Đất nền ven đô quanh đường vành đai 4 lại “nóng”, nguy cơ đầu cơ và giá ảo?

Đất nền tăng nóng

Theo khảo sát, tại một số khu vực như huyện Đan Phượng, Mê Linh, Hoài Đức, những địa bàn có tuyến đường Vành đai 4 đi qua, cho thấy mức giá đất nền đã có sự thay đổi đáng kể chỉ sau hơn một năm.

Tại huyện Đan Phượng, cùng với thông tin mới về các dự án và tuyến đường Vành đai 4 đang thi công, giá đất nền tách thửa tại một số khu vực đang tăng cao, có nơi chạm đỉnh 200 triệu/m2. Đơn cử, một lô đất có diện tích 73m2 nằm ở trục đường chính Phan Xích, Đan Phượng đang được rao bán 15,5 tỷ đồng, tương đương 212 triệu đồng/m2. Một lô khác có vị trí đẹp hơn nằm trên đường Nguyễn Thái Học, Đan Phượng cũng được rao bán với giá hơn 200 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại huyện Mê Linh mặt bằng giá đất cũng đang dao động từ 90 - 110 triệu đồng/m2 đối với những lô đất có diện tích 75 - 100m2. Đơn cử, một lô đất tại xã Tiền Phong có diện tích 100m2 đang được rao bán với giá 9 tỷ đồng, tương đương 90 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, so với cùng kỳ năm ngoái, mức giá này đã tăng đến gần 40%.

Tại huyện Hoài Đức, đất nền tách thửa trong ngõ tại các khu vực có đường Vành đai 4 chạy qua như Đức Thượng, Dương Liễu…đã tăng 20 - 30% so với cuối năm 2024, lên mức 70 - 80 triệu đồng/m2. Còn những lô nằm ở mặt đường khu trung tâm đã lên mức 100 - 130 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20 - 25% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong khi đó, đất nền tách thửa tại các điểm nóng như Thanh Oai, Hoài Đức, Sóc Sơn…đang rục rịch tăng giá. Giao dịch bắt đầu xuất hiện trở lại với tần số dày hơn, phản ánh tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư khi đường Vành đai 4 đang dần hoàn thiện.

Một môi giới nhiều năm bám sát thị trường tại khu vực Đông Anh, Mê Linh và Hoài Đức cho biết, mức giá đất nền quanh tuyến Vành đai 4 hiện đã tăng khá mạnh so với thời điểm trước khi có thông tin quy hoạch chi tiết. Nhiều khu vực chỉ cách đây một năm còn rao bán 18 - 22 triệu đồng/m2 thì nay đã được đẩy lên mức 30 – 35 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 40 triệu ở những vị trí đắc địa.

Môi giới này cũng cảnh báo, hiện tượng đầu cơ xuất hiện đã đẩy mặt bằng giá đất nền khu vực lên cao. “Một số nhóm mua gom đất rồi rao giá cao hơn mặt bằng chung, tạo cảm giác khan hiếm, khiến người sau tưởng giá đang lên thật mà xuống tiền. Thực tế có nhiều lô rao đi rao lại nhiều tháng không có giao dịch thật, nhưng vẫn được đẩy giá để giữ mặt bằng cao”.

Tiềm ẩn nguy cơ sốt ảo

Theo các chuyên gia, hiện tượng tăng giá đất nền quanh các tuyến đường vành đai, nếu chủ yếu đến từ yếu tố kỳ vọng và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội mà không có sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, kinh tế - xã hội tiềm ẩn nhiều rủi ro.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) - nhận định, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng có thể đem lại giá trị lớn cho thị trường bất động sản lân cận. Theo đó, nhiều nhóm đầu cơ thường lợi dụng các thông tin quy hoạch, triển khai dự án để đẩy giá bán.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, việc thực hiện các dự án hạ tầng giao thông này phải mang tính dài hạn. Hơn nữa, các khu vực ven đường Vành đai 4 giá đất nền tại đây đã có nhiều lần tăng giá lên mức cao.

Do đó, trước khi xuống tiền mua, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về lịch sử giá, pháp lý và tiến độ triển khai đường Vành đai 4 để tránh gặp rủi ro sau này.

Ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - mới đây cảnh báo, tình trạng đầu cơ bất động sản có tồn tại và có hiện tượng tăng giá "ảo". VNREA cũng đưa ra kiến nghị, cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ từ phía địa phương và xử lý vi phạm đầu cơ đất trong hoạt động giao dịch bất động sản.

Đề cập đến nội dung trên, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định, thời gian qua giá đất nền ven đường vành đai 4 đã tăng rất cao. Về yếu tố tăng giá, khi tuyến đường hoàn thành giá có thể sẽ tiếp tục đi lên. Tuy nhiên, việc triển khai tuyến đường này mang tính dài hạn, không thể có lãi ngay khi mua. Do đó, nếu mua nhà đầu tư cần xác định nắm giữ lâu dài.

“Cùng là đất ven đường Vành đai 4 nhưng không phải khu vực nào cũng sẽ tăng giá, mà còn tùy thuộc vào tốc độ phát triển kinh tế của địa phương nên trước khi xuống tiền nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ về mặt quy hoạch, pháp lý, tiến độ triển khai xây dựng của thửa đất. Chưa kể, sẽ có hiện tượng môi giới không chuyên tại địa phương đồn thổi những thông tin không đúng sự thật nhằm đẩy giá. Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước khi xuống tiền”, ông Nguyễn Thế Điệp khuyến cáo.