Đầu tư đất tỉnh sôi động, nhà đầu tư cẩn trọng trước rủi ro

Sự phát triển của cơ sở hạ tầng, dân số tăng là điểm tựa để nhà đất, đặc biệt là đất nền ở tỉnh còn dư địa tăng giá mạnh, thanh khoản sẽ phục hồi trong thời gian tới.  Thị trường đất nền ở tỉnh đang đứng trước chu kỳ mới với tiềm năng tăng giá mạnh khi nguồn cung được dự báo giảm. Tuy nhiên, các quy định mới cũng đang siết chặt các điều kiện về pháp lý, đòi hỏi các nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi xuống tiền.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGOHomes đến thời điểm hiện tại, thị trường không quá sôi động nhưng vẫn duy trì được nhịp khả quan. Hiện các nhà đầu tư đang đi dần ra các tỉnh ven Hà Nội, theo các trục kinh tế liên quan đến khu công nghiệp, các tỉnh có kinh tế phát triển, theo các trục đường giao thông phát triển như Bắc Ninh - Bắc Giang, Hưng Yên - Hải Dương - Hải Phòng - Quảng Ninh. Đây sẽ là những thị trường tỉnh tiềm năng trong thời gian tới.

Một trong những thị trường tỉnh tốt nhất hiện nay là Hưng Yên với mức tăng giá 30 - 50% trong nửa đầu năm nay, bên cạnh đó là đất nền Bắc Giang.

Thực tế, việc thị trường ấm lên kéo theo lượng môi giới bất động sản quay trở lại thị trường ngày càng đông đã được dự báo trước. Theo chia sẻ của anh T, môi giới đất nền tại Bắc Giang, từ đầu năm đến nay anh T liên tục đưa khách đi “săn” hàng, từ trung tâm đến các huyện vùng ven. Có những ngày cao điểm, anh T đưa hàng chục lượt khách đi xem đất, buổi sáng ở vùng ven thành phố, nhưng đầu giờ chiều đã có mặt ở Việt Yên. Đa phần khách thích các sản phẩm trong tầm giá 1-3 tỷ đồng, nằm gần trục đường chính, ven khu công nghiệp...

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhìn nhận việc cấm phân lô bán nền theo quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên “co lại”, đẩy giá đất tăng. Tuy nhiên, hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới sẽ chịu ảnh hưởng tương đối của các quy định mới, đặc biệt là việc siết phân lô, tách thửa. Giai đoạn đầu thị trường đất nền sẽ chao đảo bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất phân lô.

Theo tài liệu sơ kết 6 tháng đầu năm 2024 của Bộ Xây dựng, cả nước đã công nhận loại đô thị cho 23 đô thị bao gồm: 1 đô thị loại I (thành phố Vinh mở rộng), 2 đô thị loại II (thành phố Sông Công, thành phố Nam Định mở rộng), 20 đô thị loại V (trong đó có 4 đô thị mới loại V và 7 thị trấn loại V).

Như vậy, cả nước hiện có 907 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 21 đô thị loại I, 38 đô thị loại II, 43 đô thị loại III, 97 đô thị loại IV. Theo thống kê này của Bộ Xây dựng, quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại 104 thành phố, thị xã.

Việc cấm phân lô bán nền tại 104 thành phố và thị xã sẽ khiến các thị trường này giảm sức mua nhưng đất nền tại các đô thị lớn, sạch pháp lý, sẽ hút dòng tiền mạnh hơn. Bởi những nhà đầu tư nhận thấy bên ngoài rủi ro quá và sẽ chờ đợi các vấn đề liên quan đến phân lô đất nền đi vào ổn định.

Chủ tịch Tập đoàn G6 - ông Nguyễn Anh Quê, đánh giá quy định mới sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, bởi đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư. Đồng thời quy định này cũng giúp nhà nước cũng thu được nguồn thuế lớn hơn và sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án. Dù vậy, việc hoạt động chia lô, tách thửa đất bị kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, do đó giá sẽ tăng.

Với đất nền tỉnh, ông Quê cho rằng hiện nay dòng sản phẩm này vẫn đang gặp khó trong thanh khoản, chủ yếu bán hòa vốn hoặc cắt lỗ. Tuy nhiên đất nền tại các thủ phủ công nghiệp, khu du lịch, ven đô thị loại 1 trở xuống sắp tới sẽ tăng dần tính thanh khoản, tăng giá trở lại do dòng tiền từ các phân khúc chung cư, nhà đất nội đô, ven đô, tiết kiệm, kiều hối đổ sang. Phân khúc này sẽ tăng bật trở lại từ quý IV/2024 và đỉnh giá rơi vào năm 2028.

Chuyên gia khuyến nghị, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo quy định các Luật mới, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Ưu tiên lúc này là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực, gần khu vực đông dân cư, khu công nghiệp… với tầm nhìn trung và dài hạn, từ 3-5 năm và không dùng đòn bẩy tài chính. Thị trường đất tỉnh lúc này được ví như “chiếc lò xo bị nén” sẵn sàng bật tăng, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không tính toán kỹ.