Cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản 2024

Thị trường đứng trước cơ hội phục hồi

Có thể nói, kể từ đầu năm đến nay, những chính sách mới được ban hành đã giúp thị trường bất động sản thoát khỏi nguy cơ "mất phanh". Lãi suất hạ nhiệt giúp dòng vốn vay đang "rẻ" dần, vướng mắc pháp lý được tháo gỡ theo tiến độ rõ ràng hơn.

Trước những thực trạng của thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia đánh giá rằng, năm 2024 sẽ là một năm khởi đầu cho sự hồi phục và đi lên của thị trường. Đây cũng là thời điểm để những chính sách thực sự "ngấm" vào thị trường.

Theo quan điểm của Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, đến nay những chính sách điều hành của Chính phủ đang từng bước phát huy hiệu quả, điều chỉnh thị trường bất động sản về vùng ổn định.

"Bắt đầu từ tháng 4/2022, khi Quốc hội nhận định ngành địa ốc đang nguy hiểm thông qua tia lửa đầu tiên là trái phiếu doanh nghiệp thì suốt từ đó đến nay, hàng loạt Thông tư, Nghị định được ban hành đã phần nào giảm bớt những khó khăn, giúp nền kinh tế và hệ thống tài chính tiền tệ không bị sụp đổ.

Bất động sản đang trì trệ theo góc nhìn không thể tăng giá mạnh như các năm trước nhưng nền kinh tế có niềm tin phục hồi, khởi đầu mới theo quỹ đạo an toàn từ năm 2024", chuyên gia này nhận định.

Đồng quan điểm, ở một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn giữ nguyên nhận định, giai đoạn 2024 sẽ là lúc thị trường đảo chiều. Tuy nhiên, thời điểm đảo chiều cho từng loại hình bất động sản sẽ có sự khác biệt:

"Đảo chiều không có nghĩa là thị trường lập tức quay trở lại. Thị trường đang trong xu hướng đi ngang ở đáy dài hạn. Đảo chiều tức là sẽ thoát khỏi xu hướng đi ngang đó và nó cần khoảng thời gian nhất định để quay về thời kỳ mà chúng ta nhớ về năm 2016-2019 khi mà giá rồi thanh khoản, thị trường sôi động thì ngay lập tức thị trường không thể nào quay trở lại ngay được. Chúng ta không thể kỳ vọng ngay hôm nay ra chính sách ngày mai thị trường phản ứng lại ngay được và nó cần lộ trình của thị trường", ông Quốc Anh nhấn mạnh.

"Kịch bản mà chúng tôi thấy khả dĩ nhất trong năm 2024, thị trường sẽ có nhiều sức bật hơn khoảng từ quý 3/2024. Sau đó, chúng ta sẽ bắt đầu có chu kỳ mới gồm 4 giai đoạn, gồm thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Và hy vọng các chu kỳ này sẽ diễn ra sớm hơn nữa để thị trường sớm hồi phục", Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nói về kịch bản cho thị trường bất động sản 2024.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận, bức tranh kinh tế vĩ mô đã có những thay đổi tích cực. Tăng trưởng kinh tế năm nay dự kiến đạt 5-5,2% và lạm phát giảm còn 3-3,5%, trong khi đầu năm là 5%. Đặc biệt từ đầu năm 2025, khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sẽ thúc đẩy đà phục hồi. Nhờ sự thay đổi của lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản, các chuyên gia nhìn nhận thị trường dự kiến đảo chiều từ quý 3/2024 và khởi sắc từ quý 2/2025.

Bên cạnh đó, với việc thông qua Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sắp tới năm 2024 Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến cũng có thể sẽ được thông qua sẽ mang lại nhưng chuyển biến rất lớn cho thị trường bất động sản.

Nhưng vẫn còn nhiều thách thức

Mặc dù không thể nhận những cơ hội cho sự phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt là từ quý 2/2024, tuy nhiên đan xen giữa cơ hội là những thách thức.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn căng thẳng nhất nhưng khó khăn trước mắt vẫn còn rất nhiều.

Thứ nhất, nền kinh tế vẫn rất khó khăn nên không có dòng tiền chảy từ một số ngành nghề khác sang bất động sản.

Thứ hai, một số luật tác động đến thị trường như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa được khai thông, chuẩn bị được biểu quyết thông qua.

Thứ ba, nhiều dự án chưa được tháo gỡ hoàn toàn vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung trên thị trường gần như không có, giá vẫn rất cao và giao dịch "đứng im". Trong khi đó, những người có nhu cầu ở thực không tiếp cận được với phân khúc nhà ở giá rẻ vì khan hiếm.

Thứ tư, việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng để vay mua nhà vẫn còn khó khăn vì thu nhập của người dân bị giảm sút.

"Thị trường bất động sản sẽ còn mất một thời gian dài nữa để điều chỉnh. Hiện nay mới chỉ có một vài điểm sáng le lói nhưng chưa đủ, dự báo cuối năm nay vẫn còn trầm lắng", ông Toản nhận định.

Vẫn còn nhiều thách thức cho thị trường bất động sản trong năm 2024 (Ảnh minh họa)

Có một thực tế tồn tại của thị trường bất động sản suốt thời kỳ trầm lắng vừa qua đó là thanh khoản trên thị trường cực kỳ ảm đạm, điều này cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư vẫn chưa thực sự "mặn mà" với bất động sản. Điều này được dự báo sẽ còn tiếp diễn khi một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân vẫn tìm về ngân hàng cho dù lãi suất đã giảm mạnh.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn đang tăng mạnh. 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ tăng 2,92% thì 9 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng tiền gửi dân cư tăng 9,95%.

"Điều này cho thấy niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản chưa được phục hồi mạnh, người dân vẫn chọn tiết kiệm ngân hàng đê bảo toàn tài sản. Chính bởi vậy mà lượng giao dịch và hoạt động doanh nghiệp chưa cải thiện" - ông Nguyễn Quốc Anh cho biết.

Trong khi đó, khảo sát môi giới bất động sản quý 4/2023 của Batdongsan.com.vn cũng cho biết, 43% môi giới được khảo sát cho rằng giao dịch của thị trường vẫn đang giảm mạnh. Con số này ở quý 3/2023 là 46%, quý 2/2023 là 44%, quý 1/2023 là 54%.

Bên cạnh đó, sự suy giảm của thị trường vốn thể hiện ở lượng trái phiếu phát hành doanh nghiệp sụt giảm mạnh. Tính đến 11/10, mới có hơn 50 nghìn tỷ trái phiếu được phát hành, trong khi năm 2021, lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra thị trường là gần 300 ngàn tỷ đồng.

Theo nhiều ý kiến cho rằng, muốn thị trường phục hồi dần từ năm sau thì phải giải quyết được những việc chi tiết nhất tại các nút thắt. Trước hết là phải thúc đẩy chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, phải giải quyết được hậu quả của đợt sốt giá bất động sản vừa rồi thì thị trường mới lấy lại được động lực phục hồi bởi hiện nay còn rất nhiều nhà đầu tư "mắc kẹt" trên thị trường./.