Cơ hội nào cho nhà đầu tư khi thị trường địa ốc đối mặt nhiều khó khăn?

Báo cáo của VNDirect cho rằng ngành bất động sản (BĐS) nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức gồm các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS bị thắt chặt và việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bị kiểm soát; Lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; Các nút thắt về pháp lý BĐS nhà ở khó có những cải thiện đáng kể ít nhất đến khi Luật đất đai sửa đổi hoàn thành trong quý IV.

Theo đó, nhu cầu mua BĐS có thể gặp nhiều thách thức hơn trong nửa cuối năm do lạm phát chi phí đẩy lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục áp dụng chiến lược ổn định giá bán căn hộ sơ cấp trong nửa cuối năm, đặc biệt đối với phân khúc hạng sang và cao cấp nhằm thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ.

Báo cáo kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ nâng "trần" tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại từ cuối quý III. Tuy nhiên, dòng vốn tín dụng sẽ được ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là các lĩnh vực như công nghiệp, hoạt động xuất nhập khẩu, nông lâm nghiệp, thủy sản. NHNN sẽ kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán và các dự án BOT.

Về lãi suất, tính đến cuối tháng 7, lãi vay mua nhà thế chấp của các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng lần lượt 7 điểm cơ bản lên 9,2% và 30 - 40 điểm cơ bản lên 9,8% so với cuối năm trước, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.

VNDirect cho rằng lãi suất huy động có thể tăng 30 - 50 điểm cơ bản trong nửa cuối năm nay. Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng hạn chế, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 10 - 10,5%/năm vào cuối năm nay nhưng vẫn thấp hơn so với mức 11 - 11,5%/năm trước đại dịch.

Theo VNDirect, các chủ đầu tư vẫn sẽ gặp không ít thách thức trong việc huy động vốn thời gian tới. Trong đó, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bất động sản giảm mạnh do giám sát chặt chẽ trong việc phát hành. Bởi lẽ, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường BĐS, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào TPDN, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối TPDN, đặc biệt là TPDN kinh doanh BĐS, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kinh doanh lỗ, không có tài sản đảm bảo.

Ngoài ra, dòng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng bị thắt chặt. Trước đó, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản. Trong khi đó, Thông tư 22/2019 của NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021 và 30% từ tháng 10/2022.

Bên cạnh thách thức, VNDirect cũng nhận định, điểm tích cực trong nửa cuối năm nay là việc giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt.

VNDirect kỳ vọng giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong nửa cuối 2022 và năm 2023, giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Dự báo về thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn hơn chứ không phải 3-5 năm, bởi với tốc độ gia tăng dân số, sự thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh thì thị trường bất động sản cũng như thị trường nhà ở có nhiều tiềm năng để phát triển.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Group cho rằng động thái tăng cường kiểm soát tín dụng tiếp tục để lại những sức ép nhất định lên thị trường, cộng thêm tâm lý thận trọng trong giao dịch vào “tháng Ngâu” khiến tình hình nguồn cung – sức cầu trong tháng 8 nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp so với tháng 7.

Bước sang quý IV, với những dự báo vĩ mô tương đối tích cực (World Bank nâng dự báo tăng trưởng GDP lên 7,5% trong năm nay), thị trường được kỳ vọng có những sự phục hồi nhất định vào quý cuối năm, tuy nhiên sẽ khó có sự đột biến trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt là điểm tích cực duy nhất trong nửa cuối năm nay, theo VNDirect. Một số loại vật liệu đã tăng giá mạnh trong nửa đầu năm như thép (tăng 20% so với cùng kỳ), xi măng (tăng 7 - 10% so với đầu năm) và đá xây dựng, do tác động của xung đột Nga-Ukraine và gián đoạn chuỗi cung ứng.

Trong tháng 7, giá đã hạ nhiệt. Báo cáo kỳ vọng giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong nửa cuối 2022 và năm 2023 giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển BĐS, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Thời điểm này, theo ông Võ Hồng Thắng, nhà đầu tư có thể xác định rõ nhu cầu, mục tiêu đầu tư, lựa chọn phân khúc phù hợp với khả năng tài chính bản thân (đất nền, căn hộ…).

Ngoài ra, nhà đầu tư cần trang bị cho mình đầy đủ kiến thức về dự án (pháp lý, tiến độ triển khai hạ tầng, uy tín chủ đầu tư…); Theo dõi sát các chuyển động của thị trường, lựa chọn cho mình những BĐS tốt, sở hữu tiềm năng tăng trường khi thị trường hồi phục.