Đất nền tại Hà Nội: Tuy “ảm đạm” nhưng vẫn xuất hiện “điểm sáng”

Vẫn “ảm đạm” sau Tết

Sau kì nghỉ Tết Nguyên đán, trong khi căn hộ chung cư ghi nhận giao dịch sôi nổi thì đất nền Hà Nội vẫn trầm lắng. Phần lớn môi giới bất động sản phân khúc đất nền Hà Nội vẫn chưa thực sự khởi động công việc mà giữ tâm lý nghe ngóng thị trường, chờ đợi các động thái tiếp theo của nhà đầu tư. Do đó, giá đất nền Hà Nội tại các điểm nóng trước đó vẫn không có biến động, duy trì mức đi ngang so với tháng 12/2023.

Tại một số khu vực từng là điểm nóng như Gia Lâm, Mê Linh, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng… tình trạng cắt lỗ đất nền không còn xuất hiện ồ ạt như thời điểm 6 tháng đầu năm 2023. Giá đất nền bắt đầu đi ngang từ cuối quý 3/2023 đến hiện tại. Tuy nhiên, thanh khoản của thị trường vẫn chậm chạp, chủ yếu đến từ giới đầu tư “săn hàng”, mua gom hàng cắt lỗ.

Mặc dù không thể phủ nhận rằng thị trường đất nền Hà Nội vẫn đang trầm lắng nhưng điểm sáng vẫn xuất hiện, dù le lói. Theo đó, ngay sau kì nghỉ Tết Nguyên đán, một số giao dịch đất nền đã diễn ra thành công, tập trung ở phân khúc giá dưới 1 tỷ đồng thuộc các quận/huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thạch Thất. Mức giá này hoàn toàn hướng tới nhóm khách hàng mua ở thực hoặc nhà đầu tư có tài chính thấp.

Thị trường đất nền Hà Nội khu vực Hoài Đức ghi nhận một số giao dịch thành công tại các xã An Khánh, Tiền Yên, Song Phương, Đắc Sở với mức giá phổ biến từ 800-900 triệu đồng/nền, diện tích khoảng 30-40m2. Khách mua đất là người dân sở tại hoặc nhà đầu tư đến từ khu vực trung tâm Hà Nội. Đất nền Đông Anh ghi nhận giao dịch thành công ở phân khúc dưới 1 tỷ đồng thuộc Bắc Hồng, Cổ Loa, Liên Hà, Thụy Lâm với diện tích 40-50m2.

Một môi giới đất nền Đông Anh chia sẻ, dù từ sau Tết đến hiện tại, anh chưa bán được lô đất nền nào nhưng tất cả các khách anh đang làm việc từ sau Tết đều đang tìm kiếm nguồn sản phẩm có mức giá khoảng 1 tỷ đồng trở xuống với mục đích mua để xây ở. Nhóm khách này chủ yếu là công nhân đang làm việc tại khu công nghiệp Bắc Thăng Long hoặc vợ chồng trẻ mới cưới muốn ra riêng. Tập khách này nhu cầu rất rõ ràng nên anh Nhân cho rằng khả năng bán được thành công là chắc chắn, cái khó anh đang vướng phải là nguồn hàng ở phân khúc giá dưới 1 tỷ hiện chưa nhiều. Nhiều chủ nhà có hàng nhưng chưa muốn bán sau Tết mà kì vọng thị trường đất nền Hà Nội ấm lên sẽ chào bán sau.

Vẫn là phân khúc tiềm năng trong dài hạn?

Mặc dù thực tế đang diễn ra là đất nền tuy "ế ẩm" trong ngắn hạn nhưng nhiều nhà đầu tư đánh giá đây vẫn là kênh đầu tư "vua" trong dài hạn.

Trong năm 2023, giao dịch đất nền tương đối ảm đạm và chỉ đến gần cuối năm 2023, thị trường này mới bắt đầu có các tín hiệu hồi phục tại một số khu vực. Theo thống kê, mặc dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những quý cuối năm, song thị trường đất nền vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thỉnh thoảng, có đến 43% nhà môi giới cho biết, giao dịch đất nền giảm mạnh hơn 50%, 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm 10 - 50% trong quý IV/2023.

Có thể thấy, giai đoạn này thanh khoản của thị trường đất nền sụt giảm nghiêm trọng do đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư bởi loại hình bất động sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay. Tuy nhiên, thị trường đất nền vẫn là loại hình được dự báo sẽ phục hồi chậm nhưng vẫn hấp dẫn trong các kênh đầu tư.

Cụ thể, theo báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản mà Batdongsan.com.vn, trong 1.000 người khảo sát, có tới 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản vào một năm tới. Trong số 65% người dự định mua bất động sản trong năm 2024, 1/3 tương đương 33% người cho biết sẽ quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Cũng theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, các tháng cuối năm 2023, thanh khoản thị trường đất nền thứ cấp đã có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại, bắt đầu xuất hiện động thái xuống tiền của nhà đầu tư ở những dự án có mức chiết khấu cao, đầy đủ pháp lý, vị trí lân cận khu dân cư hiện hữu đông đúc, giao thông thuận tiện kết nối về khu trung tâm. Người mua và nhà đầu tư đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án. Họ có xu hướng sử dụng dữ liệu nhiều hơn để đưa ra quyết định. Đó là các dữ liệu có lịch sử nhiều năm về biến động giá, lợi nhuận đầu tư và nguồn cung – cầu.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết từ đầu tháng 12/2023 khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang nhận được nhiều quan tâm, thảo luận, giới đầu tư đất nền đã rục rịch trở lại thị trường.

Trong khi đó, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn khẳng định: “Do gắn với tư duy “tấc đất tấc vàng” của cha ông nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng trong năm 2024”.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng khuyến cáo, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, tìm hiểu kỹ càng trước khi ‘xuống tiền’, tránh rơi vào ‘bẫy giảm giá’. Thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cá nhân nên tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm chạp. Nhà đầu tư nếu muốn đổ tiền vào những khu có quy hoạch cần tính toán kỹ càng, lựa chọn những vị trí có thanh khoản nhanh và triển vọng thực thi cao.