Dù các Luật mới đã được thông qua nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn cần thời gian để thích ứng?

Kỳ vọng của doanh nghiệp địa ốc

Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Số doanh nghiệp thành lập mới, lượng giao dịch, đặc biệt là nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản luôn tăng trong thời gian gần đây.

Cùng đó, thị trường bất động sản đang kỳ vọng có bước đột phá khi cả 3 bộ luật liên quan (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023) đồng thời có hiệu lực từ ngày 1/8.

Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) nhận định: Sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện và xu hướng sử dụng bất động sản như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ mạnh nhu cầu nhà ở trong thời gian tới.

Đặc biệt, 3 luật lớn về bất động sản sẽ tạo khung pháp lý mới, hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Các luật mới sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ năm 2025.

Các chuyên gia cho rằng tranh thủ đà phục hồi của thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động tìm kiếm nguồn vốn và quỹ đất để phát triển thêm nhiều dự án mới trong thời gian tới.

Tuy nhiên, thị trường cũng vẫn tồn tại 2 khó khăn cần khắc phục. Đó là sự bất hợp lý trong cung cầu, khi nhu cầu của người mua nhà còn rất cao nhưng sản phẩm phù hợp với đại đa số lại hạn chế và tình hình tài chính khó khăn của doanh nghiệp.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing khẳng định, từ phía doanh nghiệp, đầu tiên mà hành lang pháp lý mang lại là giải thoát khỏi những gì họ đang mắc kẹt.

"Có những dự án bán hết từ năm 2015, nhưng đến bây giờ chưa có cơ sở quyết định quyền sử dụng đất là bao nhiêu, chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận cho người dân dù đã về ở. Rõ ràng đây là một nội dung rất tuyệt vời, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản như chúng tôi", ông Trung chia sẻ tại Tại Tọa đàm "Vận hội mới của thị trường bất động sản".

Ông Trung nói thêm, hiện, chủ đầu tư định hình sàng lọc rất rõ ràng. Nếu như chặng đường 10 năm, 15 năm trước đây, cứ có đất là sẽ góp vốn và trở thành một chủ đầu tư. Nhưng sắp tới có đất chưa chắc đã làm được vì liên quan đến đầu ra: Liệu nguồn cung sắp tới có phù hợp thị trường hay không, có được xã hội đón nhận hay không?

Còn về chiến lược của doanh nghiệp, tới đây, các luật có hiệu lực sẽ rõ ràng khái niệm căn hộ hạng sang, hoặc siêu sang. Điều này phù hợp với phát triển chung về sự gia tăng tầng lớp trung lưu của Việt Nam, cũng như trên thế giới.

Đối với đơn vị phân phối, ông Trung nói thêm, rõ ràng rất nhiều sàn đã có sự chuẩn bị để xây dựng bộ máy, cách thức hoạt động. Đặc biệt liên quan nhóm môi giới bất động sản, sẽ không được tự do, bắt buộc phải tham gia vào tổ chức.

"Nếu điều này được quản lý, chúng ta sẽ đo được chỉ số giao dịch, đồng nghĩa với việc sẽ có dữ liệu được xây dựng bằng rất nhiều nguồn khác nhau. Các quyết định, quyết sách liên quan đến việc tín dụng, điều tiết sẽ có cơ sở dữ liệu để làm", ông Trung nói.

Cần thời gian để chuẩn bị

Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing nói thêm, hàng năm lượng kiều hối về là rất lớn. Từ trước đến nay dòng tiền này đa số phải đi qua người nhà, người quen nhưng tiềm tàng nhiều rủi ro mất tài sản, phần nào giảm dòng tiền. Khi mở được "nút thắt" này, lượng kiều hối cuối năm chắc chắn sẽ tạo cú hích cho thị trường rất lớn.

Tuy nhiên, quay lại yếu tố nguồn cung, ông Trung cho biết, dù luật có thông qua thì nguồn cung vẫn chưa thể cải thiện được. "Doanh nghiệp vẫn cần có thời gian chuẩn bị, rồi bấm nút, cơ quan nhà nước cũng cần thời gian để ra văn bản hướng dẫn.Nhưng chắc chắn doanh nghiệp nào có sẵn các pháp lý liên quan dự án như 1/500, quyết định sử dụng đất, năng lực tài chính, bộ máy có sẵn,... sẽ chớp được cơ hội, và định hình ra được doanh nghiệp nào chủ đạo dự án lớn, doanh nghiệp đi thị trường ngách", ông Trung lý giải.

Liên quan đến phần đất nền, trước đây trong chặng đường phát triển nóng, có lúc phân lô bán nền, có lúc siết lại, tạo ra hệ luỵ mắc kẹt nguồn vốn. Khi đã định hướng rõ sẽ đỡ được tình trạng phí đất đai, đỡ người dân mắc kẹt. Với góc nhìn doanh nghiệp, tôi tin rằng đây là một bước đà rất lớn, bắt đầu từ 1/9, sẽ phát triển bền vững. Tâm lý người dân đi mua bán sẽ hạn chế yếu tố đầu cơ, tạo sự bền vững cho thị trường.

Trong hai năm qua, các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với loạt khó khăn, chủ yếu bởi "ách tắc" pháp lý và nguồn vốn. Thay vì phát triển dự án, một số chủ đầu tư lớn gần như mất cả năm để xin tháo gỡ vướng mắc tại các dự án hay tái cơ cấu tài sản để có nguồn lực trả nợ ngân hàng, thanh toán trái phiếu.

Trên thực tế, việc các doanh nghiệp bất động sản công bố kế hoạch kinh doanh năm 2024 cho thấy thị trường dường như đi vào quỹ đạo hồi phục và các doanh nghiệp sẵn sàng đón đầu chu kỳ mới.

"Những khó khăn sớm được tháo gỡ là tiền đề quan trọng để doanh nghiệp tiếp tục thực hiện các thủ tục liên quan, tái tục triển khai và sớm hoàn thành dự án đưa vào hoạt động, đảm bảo các cam kết với khách hàng", đại diện một doanh nghiệp chia sẻ.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, mặc dù thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến theo chiều hướng tích cực. Tuy nhiên, nhiều khó khăn, vướng mắc đã được tháo gỡ trong các luật mới nhưng chưa có hiệu lực thi hành dẫn đến chưa giải quyết ngay được. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, nhìn về phía cung, có những dự án trong giai đoạn trước đã qua được cửa ải thủ tục (đã có pháp lý, đưa ra thị trường) nhưng phải dừng lại do không có vốn, rơi vào cảnh "đắp chiếu" để đó. Về những dự án vướng pháp lý không xử lý được, phải chờ có cơ chế mới để giải quyết.

Do đó, tất cả các yếu tố hồi phục tích cực của thị trường bất động sản hiện vẫn đang trong quá trình tương tác, cần thêm thời gian và chờ thêm sự xuất hiện của "chất xúc tác" để có thể "tạo phản ứng" cho ra các kết quả tốt đẹp. "Chúng ta cần đặt niềm tin và cho thêm thời gian để doanh nghiệp địa ốc có thể phục hồi và tạo ra những cú hích mới, sớm trở lại vị thế một trong những ngành đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước trong những năm trước đó", ông Đính nói.