Tồn kho bất động sản: “Trợ thủ đắt lực” hay “gánh nặng ngàn cân”

Tính “hai mặt” của hàng tồn kho BĐS

Hàng tồn kho trong các hoạt động kinh doanh sản xuất và cả lĩnh vực BĐS là yếu tố mang cả hai mặt tích cực và tiêu cực. Doanh nghiệp khó có thể duy trì hoạt động ổn định nếu không có hàng tồn kho vì đây là nguồn doanh thu cơ bản của doanh nghiệp khi có vấn đề ngoài ý muốn xảy ra không thể thi công thêm dự án mới thì không có đủ sản phẩm để bán, nguồn thu nhập sẽ bị chững lại. Chẳng hạn trong thời kỳ giãn cách xã hội mọi hoạt động kinh doanh, mua bán đều bị đình trệ đến khi thị trường phục hồi lượng hàng tồn kho chính là phương án tốt để sinh ra nguồn thu nhập.

Tất cả các loại hình doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng đều cần phải dự trữ một số lượng hàng tồn kho nhất định, dự phòng cho những rủi ro xảy ra ở tương lai. Đây là yếu tố tạo nên nền móng cơ bản cho sự phát triển lâu dài của doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp BĐS, hàng tồn kho thường chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản, bao gồm cả tài sản ngắn và dài hạn. Dự phòng hàng tồn kho BĐS được xem là yếu tố kinh doanh cơ bản cần phải có.

Không phải bất kỳ sản phẩm BĐS nào cũng sinh lợi khi tồn kho. Tốt nhất vẫn nên xem xét, kiểm soát số lượng hàng tồn và chọn lọc những phân khúc BĐS có thể tồn kho lâu mà không ảnh hưởng đến thanh khoản. Tránh trường hợp bị chôn vốn, không thu được lợi nhuận mà còn tổn thất thêm khoản phí duy trì sản phẩm. Tuy nhiên, nếu số lượng hàng tồn kho quá lớn thì sẽ vô tình tạo nên gánh nặng cho doanh nghiệp và ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của nền kinh tế.

Tắt nghẽn dòng vốn vào thị trường BĐS trong thời gian gần đây không chỉ là mối bận tâm to lớn đối với chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu mua nhà ở thật. Vay vốn tín dụng BĐS bị kiểm soát chặt chẽ đã gây trở ngại không ít cho sự phát triển của thị trường. Dòng vốn hạn chế đã khiến số lượng hàng tồn kho BĐS tăng mạnh hơn trong quý II năm 2022. Tuy nhiên cũng không có gì đáng lo ngại, theo số liệu thống kê trên thực tế đã ghi nhận số lượng lớn hàng tồn kho này chủ yếu là những dự án còn dang dở, chưa hoàn thiện. Số lượng hàng tồn kho đã thành phẩm tương đối ít và đang có xu hướng giảm đi.

Nguồn cung nhà ở hiện nay vẫn còn thiếu hụt rất nhiều so với nhu cầu thị trường, vì thế các dự án đã hoàn thiện có tốc độ bán ra nhanh chóng. Do đó, các chủ đầu tư tích cực tìm kiếm, thu gom quỹ đất có vị trí đẹp và chi phí hợp lý để xây dựng dự án, phương án này tương đối phù hợp với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh.

Nỗi lo dự án dang dở

Tích trữ hàng tồn kho khi giá đầu vào tăng cao là chiến lược sinh lời phù hợp, nhất là ở thời điểm hiện tại. Số lượng hàng tồn kho nằm ở mức kiểm soát thì sẽ là ưu thế để doanh nghiệp BĐS có điều kiện phát triển mạnh. Tuy nhiên, khác với những dự án đã hoàn thiện, hàng tồn là những dự án dở dang sẽ mang nhiều rủi ro. Nhiều lý do khiến các dự án “chững lại”, nhưng chủ yếu là rào cản về pháp lý chưa thể giải quyết được đã đẩy doanh nghiệp vào những tình thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Hàng tồn kho mang lại nhiều yếu tố thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng nếu số lượng hàng quá lớn sẽ trở thành hồi chuông cảnh báo đến những nhà đầu tư. Bởi chỉ có người trong cuộc mới có thể xác định được lượng lớn hàng tồn kho này là hàng tồn theo kế hoạch kinh doanh hay do thị trường trầm lắng ế ẩm không bán ra được. Cần nhìn nhận, phân tích hàng tồn kho BĐS dưới hai góc độ nhất là những doanh nghiệp có lượng tồn kho lớn, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ hơn về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp đó.

Mặt khác, những doanh nghiệp BĐS có năng lực tài chính yếu kém, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẫy tài chính thì lượng hàng tồn kho quá lớn sẽ trở thành gánh nợ khổng lồ tạo áp lực kinh tế không nhỏ đối với doanh nghiệp.