Thị trường bất động sản: Chờ bắt đáy bất động sản vẫn còn hơi sớm

Thời gian gần đây, nhiều khu vực đất nền rơi vào trạng thái tắc thanh khoản, nhiều thông tin quảng cáo rao bán “cắt lỗ” rầm rộ được tung ra. Theo khảo sát tại kênh chuyên rao bán bất động sản, tại một số điểm nóng đất nền của Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì, Nam Từ Liêm… hay những địa phương đã từng xảy ra hiện tượng sốt đất, giá đất thuộc những vị trí mặt đường lớn đã bắt đầu xuất hiện những lô đất được chào bán rẻ hơn từ 10 - 20% so với giá thị trường.

Các chuyên gia nhận định, hiện tượng xả hàng sau cơn sốt đất là quy luật tất yếu, bởi sau khoảng thời gian cầm cự nhiều nhà đầu tư không còn sức gồng, gặp khó khăn trong tiếp cận và duy trì vốn để giải ngân việc mua sản phẩm theo tiến độ hoặc đảo nợ. Vì thế, họ buộc phải chọn giải pháp bán cắt lỗ.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo đối với những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm, rất dễ sập bẫy của môi giới và những người đầu tư chuyên nghiệp.

Chủ lô đất rao bán cắt lỗ tại Hoài Đức (Hà Nội) chia sẻ, anh đang rao bán mảnh đất 3,2 tỷ đồng, diện tích 90m2, tương đương hơn 35tr/m2. Trước đó anh mua mảnh đất với giá 3,5 tỷ đồng. Với mức bán 3,2 tỷ đồng là mức bán cắt lỗ và chịu thêm chi phí sang tên cho người mua nếu thiện chí.

Mặc dù người bán khẳng định với mức giá trên là giá bán cắt lỗ, tuy nhiên khi tìm hiểu về giá đất tại khu vực này được biết giá chỉ giao động dưới 30tr/m2. Có thể thấy, dù được gọi là bán cắt lỗ nhưng mức giá vẫn cao hơn cả giá trong khu vực. Nếu người mua không tỉnh táo và tìm hiểu kỹ rất dễ sẽ sập bẫy và tin tưởng mức giá này là hời so với mấy tháng trước đó.

Theo chia sẻ của anh Việt, môi giới lâu năm tại Hà Nội, giá bán hiện nay vẫn ở mức cao nên thanh khoản sẽ không dễ dàng. Nhiều nhà đầu tư cũng đang dè chừng và chờ có mức giá hợp lý hơn. Chính vì thế, người bán cần tính toán xem tài sản bán với mức giá như thế nào, có bán được không, trước khi tính tới lợi nhuận.

Tương tự, một lô đất nền khác tại Bắc Giang được rao bán với mức giá 2,5 tỷ đồng, với diện tích 90m2. Chủ lô đất cho biết, anh bán cắt lỗ do trước đó đã mua nhiều đất và bây giờ cần tiền trả ngân hàng nên chấp nhận cắt lỗ một vài mảnh để trang trải tài chính. Thời điểm anh mua lô đất này là cuối 2021, khi đó giá lên tới hơn 34 triệu đồng/m2. Anh tính đầu tư lâu dài, nhưng vì cần tiền trả ngân hàng nên mới bán bớt đi.

Tuy nhiên, theo anh Huy, môi giới tại Bắc Giang cho biết, thực tế trên địa bàn này đã xuất hiện tình trạng cắt lỗ, nhưng việc cắt lỗ sâu đến hơn 15% giá trị mảnh đất xảy ra là không có.

Anh Huy khẳng định, mới chỉ mấy tháng, nhà đầu tư dù có dùng đòn bẩy cũng chưa có áp lực tài chính quá lớn để phải cắt lỗ đến nửa tỷ đồng như vậy. Hơn nữa, giai đoạn cuối năm 2021 ở khu vực Bắc Giang những mảnh có giá hơn 31 triệu đồng/m2 phải có vị trí đẹp, tiềm năng sinh lời. Đối với những mảnh đất như vậy việc bán bằng giá lúc mua vào ở thời điểm này là có thể. Theo tôi, có thể chỉ là chủ đất khống giá lên nhằm thoát hàng.

Theo anh Nam, chủ văn phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, việc cắt lỗ trên thị trường có xuất hiện nhưng chiếm tỷ lệ nhỏ và số tiền cắt lỗ ít. Thực tế, thị trường mới chững một thời gian ngắn, người bán sẽ bán ra bằng số tiền mua vào rồi tiếp tục đàm phán chứ không ai lại đi cắt lỗ sâu sớm như vậy cả.

Với những người mua trong giai đoạn thị trường bất định như hiện nay cần tìm hiểu kỹ giá trong khu vực. Còn thực hư việc cắt lỗ còn phải xem lúc mua vào giá nào. Nếu chỉ thấp hơn thị trường mà vẫn có lãi so với lúc mua thì chỉ là bán rẻ, không thể nói là cắt lỗ.

Chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm, trước khi quyết định xuống tiền cần chú ý tới giá bán và pháp lý của bất động sản. Ngoài ra, trong bối cảnh diễn biến vĩ mô phức tạp hiện nay, nhà đầu tư cần tính toán kỹ khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Với những lô đất đang có tiềm năng, vị trí đẹp, hạ tầng tiện ích hoàn chỉnh thì nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững chắc sẽ tiếp tục giữ giá. Chỉ có những lô đất mà khả năng chi trả của người mua không đạt như kỳ vọng thì nhà đầu tư buộc phải chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn.

Đối với những nhà đầu tư có vốn thực hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính thấp, họ vẫn ôm hàng chờ thời. Còn những người sử dụng đòn bẩy cao, phải trả ngay hoặc không có nguồn thu để trả lãi thì mới bắt buộc phải xả hàng, cắt lỗ.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh kinh tế hiện nay, lạm phát còn cao nên việc bắt đáy bất động sản vẫn còn hơi sớm. Do vậy, các nhà đầu tư cần cẩn trọng với những quảng cáo bán cắt lỗ và theo dõi thị trường thêm một thời gian nữa để xuống tiền thì cơ hội sẽ tốt hơn.

Về triển vọng các sản phẩm đất nền và nhà thổ cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, Hà Nội đang làm tốt về quy hoạch hạ tầng và đẩy mạnh các tuyến đường giao thông. Vì vậy, thành phố đã sẵn sàng đón các luồng đầu tư, trong đó có đầu tư BĐS.

Tuy nhiên giao dịch đất nền và thổ cư đang diễn biến khá chậm, nguồn cung còn hạn chế và chưa có dấu hiệu gia tăng rõ ràng trong thời gian tới. Thanh khoản của đất nền và nhà thổ cư phụ thuộc nhiều vào chính sách nới tín dụng của Nhà nước. Một khi “nút thắt” tín dụng được tháo gỡ, thị trường sẽ có cơ hội để chuyển đổi từ giai đoạn chờ đợi sang hành động.