về thanh khoản thứ cấp, giá bán ghi nhận giảm 3 - 5% so với tháng trước.

Còn theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, nhìn chung, giá nhà đất “ngộp” giảm tối đa 10% so với giá thị trường. Phần lớn chủ sở hữu bị ách tắc dòng tiền, lãi suất vay tăng cao. Ai muốn bán nhanh thì phải giảm giá.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, trước đây giá BĐS bị đẩy lên quá cao, nay nhà đầu tư giảm giá thực chất là giảm lãi chứ không phải bán lỗ. Tình trạng “ngộp” thật xảy ra với sản phẩm trong các dự án, còn phần lớn giá đất nền nhỏ lẻ giảm sâu là giả “ngộp”.

Theo chuyên gia này, để tránh mua hớ, người mua cần lưu ý giá bán BĐS lúc “ngộp” và khi thị trường đạt đỉnh. Đồng thời, cần thẩm định kỹ pháp lý BĐS muốn mua.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho rằng: "Hiện tượng cắt lỗ đang diễn ra trên diện rộng. Nguyên nhân là trong những năm gần đây khi thị trường BĐS sôi động, lãi suất còn hấp dẫn, nhiều NĐT sử dụng đòn bẫy tài chính mà không có khả năng trả nợ. Họ tính “lướt sóng” nhanh để kiếm lời. Khi xảy ra việc thị trường đóng băng đột ngột, họ phải chấp nhận cắt lỗ. Đáng nói, dù người bán kẹt vốn, có động thái cắt lỗ liền nhưng người mua thấy lãi suất cao không vay, trong khi đó người thì vay không được, người có tiền thì e ngại nên thanh khoản không có. Với câu chuyện lòng vòng này, việc thị trường rơi tự do trong thời gian tới là điều hoàn toàn có thể xảy ra, nếu không có những biện pháp can thiệp kịp thời".

Cơ hội cho nhà đầu tư có sẵn tiền mặt

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế, có một xu thế trong các doanh nghiệp BĐS, để đảm bảo dòng tiền, đảm bảo tính thanh khoản doanh nghiệp đã giảm giá bán, tăng chiết khấu. Và đây là cơ hội người có nhu cầu thực có thể tìm kiếm được sản phẩm mà trước đây ngoài tầm với. Dự báo, làn sóng bán cắt lỗ căn hộ ở thị trường thứ cấp sẽ lan rộng trong năm 2023, đặc biệt là các dự án đang xây dựng, hình thành trong tương lai. Với việc tái cấu trúc doanh nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ, điều này cũng giúp nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực với mức giá hợp lý sẽ quay lại thị trường.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, hiện khó khăn đang bủa vây doanh nghiệp và nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động do "tắc" nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu và nguồn vốn huy động từ khách hàng.

Cho nên, một số doanh nghiệp bất động sản "đói vốn" phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, thậm chí đến 30- 40% giá hợp đồng.

Theo các chuyên gia, khi thị trường điều chỉnh và nhiều người có nhu cầu bán tài sản thì những người nắm giữ nhiều tiền mặt sẽ làm chủ thị trường. Người giữ tiền mặt có cơ hội ép giá đối với những tài sản cần bán gấp, mức giá có thể đàm phán giảm trong ngưỡng 20 – 30%.

Thời điểm này, thị trường bất động sản xuất hiện ngày càng rõ cực thái: nhà đầu tư "vốn mỏng" phải bán lỗ, mong sớm "thoát hàng" nhưng khó tìm được đầu ra. Còn nhà đầu tư "mạnh về gạo, bạo về tiền" lại tích cực săn lùng, thu gom những "món hời" này.

Ông Lê Tứ - Giám đốc một môi giới bất động sản tại TP.HCM cho rằng thị trường bất động sản đang trong kẹt vòng xoáy tín dụng, nhà đầu tư thường hướng về dòng vốn trung – dài hạn. Khi tín dụng bị co lại, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi "tiền tươi thóc thật" nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy. Đây chính là cơ hội cho những người đang có sẵn 1 lượng tiền mặt nhất định"

Cũng theo ông Tứ, vào thời điểm thị trường bất động sản khó khăn, những người môi giới, những người có tiềm lực tài chính họ thường chuẩn bị tâm lý để "săn" những bất động sản bán ra vì "ngộp".

"Đa phần những khu đất nền, căn hộ mà bán rao bán với giá thấp hơn thị trường, hoặc chiết khấu, hoặc bao thuế… thường là những nhà đầu tư đang cần thu hồi vốn. Thậm chí họ chịu cắt lỗ từ 20 - 30% chỉ để thu được dòng tiền. Vì bán được hàng, cầm được tiền trong tay mới có thể xoay xở ở đầu khác. Chính vì vậy, nhiều người luôn trong tâm thế chuẩn bị sẵn tiền để mua sản phẩm bất động sản này", vị giám đốc nhận định.