Doanh nghiệp nước ngoài 'đổ xô' vào Việt Nam, giá thuê bất động sản công nghiệp bất ngờ 'bật tăng'

Bà Trang Lê - giám đốc cấp cao khối tư vấn và nghiên cứu, JLL Việt Nam nhận định, thị trường kho vận miền Nam bước vào những tháng cuối năm với dấu hiệu tích cực về sự phục hồi nguồn cầu, thể hiện qua tỉ lệ hấp thụ ròng khoảng 86.000m2 được ghi nhận. 

Nhờ được định hướng đúng về làn sóng chuyển dịch trong chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu sang các nước khu vực Đông Nam Á, các khu công nghiệp của Việt Nam đã liên tục gia tăng nguồn cung, cụ thể đã có 397 khu công nghiệp với tổng diện tích đất là 122.900ha.

Nguồn cung dồi dào, đa dạng nên lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng tạo lực hút cho nhiều thương vụ M&A. Theo số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đến cuối tháng 11 đạt gần 29 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đầu tư thông qua góp vốn, mua cổ phần đạt gần 5,97 tỷ USD, tăng 46,4% so với cùng kỳ năm 2022.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục là “điểm sáng” của thị trường.

Nhiều thương vụ M&A nổi bật như ESR Group Limited chi 450 triệu USD để tăng sở hữu tại Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BW Industrial); Frasers Property Vietnam (FPV) công bố khoản hợp tác giai đoạn đầu khoảng 250 triệu USD cùng Gelex Group tại các khu công nghiệp miền Bắc; Hon Hai Precision mua lại đất dự án tại khu công nghiệp Quang Châu với giá trị 60 triệu USD; Phát Đạt Real mua lại 31,8% cổ phần của Phát Đạt Industrial với giá trị thương vụ 27 triệu USD...

Theo S&P Global, mặc dù trong năm 2023 hoạt động M&A toàn thế giới chậm lại nhưng Việt Nam đang có nhiều thuận lợi từ các hiệp định thương mại tự do (FTA), tạo cơ sở đầu tư đa dạng, đồng thời tăng đầu tư vào sản xuất và bất động sản công nghiệp.

Đại diện của đơn vị tư vấn thương vụ chuyên nghiệp, công ty KPMG Việt Nam nhận xét: “Với tốc độ tăng trưởng kinh tế cả nước và môi trường chính trị ổn định, dòng vốn FDI được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong dài hạn, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất. Điều này dẫn đến gia tăng nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp và hạ tầng logistics tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam, nơi quỹ đất còn tương đối nhiều. Do đó, M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp có thể trở thành chiến lược chính cho các đơn vị muốn tận dụng những thay đổi đó”.

Theo các chuyên gia bất động sản, tình hình thị trường cả nước hiện khả quan ở loại hình đất công nghiệp và nhà xưởng với nguồn cầu đa dạng. Trong hai năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 6 - 10%/năm tại cả phía Bắc và phía Nam. Nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng tại nhiều địa phương.

Hiện nay, trên cả nước có 397 khu công nghiệp được thành lập; 292 khu công nghiệp đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt hơn 87.100ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58.700ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước vào khoảng 80%. Trong đó, khu vực phía Nam có tỷ lệ 85%, Bình Dương là nơi có diện tích khu công nghiệp lớn nhất cả nước (chiếm 13%) có tỷ lệ lấp đầy đến 95%. Khu công nghiệp tại TP.HCM và Đồng Nai đã được lấp đầy gần như hoàn toàn.

Trong báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp vừa công bố, Cushman & Wakefield (Công ty dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu) cho biết, sau khoảng 2-3 năm không có nguồn cung đất khu công nghiệp mới thì trong quý III thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới từ một khu công nghiệp ở Long An, đóng góp khoảng 171ha cho thị trường.

Giá thuê bất động sản công nghiệp tăng mạnh

Đánh giá về khả năng phát triển quỹ đất khu công nghiệp khu vực này trong tương lai, Cushman & Wakefield cũng cho hay, trong thời gian sắp tới sẽ có lượng nguồn cung đất khu công nghiệp mới gia nhập thị trường, dự kiến đến năm 2026 sẽ có khoảng 5.700ha, chủ yếu đến từ Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Hiện nay nhu cầu thuê đất khu công nghiệp khá cao và được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tăng, cụ thể: Giá thuê đất công nghiệp bình quân được ghi nhận ở mức hơn 170 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 1% theo quý và tăng 8,5% theo năm. Một số khu công nghiệp đã có ghi nhận điều chỉnh giá tăng từ 3 đến 5% so với cùng kỳ.

Còn theo CBRE Việt Nam, giá thuê đất khu công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 ở miền Nam đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tiếp tục tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường ghi nhận các giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp Trung Quốc và Nhật Bản với đa dạng các ngành công nghiệp như: cơ khí, hóa chất, nhựa, cao su, điện tử.

Số liệu của Cushman & Wakefield cho biết, thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình duy trì ổn định theo quý và theo năm, đạt 4,7 USD/m2/tháng. Phần lớn các dự án giữ nguyên giá thuê trong bối cảnh nguồn cung cạnh tranh. Các vị trí cho thuê có nhu cầu cao như Đồng Nai và Bà Rịa Vùng Tàu có mức tăng trưởng cao nhất theo năm, trong khoảng 2,4–2,5%.

Trong khi đó giá thuê nhà kho xây sẵn tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tiếp tục ổn định trong quý III nhưng tăng 2,2% theo năm, đạt 4,4 USD/m2/tháng. Các chủ đầu tư nhà kho xây sẵn vẫn giữ giá thuê ổn định để thu hút khách thuê trong bối cảnh thị trường cạnh tranh.

Đồng thời, hoạt động cho thuê nhà kho xây sẵn cũng chứng kiến lượng hấp thụ thuần tăng đáng kể, gấp 6,7 lần so với quý trước. Đồng Nai đứng đầu về nhu cầu cho thuê kho với 67% tổng lượng hấp thụ thuần nhờ việc mở rộng hoạt động của nhóm ngành 3PL tại địa bàn tỉnh.