Dự báo rủi ro của thị trường bất động sản năm 2023, “sốt đất” sẽ quay trở lại khi lao vào “bắt đáy”

“Sốt đất” quay trở lại, nhiều kẻ đang âm thầm gom đất

Chuyên gia cho biết, thị trường đất nền được xem là thị trường đầu cơ và khá bị hạn chế về nguồn vốn tín dụng mới. Về tiềm năng về phân khúc này, chuyên gia đưa ra dự báo sẽ có sốt đất trong năm sau bởi thị trường đất nền vào tháng 3 và tháng 9 hàng năm thường có sự tăng trưởng rất lớn.

Trong bối cảnh thị trường đầy biến động hiện nay, phân khúc đất nền được đánh giá là “cuộc chơi” của những người nhiều tiền và có tầm nhìn dài hạn.

Con số thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, mặc dù trong quý III/2022 tại các địa phương không còn tình trạng tăng "nóng", sốt cục bộ như những tháng đầu năm, vấn nạn “phân lô, bán nền” phần nào đã được kiểm soát nhưng giao dịch đất nền vẫn ghi nhận trong quý có hơn 115.000 giao dịch đất nền thành công, bằng xấp xỉ 54% so với quý trước. Trong đó, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch, tại miền Trung có 18.789 giao dịch, tại miền Nam có 74.534 giao dịch.

Trước đó nhiều chuyên gia cũng đưa ra dự báo về những tháng cuối năm 2022 là thời điểm thích hợp để “bắt đáy” bất động sản giá hời. Tuy nhiên đối với những nhà đầu "tay ngang", chuyên gia lại cho rằng cần cẩn trọng bởi thị trường thời điểm hiện tại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đặc biệt về mặt thanh khoản. Chưa kể, thị trường đất nền phân lô, ở một góc độ nào đó, vẫn nằm trong tầm thao túng của những “tay to”.

Trong bối cảnh thị trường gặp khó, nhà đầu tư đang có rất nhiều lựa chọn tiềm năng. Nhưng để rót tiền đúng nơi, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông và tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” vào lúc này, bởi giá có thể lên nhanh nhưng khả năng thanh khoản là rất thấp.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho hay trong khoảng hơn 2 năm trở lại đây, đất nền phân lô là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ, lướt sóng. Một trong những lý do khiến đất nền duy trì được sức nóng bất chấp việc thị trường bị siết chặt là bởi nguồn cung dồi dào đi cùng nhu cầu lớn.

Nhà đầu tư này cho rằng, thị trường đột ngột chững lại do tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt, sau nhiều tháng gắng gượng tới nay, nhiều nhà đầu tư phải ồ ạt bán ra nhằm thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng. Những trường hợp phải “cắt lỗ” là những tay ngang hoặc nhà đầu tư non tay “gãy” đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, không ít “tay to” vẫn đang tranh thủ gom đất ở các khu vực tiềm năng.

“Trong bối cảnh dòng vốn vào bất động sản gặp khó, lãi suất tăng mạnh, những mảnh đất giá còn rẻ đang được săn tìm. Người mua sử dụng hoàn toàn “tiền thịt”, do đó dù thị trường chững lại, thậm chí đi ngang vài năm thì họ cũng không hề lo lắng cắt lỗ”, nhà đầu tư chia sẻ.

Tương tự, anh Nguyễn Văn Đạt, một nhà đầu tư BĐS khu vực Hoài Đức Hà Nội cho biết, nhiều nhà đầu tư dài hơi sẽ coi đây là cơ hội tốt để gom đất giá rẻ khi trong tay có sẵn tiền mặt. Nhóm đầu tư của anh đang dồn tiền để gom số lượng lớn đất thương mại dịch vụ và đấu giá của người dân trong khu vực có nhu cầu chuyển nhượng. Anh Đạt cho biết, miễn là mức giá người bán đưa ra phù hợp thì nhóm của anh sẽ xuống tiền mua hết.

Đóng băng thanh khoản, thị trường ở thế “cầm cự”

Chuyên gia cho rằng, năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin.

Không thể phủ nhận thực tế, sự xuất hiện đại dịch toàn cầu Covid-19 đã và đang khiến thị trường sụp đổ mọi kịch bản chống suy thoái được đưa ra cách đây chưa lâu. Bởi cuộc khủng hoảng lần này không còn khu trú trong giới hạn thị trường bất động sản mà là một cuộc khủng hoảng kinh tế trên diện rộng.

Chuyên gia cũng cho rằng, khi một nền kinh tế bị đe dọa thì bất động sản khó có bức tranh sáng ở thời điểm hiện tại và tương lai gần. Có lẽ một phần kịch bản 2011-2013 đang âm thầm lặp lại nhưng nhà đầu tư vẫn nuôi kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ sớm trở lại.

So sánh với kịch bản năm 2011-2013, thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại đang lặp lại các chỉ số như nguồn vốn tín dụng bị siết (trước đó, đầu năm 2020, NHNN đã ra thông tư về việc siết tín dụng bất động sản); lực cầu yếu và doanh nghiệp bất động sản lao đao. Khi đó, “cầm cự” là chiến lược mà không ít doanh nghiệp địa ốc đã thực hiện trước hàng loạt sự kiện mở bán bị hoãn, doanh thu không được thực hiện, chi phí quảng cáo cắt giảm. Quá trình đào thải, cắt giảm nhân sự cũng diễn ra. Doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu. Tuy nhiên lực cầu và khả năng thanh khoản tạm thời đóng băng, nếu tình trạng này kéo dài đi quá giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp thì mở ra một chu kỳ khủng hoảng mới.

Trên thế giới, nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề từ các cuộc khủng hoảng bất động sản và khủng hoảng tài chính và 2 lĩnh vực này lại liên quan đến nhau. Do đó, cần chấn chỉnh thị trường bất động sản về đúng cung – cầu thật, phát triển những sản phẩm đáp ứng nhu cầu số đông. Nguồn vốn ngân hàng phải được kiểm soát, “nắn chỉnh” để cùng thực hiện mục tiêu đa số người dân có nhà ở… Một khi nền kinh tế tăng trưởng lành mạnh, hài hòa sẽ giúp các ngân hàng phát triển bền vững.

Quay trở lại với thị trường thị trường bất động sản năm 2022, theo đại diện Batdongsan.com.vn chia sẻ, năm 2022 là một năm đầy thách thức với ngành BĐS Việt Nam. Theo đó, các doanh nghiệp (DN), chủ đầu tư cũng như các nhà môi giới đối mặt với nhiều khó khăn.

Có thể thấy, thị trường BĐS bắt đầu suy giảm từ quý II/2022. Mức độ quan tâm và lượng giao dịch đều có xu hướng giảm do tác động của những thông tin không tích cực. Trong đó có thể kể đến vụ chủ đầu tư lớn bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm, FED lần đầu tiên tăng lãi suất sau hơn 3 năm khiến nhiều ngân hàng thương mại tăng lãi suất huy động; Chủ tịch Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát bị bắt do sai phạm trái phiếu. Thêm vào đó là việc Hà Nội siết chặt việc tách thửa đất và các công ty bất động sản cắt giảm lượng lớn nhân sự khi thị trường đi xuống.

Chúng ta thấy thời kỳ trước và trong dịch, bất động sản gần như là kênh đứng đầu danh mục của các nhà đầu tư hay người dân gửi tiền vào để trú ẩn dòng tiền. Nhưng thời điểm sau dịch, các nhà đầu tư hay người dân đã có nhiều sự lựa chọn hơn khi lãi suất tăng. Nghĩa là, họ đẩy dòng tiền của mình vào các kênh sản xuất kinh doanh, trong đó kênh ngân hàng là lựa chọn ưu tiên để được hưởng lãi suất cao.

Mặc khác, khi lãi suất huy động tăng sẽ kéo theo lãi suất cho vay tăng theo. Những người mua bất động sản, mua đất nền hay những doanh nghiệp phát triển các dự án đất nền gặp khó khăn trong việc phát triển về vốn. Chính vì vậy, thị trường sẽ bị giới hạn về nguồn hàng và các giao dịch sản phẩm đất nền cũng sẽ chậm bởi vốn là yếu tố chính giúp thị trường bất động sản phát triển và hồi sinh.

Trong bối cảnh này, đại diện Batdongsan.com.vn khuyến nghị DN BĐS cần cải thiện hồ sơ tín dụng. Cùng với đó là phát hành trái phiếu minh bạch và phù hợp với khả năng trả nợ, đưa ra tài chính hấp dẫn cho người mua. Đồng thời đẩy nhanh pháp lý và tiến độ dự án để có nguồn vốn từ khách hàng trả trước.

Với người mua nhà, cần cập nhập thông tin vĩ mô tài chính và pháp lý, thận trọng lựa chọn chủ đầu tư có nội lực tốt và những dự án tốt, lựa chọn loại hình bất động sản có giá trị thực và cân nhắc các phương án tài chính phù hợp.