Đề xuất bổ sung chính sách ưu đãi đối với nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp

Ảnh minh họa.

Cụ thể, về nội dung thu hồi đất. Tại Điều 78, Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Danh mục dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất đã từng bước được làm rõ hơn, tuy nhiên hiện nay có nhiều dự án với mô hình tích hợp khiến cho việc phân định trở nên khó khăn trên thực tế, đề nghị quy định rõ hơn đối với một số dự án có mô hình tích hợp.

Trong dự thảo tại khoản 3 nếu đáp ứng tiêu chi khoản 4 thuộc vào trưởng hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, phủ hợp với quy định tại khoản 2. Tại điều này, đề nghị xem xét đưa các dự án khoản 3, có tiêu chí tại khoản 4 lên khoản 2, đề nghị bỏ khoản 5 để tránh việc bổ sung nhiều quy định và gây phức tạp trong việc tổ chức thực hiện.

Về nội dung bồi thường, hỗ trợ

Tại Khoản 2, Điều 89 dự thảo Luật quy định: Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Đề nghị dự thảo Luật cần thể chế hóa rõ hơn các quy định tiêu chí thế nào là đảm bảo thu nhập và tốt hơn nơi ở cũ để có căn cứ áp dụng.

Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Hiện nay một số dự án Khu công nghiệp thực hiện theo tiến độ đầu tư của dự án và việc triển khai thực hiện thu hồi đất, giao đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Do vậy phần diện tích đất được giao, thuê theo từng giai đoạn, kế hoạch sử dụng đất từng năm.

Tuy nhiên khi thực hiện xin miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất lại thực hiện theo giấy chứng nhận đầu tư lần đầu. Do vậy đề nghị xem xét điều chỉnh văn bản quy định để đảm bảo việc miễn giảm đối với dự án theo tiến độ giai đoạn đầu tư và kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Chế độ sử dụng đất trong các khu công nghiệp

Tại Khoản 2, Điều 149 Luật đất đai năm 2013 có quy định: Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Theo quy định tại khoản 4, Điều 9, Nghị định số 135/NĐ-CP ngày 28/5/2022 có quy định: 4. Dành tối thiểu 5 ha đất công nghiệp hoặc tối thiểu 3% tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp (bao gồm cả nhà xưởng, văn phòng, kho bãi) để cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định tại điểm e, điểm g khoản 2 Điều 15 của Luật Đầu tư, các doanh nghiệp khác thuộc diện được ưu tiên, hỗ trợ về mặt bằng sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật thuê đất, thuê lại đất. Trường hợp đầu tư loại hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp công nghệ cao thì không phải thực hiện điều kiện quy định tại khoản này. định: Theo quy định tại khoản 8, Điều 194 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định: Chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm dành quỹ đất công nghiệp đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.

Nhà nước có chính sách giảm tiền thuê lại đất trong khu công nghiệp cho các trường hợp quy định tại khoản này. Khoản tiền thuê lại đất được giảm được hoàn trả cho chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thông qua việc khẩu trừ vào tiền thuê đất mà chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải nộp theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất.

Tuy nhiên hiện nay trong quy định tại Điều 194 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không còn nội dung: Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và tại Theo quy định tại khoản 8, Điều 194 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định: Chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm dành quỹ đất công nghiệp đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường. Nhà nước có chính sách giảm tiền thuê lại đất trong khu công nghiệp cho các trường hợp quy định tại khoản này. Khoản tiền thuê lại đất được giảm được hoàn trả cho chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thông qua việc khẩu trừ vào tiền thuê đất mà chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải nộp theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất.

Hiện nay các dự án hạ tầng khu công nghiệp đòi hỏi huy động nguồn vốn đầu tư ban đầu rất lớn để tạm ứng giải phóng mặt bằng, để đầu tư hạ tầng, san nền, làm đường giao thông và rất nhiều khác, bên cạnh đó diện tích đất khu công nghiệp lại phải bố trí để thực hiện bố trí cho các dự án, mục đích khác quy định. Nếu không có chính sách ưu đãi về miễn tiền thuê đất thì sẽ không thu hút được các nhà đầu tư vào khu công nghiệp.

Đề nghị xem xét bổ sung phần chính sách ưu đãi đối với nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và quy định cách khấu trừ vào tiền thuê đất tại khoản 8, Điều 194, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Về việc đảm bảo tính thống nhất một số quy định khác với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Tại Điều 80 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định dự án “chậm tiến độ quả 48 tháng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất". Tuy nhiên, nội dung này đang được quy định trong Luật đầu tư là 12 tháng. Như vậy, đã xuất hiện sự mâu thuẫn, dự thảo Luật đất đai sửa đổi cần nghiên cứu, chỉnh sửa cho phù hợp.

Tại một số điều của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sử dụng cụm từ “nơi đăng ký hộ khẩu thường trú”, điều này không phù hợp vì Luật cư trú năm 2020, Sổ hộ khẩu không còn giá trị sử dụng từ ngày 01/1/2023, do vậy không nên tiếp tục sử dụng từ “Sổ hộ khẩu” trong các quy phạm pháp luật. Nên xem xét sửa đổi lại thành “nơi đăng ký thường trú.

Về Ngành kinh doanh

Theo quy định tại quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 06/07/2018 của Thủ tướng chính phủ, Ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam. Theo đó mã ngành cấp 2 (mã 68) "Hoạt động kinh doanh bất động sản"; Mã ngành cấp 3 & cấp 4 (mã 681, 6810) "Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê".

Đầu tư bất động sản Khu công nghiệp là đầu tư hạ tầng sử dụng chung (san lấp, đường đi lại, đường điện, đường cấp nước, internet, sử lý nước thải ....) có tính chất tổng thể không tách riêng rẽ và thời gian kéo dài suốt đời dự án (50 năm) chủ đầu tư Khu công nghiệp không thể chuyển nhượng phần đầu tư hạ tầng cho bất cứ cá nhân/ pháp nhân khác. Do vậy đề nghị có quy định “Ngành đầu tư hạ tầng khu công nghiệp” riêng ( không để chung với Kinh doanh bất động sản).