Giới chuyên gia nhân định thị trường bất động sản sẽ thoát đáy từ quý I/2023

Giá bán căn hộ có xu hướng gia tăng

Trong những năm gần đây, nguồn cung chung cư tại các thành phố lớn liên tục giảm sút, kéo theo đó là mức giá tăng cao, vượt qua khả năng của người có nhu cầu thực. Mặc dù thị trường đang kém thanh khoản nhưng phân khúc này vẫn được dự báo khó giảm giá.

Báo cáo mới nhất của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, tại Hà Nội, mức độ quan tâm tới loại hình chung cư giảm nhẹ khoảng 5 - 12%. Song, mức giá lại có xu hướng tăng, đặc biệt phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất 12%, cao cấp tăng 7% và bình dân tăng 2%. Tại TP. HCM, mức độ quan tâm có xu hướng tăng mạnh, còn giá bán tăng nhẹ từ 2- 4%.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), thị trường bất động sản dù biến động, trầm lắng, xuất hiện tình trạng giảm giá bán ở nhiều sản phẩm thì căn hộ chung cư vẫn là ngoại lệ.

“Phân khúc này sẽ khó ghi nhận hiện tượng giảm giá. Bởi thị trường bất động sản năm 2022 - 2023 rất khác so với khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2012 - 2013”, ông Hiệp nói.

Ông Hiệp cho rằng, giai đoạn 2012 - 2013 là giai đoạn khủng hoảng thừa khi nhà nhà làm bất động sản, công ty nào cũng đầu tư bất động sản. Từ đó tạo nên một nguồn cung lớn trong khi sức mua kém, dẫn đến hiện tượng giảm giá bán. Bản thân doanh nghiệp của ông thời điểm đó cũng phải giảm giá từ 24 triệu đồng/m2 xuống còn 22 triệu đồng/m2 tại dự án Nam Đô cùng với việc hoàn thành tiến độ dự án thì mới bán hết.

Còn thị trường nhà ở, căn hộ hiện nay đang khan hiếm nguồn hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Chưa kể, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường; từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên.

Ông Đinh Minh Tuấn Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, luật đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo nên rất khó để CĐT giảm giá bán. “Giá bất động sản phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, thực tế hiện nay là cầu nhiều nhưng cung thiếu, giá BĐS sẽ khó giảm”, ông Tuấn nhận định.

Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, luật đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo nên rất khó để CĐT giảm giá bán. “Giá bất động sản phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, thực tế hiện nay là cầu nhiều nhưng cung thiếu, giá BĐS sẽ khó giảm”, ông Tuấn nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, sự giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân và BĐS có giá trị khai thác thương mại tốt, vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

“Hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường BĐS hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp, do tính thanh khoản kém vì không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Ngay thời điểm thị trường chững lại, BĐS đáp ứng nhu cầu thực và sinh lời từ thương mại vẫn không có sự biến động lớn. Ngoài ra, những tín hiệu tích cực từ thị trường 2023 cũng sẽ trấn an tâm lý người mua nhà và kéo thanh khoản dần trở lại”, ông Đính nhận định.

Tỷ lệ tiêu thụ căn hộ TP Hồ Chí Minh quý IV/2022 thấp kỷ lục

Theo số liệu báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong quý 4/2022 tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM ghi nhận mức thấp kỷ lục với chưa đến 25% (trên tổng số 470 căn hộ chào bán). Dù thanh khoản giảm mạnh, giá bán vẫn giữ thế đi ngang trong 3 tháng cuối năm, thậm chí vẫn tăng 3-4% nếu so với quý 1/2022. Riêng với loại hình nhà phố tại TP.HCM, giá bán trong quý 4/2022 tăng gần 16%, giá nhà riêng nhiều khu vực nội thành thậm chí còn tăng 25-29% so với thời điểm đầu năm.

Đỉnh điểm rơi vào 3 tháng cuối năm, toàn thị trường có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25% (tương đương 100 căn hộ) trong tổng số nguồn cung. Theo đánh giá của Batdongsan.com.vn đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây, nhất và vào giai đoạn cận Tết.

Nhìn chung, theo giới chuyên môn, sẽ có sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm trong năm 2023. Thay vì tập trung vào những căn hộ cao cấp, giá từ 6-7 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giỏ hàng, hướng đến ưu tiến phát triển những sản phẩm tầm khoảng 2 – 3 tỷ đồng để tiếp cận nhu cầu thị trường và đảm bảo thanh khoản bền vững.

Tuy nhiên, với các giao dịch sang nhượng ở thị trường thứ cấp, sẽ xuất hiện nhiều hơn tình trạng giảm giá bán. Giá BĐS sẽ hạ khi áp lực vốn vay của nhà đầu tư và giới đầu cơ gia tăng. Nhiều nhà đầu tư đang gồng mình ôm hàng trong giai đoạn này có thể sẽ khó chịu đựng thêm gánh nặng tài chính thời gian tới buộc phải tính đến chuyện giảm giá sâu hoặc bán cắt lỗ. Giá nhà đất thứ cấp sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhận định, thị trường BĐS đang gặp khó khăn nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở tăng cao thì tình hình có thể sẽ sớm được cải thiện. Niềm tin của người mua nhà đang giảm, cùng đó là những vướng mắc về khung pháp lý và nguồn vốn khan hiếm do siết tín dụng kéo theo tính thanh khoản sụt giảm, đồng thời chi phí xây dựng tăng lên. Nhưng những khó khăn trên có thể sẽ chỉ trong ngắn hạn khi nhu cầu nhà ở trong vòng 10 năm tới vẫn rất lớn.

Dự báo giao dịch thương mại khởi sắc từ quý II/2023

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, bước sang quý 1 năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái hiện nay và từ quý 2.2023, thị trường này bắt đầu khởi sắc do có sự hỗ trợ khi các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng bắt đầu thoát "đáy".

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, ngay sau khi có chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, qua nắm bắt thông tin từ các doanh nghiệp hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam, tâm lý của doanh nghiệp và thị trường đang dần được phục hồi và vững tâm hơn để vượt qua thách thức. Các doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có liên quan đang tích cực, chủ động cơ cấu lại các phân khúc khách hàng, các sản phẩm, giá cả, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán... phù hợp, khả thi, thuận lợi cho khách hàng, người dân, nhất là những đối tượng có nhu cầu thực sự và có tính khả thi.

Ông Đính dự báo, quý I/2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng vẫn còn trầm lắng, do trùng vào thời điểm Tết Nguyên đán 2023. Nguồn cung thị trường vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý dự án cần thêm thời gian. Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; cùng với việc các vướng mắc trên dần được tháo gỡ.

Đồng quan điểm, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội dự báo thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm 2023. Ông Hiếu cũng kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản năm 2023. Theo ông Hiếu, điều tiên quyết là sớm tháo gỡ nút thắt về pháp lý, vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, thậm chí phải có giải pháp mạnh để kích cầu (nhất là các phân khúc bất động sản…)

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng dự báo, thị trường bất động sản tháng cuối năm và nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá bán với loại hình bất động sản nhà ở. Tại Hà Nội, điểm sáng là khu vực phía Đông khi quy hoạch hạ tầng ngày càng phát triển, các dự án nhà ở được đầu tư đồng bộ, nhiều tiện ích, all in one…đáp ứng nhu cầu của người dân. Ở góc độ ngắn hạn, phân khúc bình dân và trung cấp sẽ được quan tâm và phát triển mạnh mẽ bởi đây là phân khúc vẫn luôn có nhu cầu cao trên thị trường.

Phân khúc bất động sản cao cấp dự kiến sẽ là một trong những kênh đầu tư trung và dài hạn đầy tiềm năng. Bởi tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang thuộc hàng cao nhất Đông Nam Á với 1,4 triệu người tăng thêm mỗi năm.