Condotel loay hoay chưa tìm được lối ra?

Mới đây, báo cáo về thị trường bất động sản quý 1/2024 của DKRA Group cho biết cả nước có hơn 4.800 căn hộ condotel mở bán, tập trung ở miền Trung. Tuy nhiên, toàn thị trường chỉ có 64 căn được tiêu thụ, tương đương 1%. Hầu hết các dự án đều bán hàng chậm. 90% dự án căn hộ condotel không phát sinh giao dịch.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương, thị trường căn hộ condotel tại Việt Nam trải qua một giai đoạn tăng trưởng nóng, nhất là giai đoạn 2016 - 2019. Chỉ riêng trong giai đoạn này, ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ hấp dẫn, mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Chính vì vậy, khi thị trường bất động sản rơi vào đóng băng, nhiều chủ đầu tư đã phá vỡ những cam kết về lợi nhuận với khách hàng. Dự án không trả lợi nhuận, không bàn giao giấy chứng nhận (sổ hồng), thậm chí nhiều dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đã khiến nhà đầu tư mất lòng tin. Chính những điều đó mà phân khúc căn hộ condotel dường như đang đi lệch khỏi đường ray phục hồi của thị trường bất động sản.

Thị trường xuất hiện những cái tên rất lạ

Vì những khó khăn nêu trên, cùng với đó, niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư vào loại hình này đã không còn. Khi khủng hoảng bất động sản, trong đó có condotel nổ ra, cái tên căn hộ condotel đã bị nhiều chủ đầu tư "khai tử".

Điển hình như trên thị trường thời gian qua xuất hiện loạt dòng sản phẩm mới có tên Apart Hotel, Flex Home, căn hộ du thuyền... Giữa tháng 5 vừa qua, hàng trăm khách hàng, nhà đầu tư đã tham gia một sự kiện giới thiệu sản phẩm căn hộ du thuyền cao cấp nằm trong tổ hợp nghỉ dưỡng - thương mại - giải trí biển 5 sao The Maris Vũng Tàu.

Theo đó, mô hình quản lý cũng có sự thay đổi để tạo cảm giác không lặp lại như condotel. Thay vì giao cho chủ đầu tư thuê một đơn vị quản lý vận hành thì nay khách hàng có thể tự vận hành cho thuê hoặc để ở khi có nhu cầu.

Trên thực tế, chưa có dự án nào thực chứng việc khách hàng tự vận hành cho thuê thì hiệu quả cao hơn mô hình cũ - thuê một đơn vị có thương hiệu quản lý vận hành toàn khu. Cách làm này gần như chỉ giải quyết vấn đề rằng, môi giới có thể giải thích với khách hàng, đây là câu chuyện mới, không giống với condotel trước đây.

Bàn về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, để thay thế cho dòng sản phẩm condotel, nhiều chủ đầu tư đã thay đổi tên thành các cụm từ "tiếng Tây" để quảng cáo. Tuy nhiên, những tên gọi này không được Việt Nam sử dụng trong các văn bản pháp lý. Khi làm hợp đồng với khách hàng, các dòng sản phẩm này lại quay về trở thành "căn hộ du lịch" – hay còn gọi là condotel. Việc này là lừa dối người tiêu dùng.

"Tên gọi ApartHotel là tiếng Anh nhưng nội dung không đúng như loại hình "căn hộ du lịch". Dòng sản phẩm này thực chất là từ tự Việt Nam sáng chế ra. Điều này là rất rủi ro cho khách hàng, tương tự như các dự án condotel thời gian qua cho đến nay.

Việc thị trường xuất hiện nhiều loại hình mới với không ít tương đồng với condotel có thể là một phần lý do khiến Chính phủ đặc biệt quan tâm, tìm cách quản lý nhằm tránh hệ lụy về sau.

Đơn cử, vừa qua, tại cuộc họp về dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị cơ quan soạn thảo phải làm rõ một số khái niệm mới về công trình hỗn hợp tòa nhà văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ kết hợp lưu trú (condotel).

Phó Thủ tướng nhấn mạnh rằng những gì chưa được quy định nhưng thực tiễn đã có, được thừa nhận và được nêu trong luật thì phải được thể chế hóa cụ thể, rõ ràng hơn.

Có thể thấy, trong bối cảnh loại hình condotel đứng trước nhiều thách thức, niềm tin của nhà đầu tư lung lay dữ dội, nhiều người mong chờ 3 bộ luật mới dự kiến có hiệu lực sớm từ 1/8 sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn, đẩy nhanh đà phục hồi của phân khúc từng “làm mưa làm gió” này.