Đầu tư bất động sản "ăn theo" sân bay Long Thành: Cẩn trọng "ôm đất như ôm bom"

Giá đất khu vực "ăn theo" quy hoạch sân bay Long Thành

Cần phải nhắc lại, dự án sân bay Long Thành là công trình trọng điểm của quốc gia, có vốn đầu tư giai đoạn 1 lên đến 5 tỷ USD. Dự kiến, sân bay sẽ hoàn thành vào năm 2025, giúp kết nối đường hàng không trong và ngoài nước.

Theo ông Nguyễn Tiến Việt, Phó tổng giám đốc ACV cho biết: "Cảng hàng không quốc tế Long Thành trong tương lai sẽ mở ra không gian phát triển mới cho vùng, tạo động lực tăng trưởng mới, thúc đẩy cơ cấu kinh tế mới, chuyên về sản xuất dịch vụ, tạo ra năng lực cạnh tranh mới, tạo ra năng lực cho cả vùng Đông Nam Bộ và các khu vực lân cận".

Thực tế, trước khi thị trường rơi vào trầm lắng, việc đầu tư vào vùng ven sân bay đã giúp không ít nhà đầu tư cá nhân "ăn bằng lần". Nhưng sau đó, mặc dù giá vẫn "neo cao" nhưng rất khó bán. Nhà đầu tư mới nhảy vào thời điểm này sẽ đối diện với rủi ro rất lớn, dù dư địa tăng giá trong tương lai là có.

Với việc thông tin quy hoạch sân bay Long Thành xuất hiện, đã khiến giá đất khu vực tái định cư và lân cận tăng mạnh. Các dự án bất động sản xung quanh sân bay Long Thành cũng đua nhau "mọc" lên.

Theo lời một môi giới bất động sản tại khu vực Long Thành, giá đất tại đây từng vọt lên mức 48-75 triệu đồng/m2 vào thời điểm "sốt" đất đầu năm 2020. Đến hiện tại, giá đã giảm 15-30% tùy vị trí, tuy nhiên thanh khoản vẫn khá chậm.

"Trước năm 2018, khi các thông tin về quy hoạch còn mờ nhạt, đất đai xung quanh khu vực dự án đều là đồng không mông quạnh nên giá rất rẻ, chỉ khoảng vài trăm nghìn đồng/m2. Khi dự án sân bay bắt đầu khởi công, giá đất liên tục thiết lập những đỉnh cao mới. Nhiều lô đất đã gấp 10-15 lần", môi giới này cho biết.

Cũng theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, việc "sốt đất" cục bộ nổi lên khi có dự án hạ tầng, đặc biệt là các dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, là điều được dự báo trước. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần phải xem xét thật kỹ yếu tố pháp lý của dự án đó và phải rà soát kiểm tra lại bản quy hoạch của địa phương.

Đầu tư đất tại khu vực này cần có tầm nhìn dài hạn. Bởi, với những "siêu dự án" như sân bay Long Thành sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển Công ty CP DKRA Việt Nam - cho rằng, việc xuất hiện những cơn sốt đất ở thành phố Thủ Đức thời điểm thông tin thành lập Thành phố Thủ Đức hay quy hoạch sân bay Long Thành là vì có những thông tin mới về sự thay đổi diện mạo tầm vóc của khu vực đó. Cũng chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư tận dụng thông tin trên làm lợi thế gia tăng quảng cáo, thu hút người mua, nhiều dự án nhờ vậy cũng tranh thủ đẩy mặt bằng giá lên một mức mới.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cẩn trọng với các cơn sốt đất này. Đơn cử như với TP. Thủ Đức, thật ra mặt bằng giá ở khu vực này đã tăng cao từ vài năm trước từ khi nói về câu chuyện khu đô thị phía Đông. Nếu không có quy hoạch cụ thể, nơi đây sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá bất động sản quá cao so với mặt bằng chung của TP.HCM.

Cẩn trọng để tránh "ôm đất như ôm bom"

Quy hoạch và hạ tầng là hai yếu tố chính giúp đẩy giá đất tăng gấp nhiều lần. Điển hình, tại TP.HCM, hơn một thập niên qua, các công trình cầu đường, đại lộ, metro, cao tốc, vành đai liên tiếp được đầu tư xây dựng tại khu Đông TP.HCM đã khiến giá đất tại các quận 2, 9, Thủ Đức cũ (nay thuộc TP. Thủ Đức) trải qua nhiều đợt biến động. Đặc biệt, khu đô thị Thủ Thiêm vừa chịu tác động bởi yếu tố quy hoạch lẫn hạ tầng, nên giá đất trên bán đảo đắc địa bậc nhất TP.HCM liên tục lập mặt bằng mới.

Thủ Thiêm không phải trường hợp duy nhất ghi nhận biến động giá đất do các yếu tố quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Hiện tượng này xảy ra ở hầu khắp các địa phương trên cả nước. Nhưng thực tế cho thấy, đầu tư bất động sản đón đầu quy hoạch hay các dự án hạ tầng lớn không phải lúc nào cũng thuận lợi.

Hiện nay, sau thời gian dài gây sốt, không ít dự án bất động sản ăn theo sân bay Long Thành hiện rơi vào cảnh "đìu hiu", đẩy nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính vào thế khó, đối diện nguy cơ chôn vốn thời gian dài, thậm chí phải bán tháo.

Các dự án tiêu biểu quanh sân bay Long Thành có thể kể đến như Gem Sky World tại xã Long Đức (Long Thành, Đồng Nai); dự án Century City tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành; dự án STC Long Thành tại mặt tiền đường tỉnh 769 và sát khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn... cùng chung 1 cảnh là là "cò" bốc hơi quá nhanh, khả năng thanh khoản chậm.

Bên cạnh đó, với phân khúc đất nền ven sân bay Long Thành vốn được đánh rất cao, hiện cũng lâm vào cảnh u ám, thanh khoản nhỏ giọt, nhiều nhà đầu tư "ngộp" tài chính buộc phải tìm cách "cắt lãi", thậm chí "cắt lỗ" tới 25-30%.

Một nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm chia sẻ, Long Thành có mục tiêu năm 2025 sẽ nâng cấp lên đô thị loại 4 và 2030 sẽ trở thành đô thị loại 3 thì giá bất động sản tự động sẽ tăng. "Hiện tại giá bất động sản ở Long Thành đang dao động từ 20-35 triệu/m2, không phải quá cao và dư địa tăng giá của nó vẫn còn rất tốt. Quá khứ đã chứng minh những khu vực sau khi có sân bay giá đất tăng lên nhiều lần như Phú Quốc, Cam Ranh, Vân Đồn", nhà đầu tư này nói.

Nói đi cũng phải nói lại, nhiều khi nguy hiểm của người này lại là cơ hội cho người khác. Theo đó, với những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn tối thiểu 3-5 năm vẫn đang chờ đợi để "bắt đáy" các sản phẩm tốt, đặc biệt là các sản phẩm "cắt lỗ" sâu 25-30%.

Ở thời điểm hiện tại, đất nền vùng ven sân bay Long Thành đã qua thời "ăn bằng lần", giá vẫn cao nhưng rất khó bán. Nhà đầu tư mới nhảy vào thời điểm này đối diện với rủi ro rất lớn, dù dư địa tăng giá trong tương lai là có.

Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần phải xem xét thật kỹ yếu tố pháp lý của dự án đó và phải rà soát kiểm tra lại bản quy hoạch của địa phương. Với những "siêu dự án" như sân bay Long Thành sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro./.