"Gánh nặng" của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Nỗi lo hàng tồn kho

Mặc dù thị trường bất động sản xuất hiện những tín hiệu tích cực từ những cú hích chính sách vĩ mô, tuy nhiên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được dự báo khó khởi sắc trở lại trong ngắn hạn, đặc biệt hàng tồn kho lớn.

Theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng cho thấy, phân khúc bất động sản du lịch đang có sự phục hồi, với 8 dự án được hoàn thành, đưa ra thị trường 3.385 sản phẩm nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú, tăng trên 133% so với quý IV/2022.

Cụ thể, trong 2 quý đầu năm 2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thêm 2.458 căn hộ du lịch (condotel), 680 căn biệt thự du lịch và 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Chưa kể, cả nước đang có 56 dự án nghỉ dưỡng đang triển khai... giúp nguồn cung tăng đáng kể.

Mặc dù thị có những dấu hiệu tích cực, tuy nhiên khó khăn vẫn đang đeo bám các doanh nghiệp trong ngành. Trên thực tế, dù đã tung nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu khủng lên tới 25-40%, tuy nhiên, lượng hàng bán ra không đáng kể.

Không chỉ với condotel, tình trạng ế ẩm đang xảy ra ở hầu hết các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước, đẩy lượng hàng tồn kho lên con số báo động trong nửa thập kỷ qua.

Cụ thể, theo báo cáo của DKRA, tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6 đã vọt lên 42.364 căn, tiêu thụ condotel thấp hơn 78% so với cùng kỳ, riêng tháng 4 và 5, sức tiêu thụ giảm 95%. Giá bán condotel cả 3 miền Bắc - Trung - Nam trong khoảng 31-154,5 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý II lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam.

Bên cạnh đó, số liệu từ nhóm nghiêm cứu thị trường BHS R&D (BHS Group) cho thấy, từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm cả cao tầng và thấp tầng. Trong đó, có tới 67/81 dự án đã đi vào khai thác vận hành, tương đương với con số gần 20.000 sản phẩm.

Đáng chú ý chỉ có 31/67 dự án được vận hành toàn phần, còn lại là các dự án vận hành theo từng phần. Đây cũng là lý do minh chứng cho việc, mặc dù chỉ có khoảng 14/81 dự án chưa vận hành nhưng lại có tới hơn 24.000 sản phẩm đã xây dựng xong và bàn giao cho người mua nhưng vẫn để trống.

Theo lý giải từ BHS, việc các bất động sản nghỉ dưỡng đã xây dựng xong nhưng không được đưa vào kinh doanh xuất phát từ phương thức xây dựng và bán hàng “cuốn chiếu”.

Thị trường khó “đột phá” trong ngắn hạn

Có thể thấy, dù đã giữa quý III/2023, nhưng ngành du lịch cũng như thị trường khai thác bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa phục hồi như kỳ vọng. Các thủ phủ du lịch nổi tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long… chứng kiến cảnh nhiều nhà mặt phố đóng cửa, treo biển cho thuê… dẫu đang mùa cao điểm du lịch.

Bên cạnh đó, những chính sách mới của Chính phủ về du lịch, gỡ khó thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cũng đang tác động tích cực tới ngành “công nghiệp xanh” tại Việt Nam nói chung và thị trường khai thác du lịch nghỉ dưỡng nói riêng.

Cụ thể, các quyết sách quan trọng được ban hành để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, bao gồm Nghị quyết số 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 10/2023/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, trong đó có đề cập đến việc cấp chứng nhận sở hữu cho một số loại hình bất động sản như condotel, officetel… Ngoài ra, loạt động thái khác như sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… cũng được tiến hành. Tổ công tác gỡ khó cho thị trường cũng đã được thành lập.

Theo đánh giá của bà Trần Thùy Vân, Quản lý, Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam cho biết, bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn duy trì trạng thái trầm lắng kéo dài, cụ thể số dự án mới mở bán khan hiếm và lượng giao dịch nhỏ giọt ở hầu hết các hạng mục sản phẩm.

Theo bà Vân, Nghị định 10/2023/NĐ-CP phần nào tháo gỡ nút thắt tâm lý thị trường và dần khôi phục niềm tin nhà đầu tư. Tuy nhiên, Nghị định 10 mới chỉ đặt nền móng cho việc công nhận sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, officetel, biệt thự du lịch) và chưa thể hoàn toàn tháo gỡ những khó khăn của phân khúc này.

Về giá, bà Vân cho biết, mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự du lịch được dự báo không có nhiều biến động. Giá sơ cấp ở các thành phố biển lớn đã ở mức khá cao, do giai đoạn tăng trưởng nóng từ năm 2014 - 2019, các dự án mới liên tục được chào bán và mức giá bình quân thị trường nhờ vậy tăng trưởng tốt theo năm.

Tại các thị trường trọng điểm như: Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu,... hiện phổ giá sơ cấp của condotel ở mức 52 - 55 triệu đồng/m2 thông thủy (riêng Phú Quốc giá bình quân >80 triệu đồng/m2 thông thủy do hầu hết đều là dự án condotel có thương hiệu), và phổ giá sơ cấp của biệt thự du lịch ở mức 60 - 72 triệu đồng/m2 đất.

Sau năm 2019, tại những thị trường truyền thống như: Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc, giá sơ cấp của bất động sản nghỉ dưỡng nói chung đạt mức tăng trưởng ổn định 2 - 3%/năm. Riêng những thị trường mới nổi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định, giá sơ cấp duy trì đà tăng trên 5%/năm.

Đại diện CBRE Việt Nam cũng dự báo, những tháng cuối năm 2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khó sôi động trở lại như giai đoạn trước đây. Các đơn vị chủ đầu tư hiện đang tập trung tái cơ cấu hoạt động kinh doanh sau thời gian chịu tác động bởi những bất ổn kinh tế, đồng thời sức ép đáo hạn trái phiếu trong giai đoạn cuối năm cũng là bài toán áp lực với một số doanh nghiệp địa ốc.