Doanh nghiệp địa ốc nhận định về thị trường cuối năm

Báo cáo Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản trong 6 tháng qua đã có phản ứng tích cực với các tín hiệu như: mức độ quan tâm, tìm thông tin về bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao; lượng giao dịch loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng tăng (quý sau cao hơn quý trước và cao hơn so với cùng kỳ 2023).

Nguồn cung bất động sản có dấu hiệu chuyển biến tích cực (hàng loạt dự án cũ được tái khởi động, dự án mới mở bán). Việc lãi suất ngân hàng được điều chỉnh giảm, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách có lợi cho người mua nhà đã gia tăng niềm tin khách hàng, thanh khoản.

Ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Danh Khôi (DKRS) cho biết, chung cư hạng B và B+ là dòng sản phẩm chính, thúc đẩy giao dịch trong những tháng còn lại của năm 2024.

Theo ông Tùng, trong những tháng còn lại của năm 2024, thị trường sẽ phân hóa rõ nét. Phân khúc chung cư hạng A sẽ dẫn đầu thị trường TP.HCM, còn các tỉnh phụ cận như Bình Dương, phân khúc hạng B và B+ sẽ dẫn đầu. Tại Long An, chủ đạo sẽ là nhà phố, biệt thự.

Đại diện CTCP Bất động sản Asial Holding cho rằng, giá bất động sản những tháng cuối năm sẽ không có nhiều biến động, phổ biến mức dưới 40 triệu đồng/m2 với chung cư tại các tỉnh phụ cận. Điểm đáng chú ý về giá biến động nằm ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Sự chênh lệch về giá là rõ nét nhất, khi dự án mới mở bán sẽ có giá từ 4,5 tỷ đồng/sản phẩm, còn các dự án bán trước đó giá sẽ ở mức 3,7 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, dòng sản phẩm này sẽ giao dịch chậm. Dòng chủ đạo, vẫn đến từ phân khúc chung cư hạng B, có mức giá từ 30 tới 40 triệu đồng/m2. Số lượng hàng mở bán vào khoảng 15.000 sản phẩm ở các tỉnh phía Nam. Nhu cầu khách hàng mua nhà ở thực và mua đầu tư cũng chọn dòng sản phẩm này để giao dịch vì phù hợp với tài chính cũng như chính sách đầu tư đang được các doanh nghiệp đưa ra tốt cho khách hàng.

Theo vị này, thị trường dù có nhiều sản phẩm mới được ra mắt, nhưng giao dịch sẽ chưa khởi sắc. Lý do vì kinh tế chưa thực sự hồi phục, khách hàng chưa quay lại với thị trường bất động sản sau biến động về tài chính năm 2022 tới nay. Bên cạnh đó, lãi suất vay có dấu hiệu tăng, khiến khách hàng dè dặt trong việc vay mua nhà thời điểm này.

Hiện cuộc cạnh tranh giữa sản phẩm mới và sản phẩm mà nhà đầu tư thứ cấp bán ra đang rất lớn. Lợi thế của dòng thứ cấp là khách hàng có thể mua với mức giá thấp hơn giá thị trường dự án mới mở bán, lại có thể vào ở hoặc đầu tư sinh lời ngay. Trong khi đó, dòng sản phẩm mới sẽ có biên độ 2 - 3 năm mới được nhận nhà. Chính vì vậy, thị trường sẽ chậm hơn trong giao dịch.

Bà Nguyễn Thái Hà, Tổng Giám đốc Thăng Long Real Group, đánh giá sau thời gian dài thăm dò, niềm tin của người mua nhà dần được cải thiện. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp lại thấp nhất trong nhiều năm qua, chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang trong khi phân khúc ở thực lại vô cùng hạn chế.

Để tiếp tục duy trì niềm tin của khách hàng vào thị trường, cần những trợ lực từ cơ chế chính sách. Trong đó doanh nghiệp mong muốn ổn định lãi suất, khơi thông dòng vốn cho vay bất động sản và giải quyết nhanh thủ tục pháp lý, gỡ vướng cho các dự án đang triển khai nhanh chóng hoàn thiện thủ tục nhằm gia tăng nguồn cung. Đặc biệt ở phân khúc tầm trung.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường bất động sản đã trải qua khoảng thời gian gần 4 năm trong trạng thái khó khăn triền miên. Bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản.

Theo thống kê của VARS, tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180 ngàn sản phẩm, nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110 ngàn, năm 2020 chỉ còn hơn 90 ngàn sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để, khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50 ngàn sản phẩm. Năm 2023, nguồn cung có sự cải thiện nhẹ lên 55.000 sản phẩm và nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 30% so với năm 2018. 

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…). Đây cũng là ngành có ảnh hưởng sâu rộng tới rất nhiều ngành nghề liên quan khác.

Nguồn vốn đã, đang và sẽ còn là “áp lực” đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy các nút thắt về pháp lý đã có hướng giải quyết theo các bộ luật mới được thông qua (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai), nhưng nếu vấn đề về “nguồn vốn” không được giải quyết sớm thì chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng. Đặc biệt là hai kênh vốn quan trọng nhất là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở...