Đất đấu giá đã hết thời ngáo giá?

“Bỏ cọc” đấu giá tăng cao

Thực tế thời gian qua cho thấy, mặc dù quy trình, thủ tục tổ chức đấu giá đã được pháp luật quy định khá chặt chẽ, song vẫn còn những kẽ hở khiến một số cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng để trục lợi. Nổi bật nhất là tình trạng giá trúng bị đẩy lên rất cao, sau đó doanh nghiệp, cá nhân lại bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường.

Tiêu biểu như, 2,45 tỷ đồng một m2 đất ở Khu đô thị Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh, kết quả trúng đấu giá này đã gây chấn động thị trường cuối năm ngoái. Ngay lập tức, giá đất xung quanh khu vực đã bị "thổi giá" lên theo.

Trong hai năm 2020, 2021, tỉnh Bắc Giang với những lợi thế về kinh tế, hạ tầng là một trong những địa phương sôi động nhất về hoạt động mua bán bất động sản. Nhiều nơi sốt đất bùng lên, giá tăng cả chục lần chỉ trong vài tháng. Các đợt đấu giá thu hút hàng nghìn người tham gia.

Đơn cử, ở xã Quang Châu, huyện Việt Yên, vào cuối năm 2021, khi các phiên đấu giá khu dân cư Đồng Vân hay Bắc Quang Châu diễn ra, dù chỉ có 460 lô đất nhưng có đến hơn 5 nghìn hồ sơ tham gia. Giá bình quân gấp 2-5 lần mức khởi điểm. Sau đấu giá, nhiều người sang tay “ăn chênh” cả trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, sau các đợt sốt giá, các vùng quê nay trở lại yên bình, môi giới dần vắng bóng. Thanh khoản rơi tự do khiến nhiều người chót ôm đất rất khó để thoát hàng. Nhiều người buộc phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn hoặc vì áp lực trả lãi vay. Nhưng không phải cứ bán lỗ là thoát được hàng.

Ở Quảng Trị cũng có hàng chục lô đất bỏ cọc thời gian qua, trong đó huyện Vĩnh Linh huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá với 12 lô đất ven biển tại Mũi Lò Vôi, huyện Gio Linh phải ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá đối với 41 lô...

Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân, trong một hội nghị mới đây, nhận định còn nhiều tồn tại và hạn chế trong vấn đề đấu giá đất, tại một số địa phương có hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh - quân đỏ", trả giá rất cao rồi quay xe bỏ cọc, với mục đích tạo mặt bằng giá ảo, thao túng thị trường.

Theo đó, lãnh đạo Bộ TN&MT cho rằng các cơ quan chức năng, địa phương cần tập trung rà soát để quy định thống nhất trình tự, thủ tục. Bổ sung chế tài xử phạt các trường hợp đặt cọc đấu giá nhưng sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng đầu cơ, “thổi giá”. Cấm tham gia đấu giá (có thời hạn) với người bỏ cọc.

Đất đấu giá “giảm nhiệt”?

Để giảm thiểu tình trạng hét giá đất đấu giá lên cao chót vót rồi bỏ cọc, nhiều người cho rằng cần có giải pháp mạnh tay, trong đó có đề xuất nâng mức tiền đặt cọc đấu giá đất lên khoảng 30 – 35% giá khởi điểm, quy định thời gian tối thiểu mới được chuyển nhượng, tách thửa.

Tuy nhiên, theo Bộ TN&MT, Luật Đấu giá tài sản hiện nay quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước với mức 5 - 20% so với giá khởi điểm, tùy theo thỏa thuận. Nếu nâng mức tiền đặt trước lên quá cao có thể sẽ có ít tổ chức, cá nhân đủ điều kiện tham gia đấu giá, tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, móc nối để dìm giá.

Đất đấu giá rõ ràng đang chững lại theo diễn biến chung của thị trường. Tại Hà Nội, các đợt đấu giá đất liên tục được tổ chức nhưng lượt tìm kiếm và giá của phân khúc này ngày càng sụt giảm, thậm chí có khu vực giá giảm gần 40% trong thời gian ngắn.

Cụ thể, theo khảo sát và so sánh với báo cáo thị trường bất động sản Quý III/2022 của chuyên trang Batdongsan, giá đất đấu giá tại Quốc Oai và Sóc Sơn giảm từ 30 - 39%, Gia Lâm, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức giảm lần lượt 28%, 24%, 21% và 17%.

Rõ ràng, đất đấu giá ven đô và các tỉnh đã không còn tình trạng “ngáo giá” như thời gian trước, tuy nhiên, những diễn biến thực tế cho thấy hoạt động đấu giá đất vẫn vô cùng sôi động ở nhiều khu vực tiềm năng, với mức giá được đẩy lên ở mức không tưởng.

Điển hình, vào cuối tháng 11 vừa qua, 27 lô đất ở Đông Anh (Hà Nội) được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để làm nhà ở lâu dài. Giá khởi điểm dao động từ 58 triệu đồng/m2 đến 69 triệu đồng/m2 (tùy theo diện tích và vị trí). Kết quả, giá trúng đấu giá cao nhất là 168,5 triệu đồng/m2 (gấp hơn 2 lần giá khởi điểm), thấp nhất là 78,5 triệu đồng/m2. Tổng giá trúng đấu giá thu về gần 409 tỷ đồng.

Được biết, thời gian qua “ăn theo" thông tin quy hoạch và thông tin triển khai các dự án lớn, giá đất ở Đông Anh đã nhiều lần tăng phi mã. Những cuộc đấu giá đất liên tục lập đỉnh giá mới.

“Siết’ hoạt động đấu giá đất

Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) vừa kiến nghị các biện pháp nhằm chấn chỉnh lại thị trường đất đấu giá.

Theo Tổng Cục Quản lý Đất đai, bên cạnh những mặt được, thì thị trường đất đấu giá còn một số tồn tại, hạn chế. Trong đó có hiện tượng trả giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra các lô đất đã mua gom trong khu vực nhằm thu lợi; có tình trạng "cò" đấu giá, "quân xanh - quân đỏ"; có hiện tượng chưa có chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất…

Trước những bất cập trên, Tổng Cục Quản lý Đất đai kiến nghị đưa ra các kiến nghị, trong đó tập trung rà soát để quy định thống nhất trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá.

Sửa đổi Luật Đất đai và các luật khác có liên quan để có chính sách tạo cơ chế thuận lợi cho việc thu hồi đất theo quy hoạch, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ để tạo quỹ đất, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Cùng đó, bổ sung quy định ngay sau khi cuộc bán đấu giá kết thúc, người trúng đấu giá phải nộp ngay số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng theo kết quả trúng đấu giá tại cuộc bán đấu giá và phải tính theo giá trị kết quả trúng đấu giá.

Bổ sung chế tài xử phạt trường hợp đặt cọc, sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ, thổi giá. Người trúng đấu giá bỏ cọc không được tham gia các cuộc đấu giá khác trong một thời gian nhất định.

Bổ sung quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực.

Bổ sung quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất.

Bổ sung quy định về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, không cho phép chậm và phạt chậm nộp như quy định chung của pháp luật về quản lý thuế.