Siết phân lô bán nền: Đất nền phân lô to khó bán?

Thanh khoản trên thị trường đất nền lô to chưa có đột biến đang khiến nhiều nhà đầu tư có nhu cầu 'thoát hàng' đứng ngồi không yên. Nhất là khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua.

Trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư săn lùng những lô đất có diện tích từ vài trăm m2 với tính toán sẽ phân lô nhỏ để bán cho người có nhu cầu thực. Không ít chủ đất đã thắng lớn với chiêu trò "tách thửa để bán nền" trên. Tuy nhiên, nếu quy định siết phân lô có hiệu lực, cách thức làm ăn này sẽ không thể thực hiện được.

Anh Nguyễn Hữu Cầu - một môi giới nhà đất tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) cho biết, nếu siết phân lô thì nguy cơ “ế” có thể xảy ra bởi các lô đất to đi kèm với tài chính lớn. Không phải khách hàng nào cũng mạnh tay xuống tiền vào lô đất to do nguồn tài chính lớn, tính thanh khoản chậm. Loại hình này chỉ phù hợp với người muốn kinh doanh mở homestay, khu nghỉ dưỡng, hoặc làm farmstay. Nhưng tệp khách hàng này lại ít. Ngược lại, nhóm khách hàng muốn mua lô đất nhỏ, tài chính vài trăm triệu đến 2 tỷ lại rất nhiều. Họ muốn ôm đất, chờ thông tin tích cực, giá lên rồi thoát hàng.

Theo anh Cầu, một lô đất 200 m2 có mức giá khoảng 8-10 tỷ đồng. Nếu cắt thành lô đất nhỏ khoảng 40m2, nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận và bán cho nhiều người vì tài chính chỉ trên dưới 3 tỷ đồng. Đó là lý do mà lô đất to sẽ dễ bị ế. Và nhà đầu tư ôm lô đất to, chưa kịp tách sổ sẽ khó bán hoặc buộc phải bán giá rẻ.

Còn theo đánh giá của giới chuyên gia nhận định, quy định mới được giới chuyên gia đánh giá chặt chẽ và sẽ tạo nên một cuộc thanh lọc mạnh trên thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền ở hơn 100 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi trước đây vốn không bị siết phân lô, bán nền).

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho hay hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, hoặc những công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán.

Ông Tuấn phân tích: "Khi luật mới được áp dụng, việc phân lô bị siết chặt khiến đất nền tự tách thửa này sẽ gặp khó. Nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp, lượng khách hàng cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó".

Còn theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Bộ phận tư vấn dịch vụ DKRA Group - quy định mới về phân lô này sẽ khiến một số chủ đầu tư tương đối chật vật trong thời gian đầu triển khai. Tuy nhiên, trong tầm nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia, cải thiện tính minh bạch của thị trường…

Riêng với đất nền, ông Thắng cho rằng, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực vào đầu năm 2025. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (đã có sổ đỏ) vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá.

"Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm", ông Thắng nhấn mạnh.

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.

Như vậy, theo quy định mới sẽ có thêm 81 thành phố, thị xã trên cả nước chịu tác động. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 9/2023, có 902 đô thị trên cả nước, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III, 94 đô thị loại IV.