Giá bất động sản sẽ tiếp tục "leo thang" trong vài năm tới

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, mức tăng giá nhà trong thời gian qua đã cao gấp nhiều lần so với mức tăng giá vàng.

Đơn cử, theo khảo sát của đơn vị này, nếu năm 2002 giá nhà tại quận Hoàn Kiếm trung bình chỉ khoảng 11 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá tại khu vực này đã tăng lên 33 lần ở ngưỡng trên 360 triệu đồng/m2. Trong khi đó, gần 2 thập kỷ qua, giá vàng chỉ tăng khoảng 8 lần lên mức khoảng 55 triệu đồng/m2. Như vậy, tốc độ tăng giá của bất động sản cao gấp 4 lần tốc độ tăng giá của vàng trong gần 20 năm qua.

Vị này nhận định thêm, trong vòng 10 năm nữa, việc sở hữu được nhà tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội sẽ khó khăn không kém Thượng Hải, Bắc Kinh lúc này. “Giá nhà Thượng Hải liên tục tăng qua các năm, đắt đến mức "trúng xổ số mới mua nổi", điều tương tự cũng sẽ diễn ra tại Việt Nam”, ông Quốc Anh nói.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2020 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, bất động sản nhà ở chưa có xu hướng giảm giá mà vẫn tăng theo quý. Cụ thể, trên cả nước, giá bán căn hộ trung cấp dao động từ 20 - 35 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp từ 35 triệu đồng/m2 trở lên. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020). Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 0,03%. Còn tại TP.HCM, mức giá bán dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020).

Theo khảo sát từ Navigos, hiện giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội đang cao hơn 28 lần so với thu nhập của người trẻ. Cụ thể, thu nhập bình quân của người trẻ mới đi làm là 72 triệu đồng một năm, trong khi giá căn hộ 2 phòng ngủ bình quân hiện đã lên đến 2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, một điểm đáng chú ý là dù giá liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới nhưng sức hấp thụ vẫn rất tốt. Đặc biệt, ở các dự án mới ra hàng, mặc dù mức giá được một số chủ đầu tư đưa ra cao kỷ lục, nhưng thực tế cho thấy vẫn được khách hàng chấp nhận.

Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real tiết lộ, tại TP.HCM, một số dự án vẫn giao dịch rất sôi động, vượt ngoài kỳ vọng, bất chấp giá bán cao. Đơn cử như tại dự án Vinhomes Grand Park, dự án này có 1.500 căn nhà thấp tầng bán với giá từ 15 - 100 tỷ đồng/căn. Chỉ sau 5 tháng mở bán, dự án chỉ còn chưa đến 100 căn, và những căn còn lại có giá từ 60 - 100 tỷ đồng.

"Các căn có giá từ 15 tỷ đồng đều hết sạch. Đây là thành công ngoài sức tưởng tượng", ông Sơn cho hay. 

Lý giải về xu hướng tăng giá nhà,  ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho biết, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán bởi thủ tục hoàn thiện một dự án bất động sản hiện nay kéo dài, dẫn đến gia tăng chi phí tài chính. 

"Gần như 100% dự án mới ra trên thị trường hiện nay đều thông qua đấu giá, đấu thầu khiến các chủ đầu tư không có cơ hội có lợi nhuận cao. Khung lợi nhuận thấp buộc các chủ đầu tư phải nghĩ ra nhiều cách để bán giá cao hơn, bởi nếu lợi nhuận mỏng mà gặp thị trường yếu thì nguy hiểm, hoạt động kinh doanh không hiệu quả cho chính các doanh nghiệp", ông Tuyển cho hay.

Mặt khác, theo vị này, xu hướng tăng giá trong thời gian gần đây còn liên quan đến yếu tố chất lượng của chính các dự án bất động sản. 

Trong quá khứ, khách hàng chỉ cần mua một nơi để ở. Cách đây vài chục năm, bất động sản chủ yếu nằm ở trong làng, xã, trong các nhà tập thể 3 - 5 tầng. Thế nhưng, nhu cầu của người dân hiện nay không chỉ dừng lại ở đó. Khi thu nhập đang ngày càng gia tăng, họ cần một nơi để sống chứ không phải chỉ là một nơi để ở. Họ ưu tiên mua bất động sản có đầy đủ các yếu tố gồm quy mô, vị trí trung tâm. Các sản phẩm có hai yếu tố này mới tiêu thụ được, những sản phẩm xa không có tiện ích an ninh, dịch vụ và thậm chí không có yếu tố thông minh thì khó tiêu thụ. Nhiều chủ đầu tư đã tìm hiểu hành vi mới của khách hàng để nâng giá bán và an toàn hơn trong đầu tư.

“Đó cũng là lý do khiến các bất động sản giá trung bình và thấp, nhà ở xã hội dường như bị lãng quên, thay vào đó là các đại đô thị thông minh, các khu nghỉ dưỡng trong lòng thành phố hình thành. Từ đó, nhiều người chấp nhận đi xa để tìm mua một nơi để sống như ở Ecopark, Vinhomes Smart City dù giá cao”, ông Tuyển nhận định.

Một trong những nguyên nhân khác khiến giá bất động sản sẽ khó giảm trong nhiều năm tới, theo PGS.TS. Phạm Đình Long (Đại học Mở TP.HCM) là do nhu cầu bất động sản luôn tăng còn diện tích đất lại không tăng. Theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc, dân số hiện tại của Việt Nam là 97,6 triệu người. Đến đầu năm 2021, dân số của Việt Nam dự kiến sẽ đạt 97,8 triệu người. PGS.TS. Phạm Đình Long lý giải, tác nhân giúp duy trì giá đất chính hiện nay là mật độ dân cư. Nên ở những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, giá bất động sản sẽ chỉ tăng chứ không giảm.

“Do nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế đã khiến tài sản này ngày càng khan hiếm. Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đó. Nếu điều kiện kinh tế và chính trị ổn định trong trung và dài hạn, giá bất động sản khó có chuyện đi xuống”, vị chuyên gia nhìn nhận.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cũng cho rằng, hiện tại, tình trạng nguồn cung khan hiếm đã kéo dài trong 2 - 3 năm qua do khủng hoảng pháp lý dẫn đến câu chuyện giá bị tác động và đẩy lên theo nhu cầu thị trường. Theo vị này, giá tăng nhưng sản phẩm vẫn bán được là do vấn đề tác động cung - cầu thị trường xảy ra theo xu thế.

Do đó, theo các chuyên gia, dù giá trên đà tăng nhưng chưa lập đỉnh, dư địa tăng giá còn lớn, bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn nguồn tiền đầu tư. Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, giá bất động sản sẽ còn tăng mạnh trong thời gian tới khi thực tế tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam ở mức rất thấp chỉ 35% so với con số 60% tại Trung Quốc và 81% tại Hàn Quốc.

Mặt khác, giá nhà tại một số đô thị lớn ở Việt Nam như Hà Nội và TP.HCM đang ở mức 2.000 USD/m2, rất thấp so với các nước trong khu vực như Úc, Hong Kong, Singapore...

“Xét trên tầm khu vực, giá nhà Việt Nam vẫn được xem là thấp so với mức 8.000 - 29.000 USD/m2 của Singapore, Hong Kong, Thượng Hải. Việt Nam lại ngày càng thu hút đầu tư và là thị trường được nhiều nhà đầu tư quốc tế hướng đến nên biên độ tăng giá bất động sản có thể sẽ rất mạnh trong các năm tới”, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay.

Theo vị này, nhà đầu tư có thể xuống tiền mua bất động sản ngay trong giai đoạn này để đón làn sóng hồi phục năm 2022, nhưng cần đầu tư dài hạn và cẩn trọng với đòn bẩy tài chính; theo dõi kỹ biến động của từng loại hình để đưa ra lựa chọn đầu tư phù hợp.

“Rất có thể trong năm 2021, xu hướng thị trường sẽ trái ngược với năm 2020, nhà đầu tư Hà Nội sẽ hướng đến loại hình căn hộ và TP.HCM lại tập trung vào sản phẩm nhà liền thổ và đất nền", ông Nguyễn Quốc Anh nhận định./.