Có nên “tất tay” vào bất động sản cho thuê trong năm 2024?

Nhu cầu thuê nhà tăng cao

Theo Báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan thì vào khoảng nửa cuối năm 2023, "ưu tiên sự linh hoạt" chiếm tỷ trọng lớn nhất trong lý do muốn thuê nhà (38%) của người dân. Tuy nhiên, khi bước sang nửa đầu năm 2024, việc "không đủ tiền để mua nhà" đã trở thành lý do hàng đầu khiến cho người dân chọn thuê nhà, chiếm 33%, trong khi "ưu tiên sự linh hoạt" giảm xuống 27%. Xu hướng thuê nhà tăng lên do tài chính không đủ để sở hữu bất động sản. Đây cũng là lý do để nhiều người chuyển hướng và dồn tài chính đầu tư vào bất động sản cho thuê với mục đích kiếm lời, đảm bảo dòng tiền được an toàn hơn.

Chung cư vẫn luôn là loại hình bất động sản được người thuê quan tâm nhiều nhất, chiếm tỷ trọng (43%), tiếp theo là nhà riêng (18%) và nhà trọ (18%), trong khi chỉ một phần nhỏ (9%) quan tâm đến nhà phố cho thuê.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan cho biết phần lớn người Việt chỉ sẵn sàng chi từ 10 - 30% thu nhập để thuê nhà mỗi tháng. Mặc dù mức giá thuê nhà trung bình ở Hà Nội và TP.HCM là 3,5 và 4,8 triệu đồng cho nhà trọ và khoảng 12,5 - 13 triệu đồng cho chung cư, nhưng đối với đa số người Việt, mức thu nhập này vẫn đủ để chi trả. Tuy nhiên, mặt bằng giá thuê nhà cao vẫn là trở ngại đối với người dân.

Với giá nhà tăng mạnh, nhiều người không đủ tài chính đầu tư bất động sản nhà ở nên chọn phương án là thuê nhà để an cư trước. Điều này khiến cho nhiều người chọn chuyển hướng dòng tiền, rót vốn vào phân khúc lưu trú (bất động sản cho thuê). Ví dụ như: “Anh Hoàng Phi Vũ, nhà đầu tư gốc Hải Phòng, đã dùng 70% vốn từ đất nền để chuyển sang đầu tư vào nhà trọ và căn hộ dịch vụ giá thuê trung và bình dân. Anh Vũ đã mua 2 khu nhà trọ gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc sau khi bán đất nền thành công.

Cả hai khu nhà trọ này nằm ven Quốc lộ 21, với giá thuê dao động từ 2,5 - 6 triệu đồng/phòng. Anh Vũ cho biết nhu cầu thuê trọ hiện nay là rất cao, đặc biệt từ sinh viên và công nhân. Từ đầu năm đến nay, 100% số phòng tại 2 khu nhà trọ này đều được lấp đầy nhờ chất lượng và giá thuê hợp lý”.

Trong bối cảnh đất nền thanh khoản chậm và lãi suất gửi tiết kiệm thấp, nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng dòng tiền vào căn hộ cho thuê. Các nghiên cứu cũng dự đoán rằng loại hình bất động sản lưu trú sẽ phục hồi tốt do xu hướng thuê dài hạn ngày càng phổ biến, đặc biệt khi giá nhà tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Từ chỗ chủ yếu đáp ứng nhu cầu ở thực, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho biết, tại một dự án chung cư ở quận Hà Đông, Hà Nội mở bán thời gian vừa qua, hơn 60% người mua có nhu cầu cho thuê sau khi nhận bàn giao nhà.

Lý giải thực trạng này, vị này cho rằng, khẩu vị của người mua nhà  đã thay đổi rất nhiều so với thời gian trước. Thay vì mua để ở, làm tài sản tích luỹ, nhiều người dân đã chuyển sang mua căn hộ để cho thuê, nhằm thu dòng tiền ổn định hàng tháng.

Thực tế cho thấy, việc cho thuê căn hộ tại các thành phố lớn luôn có tỷ lệ lấp đầy rất cao. Đối tượng phân khúc này hướng đến là những người trẻ tuổi, không nặng về tư duy sở hữu mà quan tâm nhiều đến công năng sử dụng của căn nhà. Do đó, họ thường chọn mua hoặc thuê chung cư có chất lượng tốt tại những vị trí gần trung tâm, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ, thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày.

Việc cho thuê mang lại dòng tiền cũng là một trong những yếu tố được ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cengroup đánh giá là sức hút rất lớn đối với phân khúc chung cư Hà Nội thời gian vừa qua.

Theo ông Hưng, giữa lúc thị trường bất động sản gặp khó, nhiều phân khúc khác vẫn đang đóng băng thanh khoản, giá chung cư tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội đang tăng một cách đột biến.

Nguyên nhân của điều này là do sự điều chỉnh cần thiết khi thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý khiến các nhà đầu tư "khủng hoàng thừa tiền".

Năm 2024 có nên “tất tay” vào cho thuê?

Theo chia sẻ của Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cengroup, trong báo cáo tài chính quý I/2024, số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại hiện khoảng 18 triệu tỷ đồng không thể giải ngân. Các ngân hàng thương mại đang phải hạ lãi suất xuống còn 5-6%. Đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua.

Khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó, tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho lãi suất ngân hàng.

Thực tế hiện nay, nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn biệt thự khác cùng khu vực để ở. Điều đó cho thấy hiện nay bất động sản chung cư đang tạo dòng tiền rất tốt.

Theo ông Hưng, bất động sản đóng bốn vai trò như một loại hàng hóa tiêu dùng, như tư liệu sản xuất đặc biệt, một phương tiện tích lũy tài sản và thứ tư là một kênh đầu tư. Tại Singapore, trên 70% bất động sản tạo ra dòng tiền, nhưng ở Việt Nam chỉ có 15%. Trong đó, chung cư là sản phẩm tạo ra dòng tiền cho thuê hiệu quả, nên được nhiều khách hàng, nhà đầu tư săn lùng, khiến giá tăng mạnh.

Cũng theo thông tin từ trang VnBusiness, mặc dù thị trường bất động sản chung đang phục hồi chậm, nhưng loại hình chung cư cho thuê vẫn có sự tăng trưởng khả quan và thu hút sự quan tâm hàng đầu. Đầu tư vào căn hộ mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên đến 12,5%/năm, bao gồm lợi nhuận từ giá bán và lợi suất cho thuê.

Loại hình căn hộ cho thuê ở Hà Nội có lợi suất 4,6%, TP.HCM là 4,1% và trung bình cả nước là 4,5%. Các nhà đầu tư sử dụng tài chính hợp lý đang hưởng lợi từ tốc độ tăng trưởng tốt. Giá nhà trọ cũng có xu hướng tăng 5 - 15% mỗi tháng.

Tuy nhiên, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nặng có thể gặp khó khăn nếu thu nhập từ cho thuê không đủ trả lãi. Phân khúc nhà cho thuê trở thành lựa chọn tốt trong bối cảnh khả năng mua nhà của gia đình trẻ còn hạn chế.

Chuyên gia khuyên nhà đầu tư cần tính toán kỹ về vị trí, khả năng lấp đầy, chi phí sửa chữa, và cần lưu ý đến áp lực cạnh tranh khi nguồn cung tăng. Các nhà đầu tư nên tự cải tạo nhà trống, đầu tư một phần nhỏ vốn trước và hiểu rõ về quy luật "thuê - cho thuê" cùng kỹ năng quản lý và chăm sóc khách hàng.

Đầu tư vào bất động sản cho thuê trong năm 2024 là điều khả thi vì hiện tại giá nhà ở đang tăng cao vượt quá tài chính của nhiều người, cho nên nhiều người dân chọn phương án thuê nhà thay vì mua nhà. Tuy vậy, trước khi dồn tài chính đầu tư vào bất động sản cho thuê, chủ đầu tư vẫn cần tính toán kỹ lưỡng để tránh rủi ro về sau.