Cơ hội phục hồi thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản chưa qua vùng nhiễu động

Số liệu thống kê từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy, thị trường bất động sản bắt đầu suy giảm mức độ quan tâm và lượng giao dịch từ quý II/2022 cho đến quý III vừa qua, thị trường rơi vào cảnh kẹt thanh khoản, khó khăn về giao dịch.

Cụ thể, một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu mua bất động sản tại Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%, Hà Nội giảm 1% so với quý II/2022 trước đó.

Nhu cầu tìm mua các loại hình bất động sản đều giảm mạnh trong tháng 9, lượt tìm kiếm đất nền cả nước giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25% và biệt thự liền kề giảm 12% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Ngoài ra, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng ở các tỉnh khu vực phía Nam được các đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận có sự sụt giảm mạnh, từ 19% đến 33%.

Không những mức độ quan tâm giảm, mà cho đến thời điểm hiện tại, thị trường cả nước cũng đều có lượng giao dịch giảm. Theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com với các nhà môi giới, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, tại giai đoạn quý II có 73% môi giới cho rằng số lượng giao dịch giảm mạnh, con số này tăng lên ở quý III có đến 76% và quý IV là 91% môi giới chia sẻ giao dịch giảm rất mạnh, không thể chốt thành công.

Ngoài ra, đối với người mua nhà đã và đang gặp nhiều vấn đề trong các giao dịch. Các môi giới cho biết, có 2 nguyên nhân chính gây ảnh hưởng là do thị trường tiêu cực và đa số người mua không tiếp cận được vốn vay mua nhà và tìm sản phẩm giá trung bình. Mặt khác, một yếu tố nữa là giá bất động sản tăng cao so với thu nhập bình quân của người dân.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam cho biết, doanh số ký bán sụt giảm từ quý III/2022 khi lượng căn hộ tiêu thụ giảm mạnh 40% so với quý trước đó. Lượng tiêu thụ bất động sản nghỉ dưỡng thấp tầng cũng sụt giảm 70,4%.

Trên thực tế, giá sơ cấp nhà liền thổ xây sẵn đã giảm từ 10-15% so với quý II/2022 do nhu cầu nhà ở suy yếu, trong khi giá căn hộ tăng nhẹ trung bình 1-3%. Đồng thời, càng về các tháng cuối năm, doanh số bán hàng càng sụt giảm thê thảm, nhất là tại các thị trường trọng điểm, chẳng hạn tại TP.HCM, theo ước tính của Batdongsan.com.vn, trong cả quý IV chỉ có vỏn vẹn 100 sản phẩm bất động sản tại địa bàn này.

Theo Công ty Chứng khoán VNDirect, ngành bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức như chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cùng với đó là lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà, trong bối cảnh nguồn cung mới sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi.

Xét về dòng tiền, VNDirect ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu địa ốc sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối năm, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013, nên nhiều quan điểm cho rằng, giai đoạn khó khăn của thị trường sẽ diễn ra ngắn hơn và ít thiệt hại hơn.

Trên thị trường vốn, giá trị trái phiếu địa ốc phát hành đến cuối quý III/2022 ước đạt 507.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng khoảng 34% tổng dư nợ trái phiếu và 6% GDP. Sau động thái siết chặt từ cơ quan quản lý, ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu bất động sản giảm 43,5% so với cùng kỳ, về mức 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng.

Tính đến giữa tháng 11/2022, lãi vay mua nhà tại khối ngân hàng có vốn nhà nước chi phối và khối ngân hàng thương mại tư nhân đều tăng mạnh, lần lượt là 190 điểm cơ bản lên 11,1%/năm và 230 điểm cơ bản lên 11,7%/năm so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại. VNDirect cho rằng, lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong năm 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong năm tới.

Áp lực liệu có giảm dần?

Trước diễn biến của thị trường bất động sản, trong vòn 1 tháng qua, Chính phủ đã liên tục ban hành các văn bản, yêu cầu các bộ ban ngành liên quan khơi thông vốn, ổn định lại thị trường.

Cụ thể, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435 về thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Kế đến, ngày 14/12/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký Công điện 1164/CĐ-TTg tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Tại công điện này, Thủ tướng một lần nữa yêu cầu Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại giảm chi phí, thủ tục hành chính để cung ứng vốn. Các nhà băng cần cho vay, giải ngân nhanh với những dự án, doanh nghiệp bất động sản đủ điều kiện, có khả năng trả nợ, nhất là dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà thương mại giá phù hợp thị trường.

Bên cạnh đó, các diễn đàn, hội thảo diễn ra trong thời gian gần đây, giới chuyên gia tin tưởng rằng, thị trường sẽ có cơ hội được phục hồi trong năm 2023 nhờ các văn bản của Chính phủ và chính sách của Nhà nước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản suy giảm bất thường đã tạo ra những hệ lụy xấu cho nền kinh tế, trước hết là ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản và sau đó là gần 40 ngành nghề xem thị trường bất động sản là thị trường đầu ra, như ngành sắt thép, cát đá, máy móc, logistics, hàng hoá tiêu dùng phục vụ nhà ở...

Ông Đính cho biết, trước động thái của Chính phủ, chúng tôi đánh giá động thái của Thủ tướng, của các bộ ngành hết sức quan trọng, chắc chắn sẽ giúp cho thị trường khởi sắc trở lại, sẽ không bùng nổ như trước nhưng sẽ có tính ổn định cho sự phát triển.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn, nhưng hiện tại thị trường "đóng băng", thiếu vắng người mua vì đa số mua ở dạng lướt sóng giờ không còn tiền mua tiếp. Do vậy, thời gian tới, khả năng thị trường sẽ từng bước được ổn định dần, nhưng chắc chắn sẽ có sự phân hóa ở các dòng sản phẩm. Giao dịch của thị trường sẽ tập trung vào các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty bất động sản trong giai đoạn tới.

Phần lớn giới chuyên môn đều cho rằng, khó có một kịch bản giá bất động sản sẽ nhanh chóng lấy lại ngưỡng cao như ở thời điểm sốt nóng trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh nhiều biến động. Tuy nhiên, áp lực thị trường thời gian tới khả năng sẽ vơi dần, bởi bất động sản được đánh giá là hàn thử biểu của nền kinh tế, là cánh chim báo bão liên quan đến nhiều ngành nghề khác nhau.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, nhìn vào bản chất khó khăn trên thị trường bất động sản thời gian qua do tác động từ nhiều yếu tố như tình hình dịch bệnh kéo dài, sự suy thoái kinh tế mang tính toàn cầu, nhưng riêng với thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu tập trung vào các vấn đề: Dòng tiền bị tắc do ngân hàng siết chặt vốn vay, thanh khoản thị trường sụt giảm và tình trạng pháp lý các dự án bị ngưng trệ.

“Do vậy, để có thể đưa ra được bức tranh của thị trường bất động sản thời gian tới ra sao, có thể phụ thuộc vào thực tế những nút thắt kể trên được tháo gỡ thế nào”, ông Phúc cho rằng, với tình hình chung hiện nay, khó có thể kỳ vọng thị trường sẽ thoát khỏi khó khăn trong ngắn hạn. Bởi hiện nay, các doanh nghiệp lẫn người mua nhà vẫn khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng hoặc tiếp cận được nhưng lãi vay tăng nhanh dẫn tới tâm lý trì hoãn. Trong khi nhóm đối tượng đang có tiền lại ngập ngừng giải ngân, kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu sẽ sâu hơn trong thời gian tới.

Trong khi đó, ông Trần Huy Tưởng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh An Phú Hưng cho rằng, khả năng cao là phải đến cuối năm 2023 thì thị trường bất động sản mới ổn định hơn và khi đó, dòng tiền mới thực sự quay trở lại. Còn hiện tại, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư đang có tâm lý giữ tiền mặt để phòng thủ, hoạt động đầu tư sẽ chỉ được kích hoạt từ quý III/ năm 2023 khi thị trường tích cực hơn.

“An Phú Hưng đang tập trung phát triển các dự án gắn với nhu cầu ở thực. Có dự án đang bán hàng và giai đoạn 6 tháng đến 1 năm trước có nhiều người đặt cọc thiện chí, nhưng vài tháng nay, khi dự án đã đủ điều kiện mở bán thì số khách hàng giao dịch chỉ tăng thêm khoảng 10%. Nói cách khác, khi dự án chính thức mở bán thì thị trường gặp khó khăn, thanh khoản chậm lại. Do đó, giải pháp đưa ra là tập trung bán hàng cho dự án đã đủ điều kiện, các dự án không trong danh sách ưu tiên sẽ tạm dừng triển khai chờ thị trường ấm lên”, ông Tưởng nói và cho biết thêm, diễn biến thị trường năm 2023 phụ thuộc nhiều vào các yếu tố vĩ mô. Trong đó, nếu đẩy mạnh được giải ngân đầu tư công sẽ giúp kinh tế phát triển và nhiều lĩnh vực được hưởng lợi.