Đất nền dần sôi động trở lại, dòng tiền của nhà đầu tư “dạt” về vùng ven?

Dòng tiền dịch chuyển ra ven đô

Trong bối cảnh giá bất động sản trung tâm đang ngày khó tiếp cận, người mua đang hướng sự chú ý ra bất động sản ven đô và các tỉnh, nơi mà giá cả vẫn còn thấp hơn đáng kể.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của chuyên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, phân khúc đất nền ngoại thành Hà Nội thời gian qua đang sôi động trở lại, tập trung ở các quận huyện như Đông Anh, Long Biên, Chương Mỹ, Thạch Thất, Hoài Đức...

Đề cập đến nội dung này, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc chuyên trang Batdongsan.com.vn - đánh giá, trong dài hạn, giá đất nền có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Do đó, với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững.

Đáng chú ý, khảo sát của chuyên trang Batdongsan.com.vn vừa được thực hiện trên 1.000 môi giới bất động sản cho thấy, 25% nhà môi giới uy tín nhận định phải đến quý IV/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý III/2024, 22,6% nhìn nhận điểm đảo chiều của phân khúc sẽ diễn ra vào quý II/2024.

Dữ liệu các tháng đầu năm của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, phân khúc đất nền tại Hà Nội hiện đã đi vào giai đoạn ổn định với giá giao dịch bằng 70-80% mức giá thời điểm sôi động, dấu hiệu cắt lỗ, giảm giá đến nay không còn.

Theo VARS, các sản phẩm đất nền dưới 3 tỉ đồng ở vùng ven Hà Nội có pháp lý đảm bảo, hoàn thiện hạ tầng hiện được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Mức tăng giá đất ở nhiều huyện vùng ven đạt 10-20%, cá biệt có nơi tăng đến 40% so với thời điểm thị trường khó khăn nhất.

Minh chứng rõ nét cho thấy thị trường bất động sản tại các khu vực vùng ven Hà Nội đang sôi động trở lại đến từ hoạt động đấu giá đất. Theo đó, trong những tháng đầu năm 2024, 3 huyện vùng ven ở Hà Nội như Mê Linh, Đông Anh, Phúc Thọ (Hà Nội) đã tổ chức đấu giá đất thành công, thu về 1.445 tỉ đồng.

Theo thống kê, từ tháng 1/3/2024, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh đã phối hợp tổ chức đấu giá thành công 77 thửa đất, thu về hơn 266 tỉ đồng.

Từ đầu năm 2024 đến nay, huyện Phúc Thọ đã tổ chức thành công các phiên đấu giá đất ở khu Cổng Chợ (xã Tích Giang), Đồng Đuồi (xã Sen Phương), Đồng Tre Lỗ Gió (xã Võng Xuyên), khu Đồng Cầu Lọc (xã Ngọc Tảo), khu X1 thôn Lục Xuân (xã Võng Xuyên).

Thống kê của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ cho thấy, tổng diện tích đã thực hiện đấu giá thành công từ đầu năm 2024 trên địa bàn huyện Phúc Thọ là 19.549,17m2, tổng số tiền trúng đấu giá trong 9 phiên vừa qua là 379,384 tỉ đồng.

Các địa phương khác tổ chức nhiều phiên đấu giá đất nền cũng thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư. Đặc biệt, các lô đất tại huyện Chương Mỹ, Đông Anh và thị xã Sơn Tây được đấu giá với mức khởi điểm từ 5,5 triệu đến 33 triệu đồng/m2.

Các phiên đấu giá gần đây đều có lượng hồ sơ cao và không còn tình trạng thổi giá như trước. Ví dụ, phiên đấu giá tại huyện Quốc Oai thành công với 34 lô đất, giá trúng cao nhất đạt 74,1 triệu đồng/m², chênh lệch hơn 21 triệu đồng/m² so với giá khởi điểm.

Nguyên nhân khiến thị trường đất đấu giá sôi động trở lại bao gồm giá đất mềm, phù hợp với nhiều nhà đầu tư, và lợi thế quỹ đất cùng dư địa phát triển ở các huyện vùng ven Hà Nội. Sự chuẩn bị áp dụng Luật Đất đai 2024, dự báo sẽ khiến giá bất động sản tăng, cũng thúc đẩy nhà đầu tư gom đất.

Đất đấu giá thu hút nhà đầu tư nhờ tính pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và minh bạch về giá cả. Ngoài ra, xu hướng tăng giá nhà tại Hà Nội và giá chung cư quá cao khiến nhiều người chuyển hướng sang đầu tư đất nền. Chủ tịch VARS dự báo thị trường bất động sản năm nay sẽ tích cực hơn, mở ra nhiều cơ hội lãi cao cho nhà đầu tư khi thị trường hồi phục.

Cảnh giác “bong bóng”

Trước sự sôi động của thị trường bất động sản vùng ven đô, VARS đã đưa ra cảnh báo, thị trường ven Hà Nội ghi nhận một số khu vực “tăng giá vô căn cứ”, có thể hình thành các cơn sốt “ảo”.

Theo đó, tại báo cáo thị trường bất động sản quý I và dự báo quý II/2024 của VARS, thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%. Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tượng “tăng giá vô căn cứ”.

Hội Môi giới cảnh báo cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt “ảo”, gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhận định, thời gian qua, hiện tượng tăng giá đã xảy ra cục bộ tại phân khúc đất nền, đất thổ cư một số quận huyện vùng ven tại Hà Nội.

Chuyên gia này cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế chưa hết khó khăn, thu nhập của người dân chưa ổn định, thị trường bất động sản tăng giá vô căn cứ có thể là dấu hiệu "bong bóng", tác động của nhóm đầu cơ, thổi giá.

Trước khi người dân xuống tiền chốt mua phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội, cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, sổ đỏ, không đầu tư ồ ạt ăn theo dự án, xây dựng hạ tầng, tránh gặp rủi ro sau này.

Còn theo bà Nguyễn Thị Miền, Phó Trưởng ban Xúc tiến đầu tư VARS, khách hàng, nhà đầu tư, sau một thời gian dài cẩn trọng quan sát từng động thái, diễn biến của thị trường, nhóm đối tượng này đã bắt đầu thể hiện rõ sự quan tâm trở lại với thị trường. Tuy nhiên, sự quan tâm này được thực hiện một cách bài bản, cân nhắc và tính toán hơn.

"Thay vì quyết định xuống tiền ngay khi vừa tiếp cận, các khách hàng, nhà đầu tư sẵn sàng dành thời gian, chi phí để kiểm tra pháp lý và khảo sát thực địa thật kỹ trước khi quyết định. Điều này cũng phần nào khiến thời gian trung bình để chốt một deal của môi giới bất động sản kéo dài hơn", bà Miền cho hay.

Nhiều chuyên gia khác cũng nhận định, do tư duy “tấc đất tấc vàng” nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy, không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều của người tiêu dùng, đặc biệt là đất đấu giá có lợi thế về pháp lý được đảm bảo.

Tuy nhiên, một số chuyên gia khuyến cáo đất đô thị, ven thành phố lớn gần như Hà Nội và TP. HCM đã bão hòa, tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Để an toàn, các nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 5 năm hoặc dài hơn.