‘Cơm bữa’ của thị trường bất động sản: Ăn theo quy hoạch, giá đất quanh dự án cầu Trần Hưng Đạo được ‘thổi phồng’, nhà đầu tư cẩn trọng

Giá đất ‘tăng vọt’ nhờ ăn theo quy hoạch

Vừa qua UBND thành phố Hà Nội vừa chấp thuận giao Công ty cổ phần Him Lam lập hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án cầu Trần Hưng Đạo theo phương thức PPP (đối tác công – tư), loại hợp đồng BOT (xây dựng – kinh doanh – chuyển giao) trình cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư theo quy định.

Dự án có tổng chiều dài toàn tuyến khoảng 5,5km. Tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 8.900 tỷ đồng, trong đó vốn nhà nước chiếm 50%, vốn nhà đầu tư BOT chiếm 50%. Thời gian thu phí hoàn vốn dự kiến khoảng 20 năm, tiến độ thực hiện dự án từ năm 2022-2025.

Dự án có điểm đầu tại ngã năm Trần Hưng Đạo – Trần Thánh Tông, thuộc địa bàn phường Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm; điểm cuối giao cắt với đường Nguyễn Văn Linh thuộc địa bàn phường Gia Thụy, quận Long Biên.

Được biết, cầu Trần Hưng Đạo là một trong những cầu đường bộ vượt sông Hồng (đoạn qua địa phận Hà Nội) đã được xác định vị trí trong Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn năm 2050 tại Quyết định số 1259 ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính phủ và Quy hoạch giao thông vận tải Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 tại Quyết định số 519 ngày 31/3/2016 của Thủ tướng Chính phủ.

Mặc dù dự án cầu Trần Hưng Đạo vẫn còn ‘nằm trên giấy’, tuy nhiên đã không ít cò đất đã ‘thổi giá’ đất những khu vực mà dự kiến cây cầu này sẽ chạy qua. Cụ thể là địa phận các quận Hoàn Kiếm (phường Phan Chu Trinh, Chương Dương Độ), Hai Bà Trưng (phường Bạch Đằng) và Long Biên (phường Long Biên, Bồ Đề, Gia Thụy).

Hiện tại giá nhà đất ở mặt đường Cổ Linh, gần dự án cầu Trần Hưng Đạo chào bán có giá trung bình từ 150 – 250 triệu đồng/m2 tùy vị trí (thậm trí có nơi hơn 250 triệu đồng /m2). Còn giá nhà đất trong ngõ dao động trung bình từ 70 – 80 triệu đồng/m2; trong khi hồi tháng 5/2019, trong ngõ giá đất chỉ dao động 50 – 60 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát, tại khu vực Cổ Linh (quận Long Biên) quy hoạch đầu cầu Trần Hưng Đạo, miếng đất rộng 270m2 mặt tiền 40m với giá 75 tỷ đồng (trung bình gần 280 triệu đồng/ m2 đang được giao bán. Người bán mời chào, ô đất nằm ở mặt phố mới, tương lai đẹp nhất quận Long Biên vì ngay điểm giao với đường dẫn lên cầu Trần Hưng Đạo.

Cách đó không xa, căn nhà 5 tầng tại Phố Trạm, diện tích 56m2, lô góc 2 mặt thoáng (gần đường Cổ Linh, Aeon Long Biên) đang chào bán 3.85 tỷ đồng (68 triệu đồng/m2). Xa hơn về phía Đặng Xá, căn nhà có diện tích 238m2, xây dựng 130m2/sàn x 3 tầng được chào bán 65 triệu/m2…

Hay như một mảnh đất có diện tích 835 m2 (mặt tiền 24m) được giới thiệu nằm giữa phố Hồng Tiến Lô góc, kinh doanh sầm uất, với hàng loạt những cây cầu sắp triển khai như: Cầu Trần Hưng Đạo, Vĩnh Tuy 2… hiện đang được rao bán với giá 250 tỷ (tương đương gần 300 triệu đồng/1m2).

Cũng trên mặt đường Hồng Tiến, căn nhà 90m2, 5 tầng, có thể cho thuê văn phòng, trụ sở công ty được chào bán với giá hơn 16 tỉ đồng (180 triệu đồng/m2). Đáng chú vị chủ nhà này đã gắn “mác” cầu Trần Hưng Đạo mà không ngần ngại nói, khi xây xong thì giá còn cao nữa. Cũng theo người này, nhà làm để ở nên nội thất và mọi thứ đều tốt.

Một căn nhà khác có diện tích 52m2, 4 tầng, mặt đường Cổ Linh được giới thiệu ôtô vào tận nhà, thanh khoản tốt và đặc biệt chỉ mất khoảng 5-10 phút ra tới cầu Trần Hưng Đạo được chào bán với giá hơn 8 tỉ đồng (153 triệu đồng/m2). Cách đó không xa, căn nhà 5 tầng tại Phố Trạm, diện tích 56m2, lô góc 2 mặt thoáng (gần đường Cổ Linh, Aeon Long Biên) đang chào bán 3.85 tỉ đồng (68 triệu đồng/m2)…

Một số môi giới khu vực này cho biết, các khu vực như đường Hồng Tiến, Cổ Linh hưởng lợi trực tiếp từ dự án Cầu Vĩnh Tuy 2 và cầu Trần Hưng Đạo, kết nối giao thông vô cùng thuận lợi đến lên mặt bằng giá sẽ nhanh chóng tăng cao khi Hà Nội hoàn toàn khống chế được dịch.

“Thực tế giá nhà đất ở khu vực Hồng Tiến đã cao sẵn và bắt đầu được rao bán nhiều từ khoảng cuối năm 2019 nhưng khi ấy nhiều người còn chần chừ đầu tư vì không biết khi nào cầu mới xây. Mới đây, khi chính thức có đề xuất kiến trúc cầu Trần Hưng Đạo, thị trường sôi động hơn hẳn, giá cũng vì thế mà tăng hơn và trong thời gian tới nó sẽ tiếp tục có nhiều thay đổi”, môi giới cho hay.

Thổi giá đất ăn theo quy hoạch diễn ra ‘như cơm bữa’

Câu chuyện các dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, bất động sản sẽ tăng tới đó là thực trạng nhiều năm nay và nhiều nhà đầu tư nhờ đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm.

Mới đây nhất, ngoài trường hợp của cầu Trần Hưng Đạo, việc giới đầu cơ đua nhau thổi giá đất cũng hiện hữu đối với dự án đường Vành đai 4 – vùng Thủ đô Hà Nội.

Cụ thể, dự án hơn 90.000 tỷ đồng này sẽ chạy qua hàng loạt các khu đô thị lớn như tại Hưng Yên, Hà Nội, Hoài Đức, Bắc Ninh hứa hẹn sẽ là một cú hích cho thị trường bất động sản.

Cũng giống như quy hoạch cầu Trần Hưng Đạo, dự án đường Vành đai 4 vẫn chưa ‘chốt’ tuy nhiên trên trang về mua bán BĐS liên tục đăng bài quảng cáo về dự án nhà liền kề, biệt thự “ăn theo” đường Vành đai 4 với nội dung như : “Dự án tọa lạc tại giao lộ vành đai 4 và đường Tố Hữu – trục giao thông chính phía Tây Nam Hà Nội…Tuyến đường vành đai 4 đoạn từ đại lộ Thăng Long đến quốc lộ 6 có chiều dài khoảng 6,7 km, đi qua địa bàn huyện Hoài Đức và quận Hà Đông (Hà Nội). Đây là tuyến đường cấp đô thị có quy mô mặt cắt ngang điển hình rộng từ 42 đến 63 m gồm 6 làn xe”.

Trở về thời điểm cách đây 2 tháng, khi khi thông tin phố Chùa Bộc được đền bù giải tỏa để mở rộng, thị trường nhà đất dọc tuyến đường này trở thành chủ đề nóng trên nhiều diễn đàn về bất động sản. Trên các website Batdongsan.com.vn, Alonhadat.com…, xuất hiện những căn nhà tại khu vực này rao bán với giá tương đương nhà mặt phố quận Hoàn Kiếm.

Cụ thể, từ mức giá chỉ hơn 100 – 150 triệu đồng/m2 cho những lô mặt đường đắt giá, giá đất chào bán tại khu vực tăng gấp 2 – 3 lần sau các lời rao bán trong vòng vài tháng ngắn ngủi. Một căn nhà 4 tầng, diện tích 60 m2 chào bán với lên tới gần 300 triệu đồng/m2. Cách không xa, một căn nhà khác, chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, một môi giới cho biết, mức giá chào bán lên tới 29 tỷ đồng, tương đương 601,7 triệu đồng/m2. Ở các nhà trong ngõ, giá chào bán cũng lên tới 100 – 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí có sát với khu vực mở rộng đường theo quy hoạch của Thành phố hay không.

Hay như dọc theo tuyến đường 70 đoạn Nhổn – Đại lộ Thăng Long và đoạn Hà Đông – Văn Điển (khu vực Nam Từ Liêm) sau khi có thông tin Hà Nội thúc tiến độ sớm triển khai 2 dự án này ngay trong năm nay nhằm giảm tình trạng ùn tắc giao thông giá đất nơi cũng này bỗng chốc ‘tăng nóng’.

‘Quả bom’ thổi giá đất đáng chú nhất có lẽ rơi vào thời điểm đầu năm 2021, khi dọc các tuyến đường liên xã An Khương và Tân Lợi (huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước), hàng nghìn biển chào mời mua bán đất sau khi có thông tin xây dựng sân bay. Dự án mang tên sân bay Téc – Ních Hớn Quản đã nhanh chóng thu hút hàng ngàn người từ khắp nơi ùn ùn kéo về khu vực lân cận tại địa phương để đầu cơ, lướt sóng và thổi giá đất tăng gấp nhiều lần.

Bên cạnh đó thông tin đường cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết cũng đã được cò tận dụng “thổi” giá đất khu vực này tăng cao cách đây nhiều năm. Sau đó là thông tin quy hoạch sân bay Phan Thiết được rò rỉ cách đây 2-3 năm. Dù lúc bấy giờ chỉ dự án chỉ mới khảo sát, tiền khả thi chưa có quy hoạch chi tiết tổng thể nhưng rất nhiều môi giới, đầu cơ trong và ngoài tỉnh lợi dụng thông tin này để thổi giá đất lên gấp nhiều lần, thậm chí cả vài chục lần.

Tỉnh táo trước chiêu trò ‘thổi phồng’ giá đất nhờ ăn theo quy hoạch

Theo nhiều chuyên gia, việc giá đất bất ngờ ‘sốt nóng’ nhờ quy hoạch, hạ tầng là điều khó tránh, nhờ đó không ít nhà đầu tư trúng đậm. Tuy nhiên, ngược lại hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như NĐT mong đợi.

Bài học gần nhất là khi Hà Nội công bố thông tin về 10 cây cầu bắc qua sông Hồng, đất đai, BĐS ở khu vực có các cây cầu dự định đi qua đã bị giới đầu cơ đồn thổi dẫn đến giá đất tăng vọt. Thậm chí trong “cơn sốt” đất hồi Quý I/2021, giá đất ở một số khu vực huyện ngoại thành có cầu đi qua còn cao hơn rất nhiều lần giá đất nội thành. Tuy nhiên, khi Hà Nội công bố dừng 82 dự án theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), bao gồm một số dự án trong 10 cây cầu kể trên, nhiều người mới “vỡ mộng” vì trót “ăn theo” hạ tầng giao thông”.

Hay trước đó là bài học lớn từ việc ăn theo quy hoạch sân bay Téc – Ních tại Bình Phước như đã đề cập ở trên.

Hồi cuối tháng 8/2021, Văn phòng Chính phủ đã có thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái – Trưởng Ban Chỉ đạo điều hành giá, trong đó Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng theo dõi sát diễn biến của thị trường bất động sản, tránh khả năng tăng nóng cục bộ giá bất động sản trong các tháng còn lại của năm khi dịch bệnh được kiểm soát và dòng vốn có thể tập trung vào thị trường bất động sản.

Thực tế, sau giai đoạn “kìm nén” khá lâu vì giãn cách, nhu cầu đầu tư của người dân bùng phát trở lại, nhưng điều này cũng tiềm ẩn những rủi ro khi các “cò đất” lợi dụng thổi giá lên, nhất là với việc thông tin về các quy hoạch hạ tầng giao thông được công bố ồ ạt. Trong cảnh báo mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đặc biệt nhấn mạnh nhà đầu tư cần cẩn trọng, tránh sa lầy vào tình trạng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch hạ tầng và phát triển dự án của các cò đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật, quy luật giá trị, quy luật cung – cầu và quy luật cạnh tranh. Đối với giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ, trong đó có hạ tầng giao thông.

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ đã nắm bắt cơ hội để đón sóng đầu tư là điều tất yếu. Nhưng có một điều, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn.

“Khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo “cơn sốt” mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn”, ông Châu khuyến cáo.