Doanh nghiệp địa ốc đang gồng mình “vượt bão”, thanh lọc thị trường có thể xảy ra trong nửa cuối năm nay

Các chuyên gia đánh giá, năm 2022 là năm đầy thách thức cho tất cả các thành viên thị trường, càng về cuối năm mức độ khó khăn sẽ càng lớn, áp lực dòng tiền sẽ càng đè nặng hơn khi việc siết tín dụng chưa có tín hiệu nới lỏng. Do đó, từ nay tới cuối năm, thị trường sẽ thanh lọc cực kỳ gắt gao, chỉ những chủ đầu tư có nền tảng thực sự vững vàng mới có thể trụ lại.

Nguy cơ “chết trên đống tài sản”

Ông Vũ Lý Cung, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRV Holdings cho biết, động thái tăng cường kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản, siết chặt hơn cấp phép dự án của cơ quan quản lý thời gian gần đây như “gáo nước lạnh” khiến sức cầu thị trường sụt giảm mạnh, nhiều phân khúc trước đây từng có sức hấp dẫn lớn, nay thanh khoản gần như bằng không, bất kể là sản phẩm tốt hay không.

“Đây là dấu hiệu thị trường bước vào chu kỳ ngủ đông - mối lo nhất đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, bởi mất thanh khoản sẽ kéo theo hàng loạt phản ứng dây chuyền khác”, ông Cung nhấn mạnh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện tại, nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình cảnh không còn tiền để trả nợ vay, duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động. Nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ, giao dịch bị sụt giảm mạnh.

Trên thực tế, tình trạng thủ tục cấp phép dự án bị siết chặt, doanh nghiệp thiếu dòng tiền… đang khiến nhiều dự án khu vực phía Nam rơi vào tình trạng im hơi, lặng tiếng, trong đó nhiều dự án quy mô lớn trước đây khởi động rầm rộ thì nay cũng khựng lại hoặc khởi động cầm chừng. Mặc dù doanh nghiệp vẫn còn tài sản, nhưng do kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản, dẫn đến thiếu dòng tiền và có thể “chết trên đống tài sản” của chính mình.

Theo chia sẻ của vị tổng giám đốc doanh nghiệp ở TP.HCM, không ít doanh nghiệp vì không vay được vốn ngân hàng nên chấp nhận vay nóng từ bên ngoài với lãi suất cao để giải quyết khó khăn trước mắt. Biết rằng đây là giải pháp tình thế, nhưng rõ ràng khó khăn và rủi ro của doanh nghiệp ngày càng lớn. Nếu từ nay đến cuối năm không có sự cải thiện, doanh nghiệp không tiếp cận được vốn vay, dự án không bán được hàng, việc doanh nghiệp phải rời bỏ thị trường không còn là nguy cơ mà sẽ trở thành hiện thực.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Nguyên nhân là khả năng bán hàng khó khăn hơn, việc siết tín dụng tác động đến người mua và chủ đầu tư ngày càng rõ nét hơn. Trong khi đó, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao khiến người tiêu dùng không thể tiếp cận, còn giới đầu tư lẫn đầu cơ cũng bị dội giá.

Có 2 kịch bản thanh lọc thị trường có thể xảy ra trong nửa cuối năm nay. Ở kịch bản thứ nhất, doanh nghiệp trường vốn, quỹ đất dồi dào, sản phẩm đa dạng… sẽ trụ vững và ngược lại, những doanh nghiệp vốn mỏng, kinh doanh manh mún, chộp giật sẽ bị đào thải. Nếu kịch bản này xảy ra, đợt sàng lọc là tín hiệu tốt giúp thị trường loại bỏ các nhân tố yếu kém, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững hơn.

Ở kịch bản thứ hai, những rào cản về tín dụng, vướng mắc pháp lý dẫn đến dự án bị đình trệ, giá bán tiếp tục bị đẩy lên cao, thanh khoản càng yếu ớt… khiến doanh nghiệp chết hàng loạt. Nếu kịch bản này xảy ra, quá trình sàng lọc này rất đáng lo ngại vì gây bất lợi cho cả thị trường bất động sản lẫn nền kinh tế. Theo đó, thị trường địa ốc có thể bước vào chu kỳ khó khăn kéo dài.

Tháo gỡ nút thắt pháp lý dự án, nguồn vốn để thị trường tích cực hơn

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng, hiện nay, các ngân hàng đang rà soát khả năng cho vay bất động sản. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn. Khi đó, các doanh nghiệp lĩnh vực xây dựng, dịch vụ… cũng sẽ hưởng lợi.

Có 3 vấn đề mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng quan tâm, chứ không riêng doanh nghiệp bất động sản, đó là nguồn vốn, con người và kỹ thuật. Mặt khác, để phát triển một dự án bất động sản, ngoài vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư còn cần thêm nguồn vốn vay từ ngân hàng, từ các đối tác và khách hàng, trong đó vốn tín dụng là nguồn chính. Bởi vậy, động thái kiểm soát dòng vốn tín dụng của ngân hàng sẽ làm thị trường bất động sản khó khăn hơn.

Bên cạnh khó tiếp cận vốn tín dụng, thị trường còn đối mặt với một thách thức lớn khác là pháp lý dự án, bởi yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ của dự án. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công, nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3-5 năm.