Dòng tiền đang chuyển dịch về loại hình bất động sản nào?

Bà Lê Thị Huyền Trang - Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn tại JLL Việt Nam nhận định với Zing.vn, đất nền là phân khúc được duy trì thanh khoản. Đặc biệt, với đà tăng giá nhà hiện tại, mặt bằng giá hấp dẫn của đất nền sẽ dễ thu hút nhiều đối tượng nhà đầu tư hơn, chưa kể dư địa để sinh lời ở loại hình bất động sản này còn cao.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho biết chỉ tính riêng TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu đã có gần 20 triệu dân, nhưng hơn 40% chưa có nhà ở. Trong khi đó, tỷ lệ tăng dân số bình quân hàng năm ở Bình Dương là 7%, Đồng Nai 2-3%... Sự phát triển của công nghiệp còn kéo theo chuyên gia và lực lượng lao động đến sinh sống.

Ông Tuấn cho biết, dù có phần tươi sáng hơn các phân khúc khác nhưng thanh khoản đất nền từ nay đến cuối năm vẫn sẽ rất yếu dưới sức ép của tín dụng, do đó, chỉ phù hợp với nhà đầu tư muốn chờ tài sản tăng giá trong dài hạn.

Nếu quan tâm đến dòng tiền, nhà đầu tư sẽ tập trung vào các dòng sản phẩm cho thuê như nhà phố làm mặt bằng kinh doanh, căn hộ để ở hoặc bất động sản nghỉ dưỡng. Nhóm này được hưởng lợi nhờ sự hồi phục kinh tế và du lịch.

Ở phân khúc condotel, biệt thự ven biển các dự án mở bán thời gian tới sẽ đi vào vận hành trong vòng 2-3 năm sau. Khi đó, du lịch có thể đã phục hồi hoàn toàn, nếu chọn đúng dự án có khả năng đạt tỷ lệ lấp đầy cao ở thị trường có tiềm năng du lịch tốt, nhà đầu tư có thể đạt tỷ suất sinh lời lên đến 10-12%/năm.

Trong khi đó, nhà phố cho thuê không hấp dẫn bằng vì tỷ suất lợi nhuận dưới 3,5%/năm, chủ yếu nhà đầu tư tranh thủ kiếm thêm thu nhập thụ động trong lúc chờ tăng giá, với mức tăng khoảng 8-15%/năm.

Ông Tuấn ước tính tỷ suất sinh lời khi cho thuê chung cư ở Hà Nội hiện khoảng 4,1%, TP.HCM 3,8%, nhưng với sự trở lại của chuyên gia, người nước ngoài thì sẽ sớm quay về mức 6-7% như trước dịch. Kèm theo mức tăng giá 4-8% hàng năm, khoản đầu tư này sẽ rất hấp dẫn.

Các chuyên gia cũng cho rằng, nhà đầu tư cần có cái nhìn dài hạn và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính bởi đây vẫn là giai đoạn khó khăn của thị trường.

Ông Tuấn nhấn mạnh, hiện tại chưa có động thái mới về tín dụng, nên ít nhất phải đến cuối quý IV thị trường mới hết ảm đạm. Thời gian tới, việc nhà đầu tư mua chung cư nhưng mới giải ngân được vài phần trăm đầu tiên đã cắt lỗ là chuyện bình thường. Nhưng dù sao các kênh đầu tư khác đều đang không tốt, nên bất động sản vẫn sẽ hấp dẫn, miễn là nhà đầu tư cẩn trọng.

Ông cũng cho hay, "tỷ lệ an toàn là 35% thu nhập phục vụ cuộc sống, 15% dành cho dự phòng, vì vậy không nên để khoản tiền trả ngân hàng vượt quá 50% thu nhập hàng tháng. Ví dụ những người có thu nhập 50 triệu đồng/tháng thì không nên có khoản vay cần trả cả gốc lẫn lãi quá 25 triệu đồng/tháng".

Nhìn từ góc độ nguồn cung, bà Trang cho biết chỉ những chủ đầu tư thật sự có tiềm lực tài chính và chiến lược phát triển lâu dài mới có thể đứng vững trong bối cảnh hiện tại. Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình được dự báo tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ nhất.