Giá bất động sản nhiều nơi “chỉ tăng không giảm”, chuyên gia lý giải nguyên nhân

Chiêu trò “đẩy giá”

Từ cuối năm 2023 đến nửa đầu của năm 2024, giá nhà đất các thị trường đều tăng lên rất nhanh, cá biệt có những sản phẩm tăng 30%, đặc biệt là phân khúc nhà chung cư.

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố cho thấy, với phân khúc bất động sản nhà ở giá bán sơ cấp quý 2 tiếp tục tăng do nguồn cung mới hầu hết được hoàn thiện và định vị ở mức tiêu chuẩn cao. Một số dự án căn hộ chung cư phân khúc trung cấp cũng tăng giá từ 3 – 5% do nguồn cung phân khúc này ngày càng khan hiếm.

Theo số liệu của VARS, giá căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng trong Q2/2024 tăng lần lượt 58%, 27%, và 45% so với năm 2019.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đánh giá, giá chung cư tăng bất thường chưa hợp lý: “Tôi cho rằng, tác động từ nhóm lợi ích nào đó chưa phù hợp lắm trong bối cảnh kinh tế, thị trường, thu nhập người dân chưa hồi phục. Giá nhà tăng cao, nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng. Tuy nhiên, tại sao họ làm được như vậy?

Rõ ràng nguồn cung đang có vấn đề. Mấy năm nay, thị trường không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư. Các dự án chủ yếu là dự án cũ và dự án đã mua đi bán lại. Nguồn cung vừa thiếu vừa kém chất lượng, cung cho người dân, người nghèo rất ít, cấu trúc sản phẩm không phù hợp”.

Trong khi nhu cầu của người dân về nhà ở và nhu cầu của nhà đầu tư vào bất động sản lớn, nhưng nguồn cung thiếu hụt điều này khiến thị trường một phần dẫn dắt, tạo sóng bởi một nhóm nhà đầu tư.

Ông Đính cho rằng, chúng ta cần có điều chỉnh. Hy vọng bắt đầu từ 1/8, nhiều dự án được tháo gỡ, nguồn cung sẽ được đẩy vào thị trường nhiều hơn. Nhiều sự lựa chọn về chung cư, condotel, căn hộ nghỉ dường, nhà ở chất lượng sẽ xuất hiện phong phú, giảm áp lực cung cầu, giá cả sẽ được điều chỉnh.

Thị trường có nhiều dự án mới, có vài nghìn sản phẩm chung cư được mở bán giải toả được cung cầu. Cung mới đa dạng sẽ khiến những khu vực trước đây giá có hiện tượng bong bóng, tăng "sốt ảo", sẽ được điều chỉnh về với giá trị thực.

Thực tế, thời gian qua, thông tin về việc khan hiếm căn hộ mới, giá chào bán chung cư tăng... liên tục xuất hiện trên các phương tiện truyền thông. Điều này đã khiến thị trường xuất hiện nhiều hơn các nhóm đầu tư vào phân khúc căn hộ chung cư. Sản phẩm các nhà đầu tư này lựa chọn chính là các khu nhà có nhiều căn hộ ở ổn định, lượng căn hộ chào bán ra thị trường thấp. Cũng chính từ việc lượng chào bán thấp, nhu cầu ở thật lại lớn nên một số nhà đầu tư đã dùng các thủ thuật đẩy giá lên cao.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ cho biết: "Khi môi giới gọi điện chào giá ví dụ 50 triệu, người thứ hai trả 52 triệu hay 53 triệu thì chủ nhà sẽ nghĩ phải tới 60 triệu. Họ sẽ cho nhiều người gọi. Chính vì thế, tâm lý của người có nhà muốn bán đó là nghĩ thị trường đang rất sốt và hiện tại không nên giao dịch vội vì có thể bán hớ".

Những thông tin này vô hình chung đang dẫn dắt tâm lý của những người có ý định bán là luôn chào giá bán cao lên, tạo nên một mặt bằng giá mới.

"Thị trường bất động sản rất sôi động nhưng tôi đánh giá đó là sự sôi động trên truyền thông và mạng xã hội. Gía cả liên tục thay đổi, giá ngày hôm sau cao hơn ngày hôm trước. Tuy nhiên, thời gian gần đây lượng giao dịch đã sụt giảm với lý do giá bị thổi cao quá", ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ nhận định.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh nhiễu loạn thông tin về giá bất động sản như hiện nay, người mua nhà nên tỉnh táo tìm hiểu kỹ thông tin về lịch sử tăng giá của khu vực, để đưa ra nhận định cho riêng mình trước khi đưa ra quyết định mua nhà. Bởi trên thực tế, nơi nào tập trung nhiều nhà đầu tư gom hàng, nơi đó giá thường sẽ bị thổi cao hơn nhiều so với các dự án khác.

Giá sẽ còn tăng trong thời gian tới?

Ngay từ đầu năm 2024 đến nay, khi 3 luật chưa có hiệu lực, giá các phân khúc trên thị trường bất động sản (BĐS) đã liên tục "leo thang". Đặc biệt ở 2 TP lớn là Hà Nội và TP.HCM, người có nhu cầu chỉ chậm chân một chút là giá cũng có thể đã thay đổi. Trong đó, phân khúc chung cư ghi nhận đà tăng giá mạnh nhất. Tại Hà Nội, báo cáo thị trường BĐS quý 2/2024 của Savills cho thấy kể từ năm 2020 giá chung cư sơ cấp trung bình tăng 18%/năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14%/năm.

Đặc biệt, trước ngày 3 luật có hiệu lực, thị trường BĐS TP.HCM lên cơn sốt khi Bảng giá đất điều chỉnh của TP dự kiến áp dụng từ ngày 1.8 với mức tăng từ 5 lần đến 50 lần giúp giá đất sát thị trường nhưng cũng gây không ít khó khăn khi tác động đến hàng chục nhóm đối tượng. Hôm qua, Hiệp hội BĐS TP.HCM đã có công văn kiến nghị lùi thời hạn áp dụng để không gây áp lực tiền sử dụng đất với người dân.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh, việc đưa 3 luật trên có hiệu lực sớm sẽ khắc phục nhiều vấn đề hạn chế về pháp lý, giải tỏa khó khăn, giúp các dự án đang dừng có thể được khởi động lại, cũng như tạo điều kiện ra đời các dự án mới. "Về nguyên tắc thị trường, khi nguồn cung tăng, cân đối bài toán cung - cầu thì giá BĐS nói chung cũng như giá đất nói riêng sẽ hạ nhiệt, song thực tế lại đang diễn biến ngược lại. Đây là biểu hiện tự nhiên và tất yếu của thị trường khi bắt đầu sôi động trở lại; đồng thời, phù hợp với động cơ và thực tế của cả người mua lẫn người bán", ông lý giải.

Nhìn dài hơi hơn, TS Vũ Đình Ánh cho rằng chưa thể nhận định giá BĐS sẽ tăng hay giảm sau khi 3 luật có hiệu lực. Bởi luật có rất nhiều nội dung thay đổi tác động tới giá BĐS theo nhiều chiều hướng khác nhau. Sự tăng hay giảm phụ thuộc nguyên nhân giá đất biến động thời gian vừa qua tại từng phân khúc. Đơn cử, thị trường BĐS thời gian qua nổi cộm vấn đề nguồn cung hạn chế. Nếu căn cứ vào các quy định trong 3 luật mới thì khả năng tăng cung trong thời gian tới sẽ rất cao. Như vậy, nguyên nhân giá đất tăng do thiếu nguồn cung sẽ được giải tỏa, có thể tạo xu hướng giảm giá. Tương tự, việc thực hiện cho phép bán BĐS trên tài sản hình thành trên đất kèm theo quyền thuê đất sẽ làm cho thị trường năng động hơn.