Dự báo đất nền là loại hình tăng giá mạnh nhất sau khi Luật có hiệu lực

Nhiều chuyên gia cho rằng các Bộ luật mới sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn. Tuy nhiên, hoạt động của các chủ đầu tư sẽ bị siết chặt, chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh mới có cơ hội phát triển trong giai đoạn mới khiến nguồn cung trở nên hạn chế, mặt bằng giá bất động sản sẽ tăng cao. Điều này khiến nhiều người đang có nhu cầu ở thực và cả nhà đầu tư tranh thủ “xuống tiền” để tối ưu chi phí và lợi nhuận.

Riêng phân khúc đất nền được dự báo sẽ cạn nguồn cung trong giai đoạn sắp tới bởi Luật Kinh doanh bất động sản quy định các đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3 sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, phân khúc nhà phố cũng ngày càng khan hiếm bởi quỹ đất tại các đô thị không còn và nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang phát triển dự án căn hộ. Đi đôi với sự khan hiếm thì khả năng tăng giá là đương nhiên nên các dự án tại vùng ven đang được người mua đặc biệt quan tâm.

Theo ghi nhận, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM đang xuất hiện tình trạng tăng giá ở giao dịch thứ cấp. Tại khu vực quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) nguồn hàng thứ cấp bán ra đã tăng giá so với giá chào bán tháng 1/2024. Cụ thể, một lô đất nền diện tích hơn 60m2 tại phường Long Bình từng rao bán với giá 2,4 tỷ đồng, khi có nhiều người quan tâm thì đã tăng lên 2,9 tỷ đồng.

Tương tự, lô đất diện tích 60m2 tại đường Tam Đa, Phường Trường Thạnh, vào cuối năm 2023 môi giới rao bán giá 2,9 tỷ đồng/nền nhưng không bán được. Đến nay, chủ đất tăng giá lên 300 triệu đồng là 3,2 tỷ đồng/nền. Hay khu vực quận 12, khá nhiều lô đất nền có vị trí giáp ranh Gò Vấp, Bình Thạnh và quận 1 đang được rao bán với mức giá cao hơn từ 250-400 triệu đồng so với đầu năm dù chưa biết có giao dịch thực tế hay không.

Xét trên thực tế, giá rao bán đất nền vùng ven đã rục rịch tăng nhưng thanh khoản đất nền phân lô vẫn chưa hồi phục như kỳ vọng. Môi giới đã bán được hàng nhưng chưa sôi nổi như thời điểm 2021-2022. Số lượng nhà đầu tư ngộp tài chính đã giảm bớt do đã xoay sở được dòng tiền khi lãi suất thấp. Tuy vậy, những nhà đầu tư mong muốn bán được sản phẩm, thu dòng tiền về vẫn còn khá nhiều trên thị trường đất nền vùng ven.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tháng 4/2024 lượt tìm mua đất nền vùng ven giảm sâu ở hầu hết các thị trường phía Nam. Cụ thể, đất nền TP.HCM có nhu cầu tìm kiếm giảm 3%, những khu vực như quận 12, quận 9, Bình Chánh giảm 6-7% so với tháng trước. Những thị trường lân cận như Đồng Nai cũng có nhu cầu tìm mua đất nền giảm 7%, Long An giảm 5%, Bình Dương giảm 6%.

Ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho rằng, khả năng giá bất động sản sẽ tăng rất cao sau khi Luật có hiệu lực, trong đó đất nền là loại hình tăng giá mạnh nhất vì chịu ảnh hưởng từ quy định cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nhiều chuyên gia cũng đồng tình rằng những khu vực đang phát triển mạnh hạ tầng giao thông như cao tốc, sân bay hay có nhiều khu công nghiệp sẽ là những nơi tăng giá mạnh nhất.

Đất nền sẽ vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn của thị trường bất động sản do gắn với tâm lý chuộng nhà đất của người Việt. Đất nền luôn được đánh giá cao về khả năng tích sản và gia tăng lãi vốn theo thời gian. Do đó, sức hút của đất nền vẫn rất lớn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam đánh giá, thị trường đất nền vẫn cần thêm thời gian để hồi phục. Trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên khi giao dịch tốt trở lại. Giá bất động sản nói chung và đất nền vùng ven nói riêng đều phụ thuộc vào yếu tố như triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân, tiếp cận vốn vay… với các địa phương biến động kinh tế, hạ tầng sẽ hồi phục trước còn tổng thể thị trường vẫn cần đợi thêm nhiều chính sách thúc đẩy để vượt khó, có thể là phải hết năm 2024.

Theo ông Tuấn, so với miền Nam, giá đất nền miền Bắc có sự tăng trưởng mạnh hơn cả. Cụ thể, đất nền miền Bắc đã tăng từ mức giá trung bình 27 triệu đồng/m2 của quý 1/2021 lên mức giá 44 triệu đồng/m2 của quý 2/2024. Trong khi đó, cùng biên độ thời gian, nền giá của đất nền miền Nam tăng từ mức 13 triệu đồng/m2 lên mức 17 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết thời gian gần đây thị trường có "ấm" dần lên, lượng giao dịch bất động sản có tăng ở một số phân khúc thuộc khu vực nội đô như chung cư, nhà ở trong ngõ… còn khu vực ngoại thành cách trung tâm thành phố từ 15km trở ra thì giao dịch vẫn rất hạn chế.

"Nhiều khu vực có sự tấp nập nhưng người mua – bán có thể chỉ là những màn kịch được tạo ra để lôi kéo, cuốn hút những nhà đầu tư nhẹ dạ, thiếu kinh nghiệm. Câu chuyện tăng giá ở một số vùng có thể không phản ánh thị trường thật nên nhà đầu tư, khách hàng cần hết sức thận trọng. Khi các dự án đầu tư chất lượng tốt, phù hợp, được đầu tư bài bản gắn với uy tín, thương hiệu tăng giá thì đó mới là thị trường thật", ông Đính khuyến cáo.