Đã đến lúc bất động sản trở về giá trị thực, mở ra cơ hội cho nhiều người

Theo giới chuyên gia, đầu năm 2022, dòng tiền dễ đổ vào thị trường, số lượng các nhà đầu tư F0 tăng mạnh, nhu cầu, nguồn cung hiếm đẩy giá bán lên cao. Lực cầu F0 hướng tới các phân khúc cao cấp, biệt thự, villa, shophouse ở các dự án mới phát triển.

Cuối năm 2022, thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế. Giá bất động sản được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán.

Nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân là nguyên nhân chủ yếu khiến cho giá bất động sản nhà ở liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, vượt xa mức thu nhập của đại bộ phận người dân.

Chuyên gia cũng cho rằng, các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó mà tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.

Bên cạnh đó, trong quý IV/2022, cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, các sản phẩm biệt thự, nhà ở liền kề đô thị gần như không phát sinh giao dịch. Những tháng cuối năm 2022, cầu ở thực mặc dù lớn nhưng lượng giao dịch vẫn thấp do thiếu vắng nguồn cung. Lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc đất nền chiếm 47%, căn hộ cao cấp chiếm 29%, căn hộ trung cấp chiếm 17%, căn hộ bình dân chiếm 6%.

Theo ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân, nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà ở liên tục thiết lập đỉnh mới là do sự mất cân bằng nghiêm trọng giữa cung và cầu, cụ thể nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Ngoài ra, ông Cường cho rằng nguyên nhân quan trọng hơn là do quan niệm coi nhà ở là tài sản tích lũy của hầu hết người dân Việt Nam. Theo ông, nếu xem nhà là tài sản tích lũy giống như vàng thì nhu cầu mua tích trữ trong dân lớn kéo giá nhà chỉ có tăng mà không giảm.

Vì thế, để kìm hãm đà tăng của giá nhà, bên cạnh đưa ra giải pháp để tăng nguồn cung, mà còn cần phải điều chỉnh chính sách để thay đổi quan niệm này.

“Khi nhà ở không còn là tài sản tích lũy nữa, giá sẽ tự giảm xuống về đúng giá trị thực, tức là mang lại lợi ích của chúng ta bao nhiêu thì trả tiền bấy nhiêu, chứ không phải nghĩ đến chuyện mua để tích lũy cho tương lai”, ông Cường nói.

Ngoài ra, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh là yếu tố quan trọng để đưa giá nhà ở trở về giá trị thực. Thị trường bất động sản và vấn đề đất đai có quan hệ chặt chẽ, bởi đất đai là yếu tố nền tảng, cơ bản đầu tiên để có bất động sản. Chúng ta muốn có được thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, điều tiết được tất cả quan hệ thị trường thì phải dựa trên nền tảng của Luật đất đai và thị trường đất đai để tránh méo mó thị trường. Bộ Xây dựng cũng gánh một phần trọng trách này.

Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp

Nhiều chuyên gia cho rằng, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang có sự lệch pha, khi giỏ hàng chiếm đa phần là các sản phẩm không phù hợp với túi tiền của người dân. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm mạnh thời gian qua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay đều nằm ở phân khúc cao cấp, các sản phẩm này không có tính chất thanh khoản cao bởi không phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng hiện nay.

“Thay vì những căn hộ có giá khoảng 6 – 7 tỷ đồng, nếu chúng ta có những sản phẩm tầm khoảng 2 – 3 tỷ đồng thì chắc chắn, chỉ trong một ngày mở bán, các sản phẩm này gần như sẽ không còn. Thực tế hiện nay, bởi nhu cầu của thị trường của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà, cùng với đó, rất nhiều các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có giá trị sản phẩm thích hợp có hiệu quả để có thể đưa tiền thị trường…”, ông Đính chia sẻ.

Theo ông Đính, nhìn vào bài học trước đó từ gói 30.000 tỷ đồng, tại thời điểm đó con số 30.000 tỷ đồng so với thị trường là không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã kích cầu rất nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

“Chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới của thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”, ông Đính cho hay.

Theo vị chuyên gia, vừa qua trong văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Thủ tướng đã sử dụng rất những từ rất mạnh như: khẩn trương, làm ngay,… đây là tính quyết liệt tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và đem đến những điểm sáng cho thị trường.

“Chúng ta đã trải qua cuộc khủng hoảng 2013 - 2016 từ những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời từ Chính phủ, vì vậy, đối với giai đoạn hiện nay, tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ cần phải được lan tỏa đến các bộ ngành, địa phương cùng quyết liệt vào cuộc mới có thể khơi thông được điểm nghẽn của thị trường hiện nay”, ông Đính nói.

Thực tế thị trường hiện nay, theo tính toán còn khoảng 1.000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về pháp lý mà chưa thể đưa vào thị trường được, tổng số giá trị của 1000 dự án tương đương khoảng 700.000 tỷ đồng.

Số tồn đọng này, nếu không được khơi thông sẽ dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp và ngược lại nếu có thể nhanh chóng khơi thông được sẽ cùng một lúc giải quyết không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh khác cùng tăng trưởng. Hy vọng những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ vừa qua sẽ tạo ra sự lan tỏa như bài học về gói 30.000 tỷ giai đoạn khủng hoảng 2013 – 2016.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua.

Nhu cầu thực được cho là điểm sáng tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng. Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp.