Diễn biến giá căn hộ tại thị trường Hà Nội dịp cuối năm

Giá căn hộ Hà Nội vẫn “bay cao”

Kể từ khi thị trường bất động sản rơi vào khó khăn, chung cư vẫn là phân khúc hiếm hoi có thanh khoản tốt. Lực cầu tốt trong khi cung khan hiếm đã đẩy giá chung cư Hà Nội liên tục tăng cao.

Nếu như so với TP Hồ Chí Minh thì tốc độ tăng của giá của chung cư Hà Nội hiện cao hơn hẳn. Điều này trái ngược hoàn toàn với chục năm trước đó, khi tốc độ tăng của bất động sản TP.HCM luôn cao hơn tốc độ tăng của bất động sản Hà Nội.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2023 của Batdongsan.com.vn đã cho thấy mức tăng đáng chú ý của giá chung cư Hà Nội. Cụ thể, so với quý I/2023, căn hộ cao cấp Hà Nội tăng 8%, căn hộ trung cấp tăng 9% và căn hộ bình dân tăng 6%. Trong khi đó, cùng biên độ thời gian, giá bán căn hộ cao cấp TP.HCM đi ngang, căn hộ trung cấp và bình dân tại TP.HCM có xu hướng giảm nhẹ, lần lượt là 1% và 4%.

Tuy nhiên, dù tốc độ tăng giá của chung cư TP.HCM đang chậm lại nhưng trên thực tế, mặt bằng giá căn hộ chung cư TP.HCM đã thiết lập mức cao từ các năm trước đó khiến dư địa tăng chậm lại.

Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư Hà Nội dù tăng mạnh nhưng vẫn chưa tiệm cận mặt bằng giá của căn hộ TP.HCM hiện tại. Cũng theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá trung bình của căn hộ tại TP.HCM ở phân khúc cao cấp là từ 55 triệu đồng/m2, trong khi Hà Nội chỉ từ 50 triệu đồng/m2. Giá trung bình căn hộ trung cấp TP.HCM là từ 35-55 triệu đồng/m2, Hà Nội chỉ là 30-50 triệu đồng/m2. Giá trung bình căn hộ bình dân TP.HCM là từ 35 triệu đồng/m2, Hà Nội chỉ từ 30 triệu đồng/m2.

Khảo sát thực tế cho thấy, tại thị trường Hà Nội, nếu như so với một tháng trước đó, mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên trung bình từ 50-100 triệu đồng/căn. Điều này có nghĩa, qua nhiều đợt tăng giá trong suốt năm 2023, giá căn hộ Hà Nội trên thị trường thứ cấp, tùy thuộc dự án, vị trí, có mức tăng trung bình từ 300-700 triệu đồng/căn.

Theo khảo sát trên các trang rao bán bất động sản, giá chung cư ở những dự án đang tung nguồn hàng sơ cấp trên thị trường Hà Nội khá cao.

Có thể kể đến như giá bán trung bình của dự án Capital Elite (Phạm Hùng, Nam Từ Liêm) hiện là từ 65 triệu đồng/m2, giá bán trung bình của dự án Hoàng Thành Pearl (Nam Từ Liêm) là 55 triệu đồng/m2, giá bán các phân khu mới tại Vinhomes Smart City của chủ đầu tư Vinhomes là từ 60 triệu đồng/m2, Masteri West Heights nằm trong quần thể Vinhomes Smart City có giá bán trung bình là 80 triệu đồng/m2, Hateco Laroma (Đống Đa) là từ 80 triệu đồng/m2, BRG Diamond Residences (Thanh Xuân) có giá bán từ 90-100 triệu đồng/m2, Rose Town (Hoàng Mai) là từ 48 triệu đồng/m2,…

Bên cạnh các dự án có nguồn hàng sơ cấp mở bán trong năm qua với giá cao thì giá chung cư Hà Nội thuộc các dự án thứ cấp đã đi vào vận hành nhiều năm thuộc các quận nội thành như Thanh Xuân, Đống Đa, Ba Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hà Đông cũng tăng giá mạnh, trung bình mức tăng đạt 200-600 triệu đồng/căn trong khoảng một năm.

Chia sẻ về việc giá chung cư tại Hà Nội ngày càng cao, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, giá chung cư Hà Nội thị trường sơ cấp liên tục tăng cao do giai đoạn này có rất ít chủ đầu tư có dự án. Các chủ đầu tư có nguồn cung giai đoạn này hầu hết là các chủ đầu tư lớn, không gặp khó khăn về tài chính nên giá chào bán “neo” ở mức cao để thu hồi tối đa lợi nhuận. Giá chung cư Hà Nội ở thị trường sơ cấp trung bình là 51,7 triệu đồng/m2.

“Mặt bằng giá sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng mỗi năm tăng khoảng 6%). Cùng với đó, lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Ngoài ra, số lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, quỹ đất tại các khu vực trung tâm cũng không còn nhiều”, ông Đính lý giải.

Đưa ra dự báo, chủ tịch VARS cho rằng, giá sơ cấp căn hộ trong năm 2024 sẽ tiếp tục tăng khoảng 3 – 8%. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, một số chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá bán ở mức cao để tối đa hóa lợi nhuận. Hiện tại, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và có xu hướng sụt giảm tiếp, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp. Mặt bằng giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục đi lên trong thời gian tới.

Giá thuê chung cư cũng tăng theo

Với việc giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục tăng cao cũng đã kéo theo đà tăng giá của loại hình căn hộ cho thuê. Đà tăng của giá thuê chung cư Hà Nội tiếp tục xác lập mặt bằng mới từ đầu năm 2024 đến nay, sau cả năm 2023 giá thuê liên tục đi lên.

Chính điều này cũng đang gây nhiều trở ngại với người đi thuê nhà.

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, tính đến quý IV/2023, giá thuê chung cư tại một số quận nội thành Hà Nội như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm đạt mức tăng trung bình từ 5-12% so với quý 1/2023. Đà tăng của giá thuê chung cư Hà Nội tiếp tục xác lập mặt bằng mới từ đầu năm 2024 đến nay.

Lấy ví dụ như  tại dự án Vinhomes Smart City, những căn studio đủ đồ, thời điểm quý 3/2023, giá thuê dao động 6,5-7 triệu đồng/tháng thì ở thời điểm cận Tết Nguyên đán, nhiều chủ nhà đang chào giá thuê mới là 7,5-8 triệu đồng/tháng. Giá thuê chung cư những căn 2 ngủ 2 vệ sinh cũng tăng từ mức 9,5-11 triệu đồng/tháng lên mức 10-12 triệu đồng/tháng. Một số căn 3 ngủ đủ đồ trước đó có giá thuê chỉ ở mức 13,5-14 triệu đồng/tháng thì ở thời điểm hiện tại giá thuê đang là 15 triệu đồng/tháng.

Hay như, tại quận Ba Đình, giá thuê chung cư dự án Discovery Central cũng ghi nhận mức tăng nhẹ so với 4 tháng trước khi các căn 2 ngủ đủ đồ, giá thuê từ mức phổ biến 17 triệu đồng/tháng lên mức 17,5-18 triệu đồng/tháng. Căn hộ 1 phòng ngủ diện tích từ 55 m2 đủ đồ giá thuê từ mức phổ biến 13-14 triệu đồng/tháng lên mức 14-15 triệu đồng/tháng. Giá thuê căn hộ thuộc dự án Vinhomes Metropolis ở phố Liễu Giai (phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình) cũng tăng khoảng 1 triệu đồng so với 3 tháng trước đó.

Tại quận Cầu Giấy, trong biên độ thời gian 3-5 tháng, giá thuê chung cư Mipec Rubik 360 với căn 2 phòng ngủ đủ đồ cũng tăng từ 14-17 triệu đồng/tháng lên mức 15-18 triệu đồng/tháng. Căn hộ 3 phòng ngủ đầy đủ đồ giá cũng tăng từ mức 17-20 triệu đồng/tháng lên mức 19-22 triệu đồng/tháng. Căn hộ 4 phòng ngủ đầy đủ đồ giá cũng tăng từ mức 18-24 triệu đồng/tháng lên mức 20 – 25 triệu/tháng. Tại dự án D’Capitale Trần Duy Hưng, giá thuê chung cư tăng từ 500 ngàn đồng đến 1 triệu đồng so với 3 tháng trước đó. Mức tăng tương tự cũng được ghi nhận tại các dự án như The Nine, Central Field, Discovery Complex…

Theo lời một môi giới chuyên cho thuê căn hộ quận Cầu Giấy và Nam Từ Liêm (Hà Nội) cho biết, mặt bằng giá bán căn hộ liên tục tăng tạo đà để giá thuê căn hộ tăng theo.

 “Giá bán liên tiếp tăng trong thời gian ngắn khiến nhiều nhà đầu tư quyết định tăng giá thuê chung cư. Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư mua vào giá cao nên cũng tăng giá thuê nhằm bù đắp khoản tiền đã đầu tư”, môi giới này nhấn mạnh.