Doanh nghiệp bất động sản đang “đuối sức” vì đói vốn, dòng tiền âm, tồn kho tăng mạnh

Tồn kho tăng mạnh, dòng tiền của nhiều doanh nghiệp bất động sản bị “hụt hơi”

Theo báo cáo tài chính quý II/2022 được hàng loạt doanh nghiệp (DN) địa ốc công bố trước đó cho thấy, đa số doanh nghiệp đều "hụt hơi" về lợi nhuận, âm dòng tiền kinh doanh cùng với đó lượng hàng tồn kho tăng cao.

Lấy đơn cử như tại Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (Mã CK: DXG), tại ngày 30/6, tổng tài sản của DXG là 30.370 tỷ đồng tăng khoảng 2.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, nhưng chất lượng tài sản tăng không tương xứng chủ yếu là tăng tồn kho từ 11.238 tỷ đồng đầu năm lên 12.584 tỷ đồng.

Trong cơ cấu hàng tồn kho, chủ yếu tăng ở khoản bất động sản dở dang từ 8.755 tỷ đồng lên 10.283 tỷ đồng.

Các khoản phải thu ngắn hạn cũng khoảng 1.000 tỷ đồng, dẫn đến dòng tiền kinh doanh của Đất Xanh hiện tại âm nặng lên tới 1.866 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái dòng tiền kinh doanh chỉ âm khoảng 33 tỷ đồng.

Để có dòng tiền kinh doanh, DXG phải tăng vay nợ. Cụ thể, trong kỳ, nợ phải trả của DXG cũng tăng từ 14.872 tỷ đồng lên 16.064 tỷ đồng chủ yếu là tăng vay nợ tài chính. Riêng khoản vay nợ tài chính của DXG tăng từ 4.479 tỷ đồng đầu năm lên 5.977 tỷ đồng.

Không chỉ gặp khó khăn về dòng tiền, kết quả kinh doanh của "ông lớn" này cũng hụt hơi khi doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ trong kỳ giảm 56%, chỉ còn 1.549 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp giảm tương ứng còn 792 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái là 1.955 tỷ đồng. Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng cùng với các chi phí khác tăng theo, vì  vậy, sau khi trừ các nghĩa vụ thuế, DXG bão lãi giảm 28%, còn 128 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, DXG ghi nhận doanh thu giảm một nửa so với năm ngoái còn 3.342 tỷ đồng; khoản lãi giảm tương tự, còn 403 tỷ đồng.

Hay như tại tại Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã CK: KDH), cũng ghi nhận bức tranh tài chính cũng khá u ám.

Cụ thể, kết thúc quý II/2022, hàng tồn kho của KDH tăng mạnh từ 7.732 tỷ đồng lên 12.113 tỷ đồng. Hầu hết đều là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo; Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên; Khu Dân cư Bình Hưng 11A; Thủy Sinh Phú Hưuux, Lovera Vista, An Dương Vương, Safira; Bình Trưng Đông.

Hàng tồn kho tăng cùng với các khoản phải thu tăng theo dẫn đến dòng tiền kinh doanh của KDH âm 2.007 tỷ đồng, trong khi con số đầu kỳ âm 843 tỷ đồng.

Vì vậy, để bù đắp cho dòng tiền kinh doanh, KDH tăng vay nợ trong kỳ để có tiền duy trì hoạt động. Theo đó, nợ phải trả tăng gần gấp đôi, từ 4.151 tỷ đồng đầu kỳ lên gần 8.000 tỷ đồng cuối kỳ. Riêng khoản vay nợ tài chính tăng từ 2.551 tỷ đồng lên 5.761 tỷ đồng.

Tại Công ty CP Tập đoàn C.E.O (Mã CK: CEO), kết thúc quý II/2022, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này ghi nhận 923,3 tỷ đồng, tăng 52%, do tăng khoản nguyên vật liệu (80,5 tỷ đồng) và chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (838,4 tỷ đồng).

Ngoài ra, doanh nghiệp còn gần 1.812 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang (giảm 15% so với đầu năm), tập trung tại Khu tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbour City (hơn 1.736 tỷ đồng), Khu du lịch Green Hotel & Resort (hơn 53 tỷ đồng)...

Nợ phải trả của CEO tăng từ 3.515 tỷ đồng lên 4.006 tỷ đồng. Trong đó, khoản tăng chủ yếu là người mua trả tiền trước ngắn hạn (từ 327 tỷ đồng lên 790 tỷ đồng). Vay nợ ngắn hạn tăng 70 tỷ đồng trong khi vay nợ dài hạn giảm gần 70 tỷ đồng. Tại thời điểm 30/6/2022, công ty còn 306 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối.

Một doanh nghiệp cũng đáng chú ý khác với lượng hàng tồn kho tăng mạnh là Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú – Invest (Mã CK: VPI).

Cụ thể, tính đến ngày 30/6/2022, tổng tài sản của Văn Phú – Invest ở mức 10.814 tỷ đồng, tăng 10% so với thời điểm đầu năm. Trong đó, tiền và các khoản tương đương tiền ở mức 282,7 tỷ đồng, giảm 73%.

Giá trị hàng tồn kho ghi nhận ở mức 4.099 tỷ đồng. Trong đó ghi nhận, doanh nghiệp đầu tư chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang vào các dự án Hùng Sơn - Thanh Hoá; dự án Phân khu 2, Khu đô thị phía Nam, Tp. Bắc Giang; dự án BT tuyến đường kết nối Phạm Văn Đồng - Gò Dưa.

Về nguồn vốn, Văn Phú - Invest ghi nhận hơn 7.254 tỷ đồng nợ phải trả, tăng 13% so với đầu năm. Văn Phú - Invest có xu hướng giảm vay nợ ngắn hạn và gia tăng vay nợ dài hạn. Cụ thể, giá trị khoản vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn chỉ đạt 495,5 tỷ đồng tại cuối quý II/2022, còn giá trị khoản vay và nợ thuê tài chính dài hạn đạt 3.991,8 tỷ đồng.

Chủ nợ lớn nhất của doanh nghiệp là ngân hàng Vietcombank với khoản vay trị giá gần 817 tỷ đồng, ngoài ra Văn Phú - Invest còn vay của Ngân hàng TNHH Indovina, VP Bank và MB Bank.

Bên cạnh đó, đến cuối quý II/2022 doanh nghiệp đang lưu hành tổng cộng 984 tỷ đồng trái phiếu dài hạn, trong đó có 322 tỷ đồng trái phiếu dài hạn đến hạn trả.

Đáng chú ý, dòng tiền của VPI cũng là một vấn đề lớn khi cả dòng tiền kinh doanh và đầu tư đều ghi nhận âm hàng nghìn tỷ đồng. Cụ thể, tính đến ngày 30/6, dòng tiền kinh doanh của VPI âm 1.007 tỷ đồng trong khi cùng kỳ dương 215 tỷ đồng. Còn dòng tiền đầu tư âm đến 1.307,5 tỷ đồng, cùng kỳ cũng âm 738,8 tỷ đồng.

Doanh nghiệp bất động sản “đuối sức” vì nguồn vốn bị siết

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện tại, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã rơi vào tình cảnh không còn tiền để trả nợ vay, duy trì bộ máy chỉ nhằm giữ chân người lao động. Nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ, giao dịch bị sụt giảm nghiêm trọng.

“Nếu các kênh huy động vốn không được “mở van” thì từ giờ đến cuối năm tình trạng doanh nghiệp địa ốc “đuối sức” sẽ ngày càng nhiều. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp sẽ khó cầm cự. Nhà đầu tư thứ cấp cũng sẽ khó khăn vì thị trường thứ cấp đang trầm lắng, người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước”, ông Châu khẳng định.

Những ngày gần đây, trước thông tin ngân hàng đã chính thức “nới room” tín dụng với một số ngân hàng. Điều này khiến tâm trạng của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp địa ốc phấn khởi hơn trước 457.000 tỷ đồng theo mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 là 14% sẽ được bơm ra thị trường.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc nới room tín dụng nhằm thuận tiện cho việc triển khai thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2% cũng như đáp ứng nhu cầu vốn để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và phục hồi sản xuất, kinh doanh.

Giới chuyên gia cũng cho rằng, room tín dụng được cấp thêm sẽ hướng vào các lĩnh vực theo định hướng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chứ lượng tín dụng vào bất động sản không nhiều.

Theo, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia Kinh tế tài chính cho rằng việc nới hạn mức tín dụng cho một số tổ chức tín dụng trong bối cảnh hiện nay là rất cần thiết.

Tuy nhiên, theo ông Thịnh, việc nới room tín dụng lần này chỉ mang tính chất nhỏ giọt, nới không quá lớn, vì thế sẽ không tác động nhiều đến thị trường bất động sản. Bởi vì, lượng tín dụng được nới này chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh chứ không phải doanh nghiệp bất động sản.

“Việc nhận định nới room tín dụng tác động tích cực đến thị trường bất động sản thì chủ yếu ở góc độ các doanh nghiệp được vay vốn, sản xuất, kinh doanh tốt lên thì tác động tích cực đến thị trường bất động sản thôi, còn việc nới room tín dụng có thể giải được cơn khát vốn của thị trường bất động sản thì không đúng”, ông Thịnh nêu.

Thực tế, việc “đói vốn” là một cản trở lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp dù được nới room vẫn chưa thể có sự đột phá.

Chưa kể, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới sụt giảm so với các năm trước. Trong quý 1, tổng giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đạt khoảng 69,6 nghìn tỉ đồng và khoảng 7.000 tỉ trong tháng 5. Riêng tháng 4, con số này bằng 0. Như vậy, tính chung 5 tháng đầu năm còn thua quá xa con số 200.000 tỉ đồng phát hành trái phiếu năm 2021.

Trước thực trạng này, ông Thịnh cho rằng cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đảm bảo tăng trưởng của các ngành kinh tế và an sinh xã hội.

Ông Thịnh ủng hộ việc loại bớt các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chộp giật, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Song, cần có chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp làm ăn hiệu quả. Đặc biệt, cần kích cầu thông qua các chính sách tạo điều kiện cho những người có nhu cầu mua nhà để ở, những người mua nhà lần đầu được vay vốn.