Động thái mới tại thị trường địa ốc TP.HCM và tỉnh lân cận

Theo nhận định từ các chuyên gia DKRA, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực từ 1/8 sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới. Ngoài ra, lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp, chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách ưu đãi cho khách hàng, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay ngân hàng… được kỳ vọng sẽ là những yếu tố ảnh hưởng tốt lên sức cầu thị trường.

Báo cáo tháng 7/2024 của DKRA Group chỉ ra, nguồn cung mới phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và 4 khu vực liền kề là Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu có nhiều cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm 2023 và đạt mức tăng khoảng 14% so với tháng trước. Trong đó, Đồng Nai và TP.HCM chiếm 85% tỷ trọng nguồn cung mới.

Lượng tiêu thụ phân khúc tương đương khoảng 50% trên tổng cung mới của tháng. Đáng nói lượng tiêu thụ trong tháng 6 và 7/20204 đã có dấu hiệu tăng dần đều so với các tháng đầu năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng khoảng 1% so với lần mở bán trước đó. Các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được áp dụng nhằm tăng thanh khoản cho thị trường.

Tại thị trường Đồng Nai gần đây, nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm bất động sản thông qua môi giới có dấu hiệu tăng nhịp. Các phòng công chứng đất đai trên địa bàn vẫn giữ được nhịp ổn định từ đầu quý 2/2024 đến nay.

Bên cạnh phân khúc đất nền được nhóm đầu tư tìm kiếm giá tốt để ôm vào nhiều sản phẩm thì nhà phố, biệt thự tại khu vực Biên Hoà, Nhơn Trạch  ghi nhận sức cầu khá tốt trong thời điểm vừa qua. Các sản phẩm thứ cấp có mức giá từ 6-8 tỉ đồng/căn, nằm trong các khu đô thị quy mô môi giới vẫn có giao dịch đều đặn.

Ngoài thông tin tích cực từ chính sách 3 Luật có hiệu lực 1/8 thì câu chuyện hạ tầng liên tục được đầu tư tại một số khu vực liền kề TP.HCM như Long An, Đồng Nai hay Bình Dương đã tiếp thêm hiệu ứng sức cầu cho thị trường bất động sản. Cụ thể, tại Đồng Nai thông tin hợp long cầu Bạch Đằng 2 nối liền 2 tỉnh Đồng Nai - Bình Dương, sân bay Long Thành đẩy tiến độ hoàn thành… nhận được sự quan tâm tích cực của giới đầu tư địa ốc.

Tại Long An, các tuyến đường trọng điểm kết nối giao thông liên vùng liên tục được đẩy mạnh đầu tư từ đầu năm 2024 đến nay. Chẳng hạn, xây dựng 3 cầu trên đường tỉnh 827E nối TP.HCM với Long An, Tiền Giang; khởi công đường Lương Hòa - Bình Chánh đoạn qua Long An;  Mở rộng kéo dài đường Võ Văn Kiệt (TP.HCM) đến Long An; cao tốc Bến Lức – Long Thành dài 58km qua tỉnh Long An, TP.HCM và Đồng Nai đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng. Dự kiến quý 1/2025 sẽ thông xe 21km đoạn từ TP.HCM đi Long An...

DKRA dự báo quý III/2024, nguồn cung phân khúc đất nền sẽ tiếp tục cải thiện đáng kể so với hai quý đầu năm, phân bổ chủ yếu ở Bình Dương, Long An,… Thanh khoản thị trường duy trì đà khởi sắc, vùng phụ cận TP. HCM được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường.

Bên cạnh đó, dự báo mặt bằng giá đất nền vẫn neo ở mức cao và tiếp tục xu hướng đi ngang so với lần mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp cũng tiếp tục đà thanh khoản tích cực, nhóm sản phẩm đã xong hạ tầng - bàn giao sổ, thuận tiện trong liên kết vùng sẽ thu hút nhà đầu tư.

Với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới dự kiến tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, dao động trong khoảng 950 - 1.050 căn. Sản phẩm phân bổ chủ yếu tại các địa phương quen thuộc như TP.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Thanh khoản đạt nhiều khởi sắc, trong đó, nhóm sản phẩm được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín trên thị trường,… thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với thời điểm đầu năm.

Thị trường thứ cấp đạt nhiều cải thiện tích cực về lượng giao dịch cũng như mức giá chuyển nhượng. Giao dịch tập trung cục bộ ở các sản phẩm thuộc các khu ô thị có mức độ tạo thị cao, liên kết vùng thuận tiện, đã cấp giấy chủ quyền nhà ở,…

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam cho hay, bất động sản liền thổ TP.HCM gặp nhiều thách thức. Trong quý 2/2024, chỉ có 72 giao dịch trên tổng số gần 700 sản phẩm nhà liền thổ ra thị trường TP.HCM. Giá sơ cấp tiếp tục tăng lên cao (77% nguồn cung đến từ dòng sản phẩm giá 30 tỉ đồng/căn), điều này thúc đẩy sức cầu cho các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận.

Theo bà Giang Huỳnh, những người mua nhà với mục đích ở thực bắt đầu di chuyển mạnh sang khu vực liền kề để tìm kiếm bất động sản, vừa có nhiều lựa chọn, giá cả lại phù hợp. Đồng thời, các dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai sẽ mang lợi ích sức cầu rõ nét cho các bất động sản liền kề TP.HCM.

Rõ ràng, người mua nhà tăng tốc, thị trường vào "guồng đua" đang là điểm sáng của bất động sản phía Nam nói chung, khu vực liền kề TP.HCM nói riêng. Nhiều người mua nhà tận dụng giai đoạn đầu của Luật mới đi vào vận hành để tìm kiếm sản phẩm phù hợp tài chính trước khi mặt bằng giá có thể lên cao trong giai đoạn tới. 

Họ cũng hiểu rằng, sân chơi của bất động sản trong chu kì tiếp theo sẽ có sự thanh lọc rõ nét từ 1/8. Chỉ những doanh nghiệp đủ năng lực, kinh nghiệm, tài chính, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực… mới có cơ hội đi tiếp. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nguồn cung chất lượng ra thị trường sẽ hạn hẹp hơn, giá có thể cao hơn. Vì thế, động thái "đi trước đón đầu" cũng thể hiện cho tầm nhìn của một số nhóm đầu tư, mặc dù trước mắt những khó khăn của thị trường địa ốc vẫn còn hiện diện.