Đất nền Đông Anh diễn biến lạ: Lượng quan tâm lớn nhưng giao dịch lại “èo uột”?

Những “điểm nóng” đã hạ nhiệt?

Khảo sát trên trang Batdongsan.com.vn, giá bán đất phổ biến tại thị trấn Đông Anh là 100 triệu đồng/m2, xã Đông Hội 115 triệu đồng/m2, xã Tiên Dương 100 triệu đồng/m2, xã Mai Lâm 106 triệu đồng/m2, xã Nam Hồng 73 triệu đồng/m2…

Cũng theo đơn vị nghiên cứu này, đất nền Đông Anh tiếp tục là điểm nóng thu hút nhà đầu tư từ sau Tết Nguyên đán. Riêng trong tháng 4/2025, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại Đông Anh đứng đầu toàn thị trường Hà Nội. Kế tiếp là tại Hà Đông, Sóc Sơn, Long Biên, Hoài Đức, Chương Mỹ, Quốc Oai...

Đi ngược với lượng người quan tâm lớn thì khảo sát thực tế tại một số khu vực từng là "điểm nóng" như Cổ Loa, Đông Hội, Tiên Dương… hiện không còn cảnh tấp nập như thời điểm đầu năm, lượng người đến mua đất nền cũng giảm khá nhiều.

Một người dân tại thôn Cổ Dương, xã Tiên Dương cho biết: "Thỉnh thoảng có một thời gian đất nóng lên rồi lại trầm xuống. Nhiều giao dịch là mua đi bán lại qua 4-5 tay, thậm chí 6 tay. Cách đây vài tháng còn đông người đến hỏi mua, giờ thì vắng hơn nhiều."

Hay thông tin từ đại diện một sàn môi giới tại Đông Hội, hồi tháng 2 – 3, có thời điểm nhà đầu tư kéo về hỏi đất nườm nượp. Nhưng sang tháng 4 thì hạ nhiệt rõ rệt. Vì giá tăng quá nhanh, khiến nhiều người bắt đầu chốt lời hoặc ngừng xuống tiền vì không còn biên lợi nhuận rõ ràng. Giao dịch đến nay gần như chững lại.

Ngoài ra, yếu tố pháp lý và thông tin quy hoạch cũng khiến nhiều nhà đầu tư trở nên dè dặt. Không ít lô đất tại các khu vực nóng đều nằm trong diện quy hoạch treo hoặc chưa rõ ràng về mục đích sử dụng, khiến dòng tiền có xu hướng "án binh bất động" chờ thêm thông tin chính thức.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho rằng, mặt bằng giá đất tại vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi quyết định.

Bên cạnh đó, thời gian qua, sau thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh, các nhà đầu cơ có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực tỉnh thay vì tập trung vào đất nền lân cận Thủ đô như trước đây. Ngay sau khi tin tức về sáp nhập xuất hiện, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại những địa phương liên quan đã tăng đáng kể, phản ánh sự quan tâm của nhà đầu tư.

Nhà đầu tư tìm đến thị trường tỉnh?

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), vừa qua, giá rao bán đất nền tại nhiều huyện vùng ven Hà Nội đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ, nhưng giao dịch thực tế chỉ diễn ra ở phân khúc dưới 2 tỷ đồng – những sản phẩm có tiềm năng tạo dòng tiền.

Dữ liệu từ OneHousing cho thấy từ sau Tết Nguyên đán, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội tại các tỉnh có giá đất thấp và nhiều dư địa tăng trưởng.

Tháng 3/2025, lượt tìm kiếm đất nền tăng mạnh tại các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh – nơi có thông tin sáp nhập hoặc quy hoạch đô thị mới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, trước tình trạng sốt đất ảo do thông tin sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng. Điều quan trọng nhất là không chạy theo tâm lý đám đông. Việc mua đất chỉ nên được thực hiện khi có đầy đủ thông tin minh bạch về quy hoạch và giá trị thực của khu vực đó.

Một rủi ro lớn khác là sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Việc vay vốn ngân hàng để đầu tư đất có thể mang lại lợi nhuận cao nếu giá đất tiếp tục tăng, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ nếu giá đất giảm đột ngột.

Do đó, ông Lượng cho rằng, người mua cần tính toán kỹ lưỡng trước khi quyết định vay để đầu tư. Ngoài ra, trước khi xuống tiền, cần kiểm tra kỹ pháp lý của lô đất, tránh trường hợp mua phải đất vướng tranh chấp hoặc không có giấy tờ đầy đủ.