Giá căn hộ bình dân tăng 70%, khi nhà giá rẻ cũng không còn rẻ

Căn hộ giá rẻ, bình dân tăng gần 50-70%

Khảo sát một dự án được triển khai ở khu vực TP. Thủ Đức mua từ thời điểm cuối năm 2018, một người mua nhà kiếm khoản lời gần 100% chỉ sau 2 năm. Được biết căn chung cư này vào thời điểm 2018 chị mua có giá chỉ khoảng 850 triệu đồng, đến cuối năm 2020 khi dự án nhận nhà thì sang nhượng lại cho một đôi vợ chồng có nhu cầu mua ở với giá thứ cấp là 1,57 tỷ đồng. Dù là đã lời gần như 100% so với giá gốc nhưng nhà đầu tư này cho biết, vẫn đang “bán rẻ” vì lúc mua được ưu ái suất nội bộ nên giờ bán cũng mềm hơn nhiều người. Thực tế cũng cho thấy, hiện tại nhiều căn cùng vị trí cũng đã có giá bán tầm 1,6-1,7 tỷ đồng.

Cùng trên khu vực TP. Thủ Đức, một nhà đầu tư bán lại thành công căn hộ 60m2 của mình tại dự án The Art với giá 2,3 tỷ đồng. Trước đó thời điểm 2016 chị mua căn này từ chủ đầu tư với giá chưa đến 1,1 tỷ đồng, sau 4 năm cho thuê, chị sang nhượng lại và lời hơn 1 tỷ đồng. Chị này cho biết, dự án này đã bàn giao khá lâu nhưng sở dĩ giá tăng cao như vậy là do các dự án BĐS quanh khu vực này đang hình thành mức mới, vào khoảng gần 38-45 triệu/m2 với loại hình chung cư. Điều này khiến nhiều dự án hoàn thiện trước đó cũng điều chỉnh tăng theo và hầu hết sẽ tăng ngang tầm mức giá sơ cấp của các dự án đang mở bán để dễ ra hàng.

Xu hướng tăng giá liên tục của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh khiến nhiều dự án vốn thuộc loại hình nhà ở bình dân, giá rẻ cũng tăng mạnh trên thị trường thứ cấp. Từ mức giá gốc chỉ vài trăm triệu, giờ nhiều dự án nhà bình dân rao bán lại với giá cả tỷ đồng, bất chấp thực tế chất lượng xây dựng và dịch vụ sinh hoạt vẫn ở mức rất “bình dân”.

Theo tìm hiểu, hàng loạt dự án nhà giá rẻ tại quận 8, quận 12, Bình Tân, Bình Chánh và TP.Thủ Đức triển khai trong giai đoạn 2016-2018 từng có tầm giá vài trăm triệu đều đang sang nhượng thứ cấp ở mức tiền tỷ. Đơn cử, tại khu Nam, dự án Green Town Bình Tân thời điểm 2017-2018 vẫn còn chào bán giá 22-23 triệu/m2, hiện được bán lại ở tầm giá khoảng 32 triệu/m2; dự án căn hộ Ehome 3 (Hồ Học Lãm, Bình Tân) thời điểm 2017 chào bán căn 50m2 giá tầm 800 triệu đồng, giá sang nhượng thứ cấp hiện tại là 1,4-1,5 tỷ đồng/m2; chung cư Saigon Homes (Hương Lộ 2) năm 2017 chính thức mở bán căn 47m2 với 880 triệu đồng nay có giá thứ cấp cũng vào khoảng 1,4 tỷ đồng.

Tại khu vực Bình Chánh, dự án căn hộ Conic Skyway năm 2017 chỉ có giá tầm 16 triệu/m2 hiện rao bán giá trung bình vào khoảng 28 -30 triệu/m2. Một số dự án NOXH như HQC Plaza có giá bán từ mức 12-14 triệu/m2 leo lên tầm giá 20-22 triệu/m2; HQC Bình Trưng Đông (TP. Thủ Đức) giá tầm 15-17 triệu/m2 năm 2017, còn giờ đây đang được bán ở mức 30 triệu/m2. Căn hộ Linh Trung (TP. Thủ Đức) năm 2016 chỉ có giá từ 750-800 triệu/căn hiện cũng đang giao dịch trong khoảng giá 1,5-1,7 tỷ đồng/căn.

Giá tăng vì TP đã cạn nguồn hàng bình dân

Theo chia sẻ mới đây của bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận thị trường CBRE Việt Nam, giá chào bán các dự án chung cư mới trên địa bàn TP Hồ Chí Minh trong những tháng đầu năm 2021 tăng ở tất cả phân khúc, đạt mức 51 triệu/m2, cao hơn cùng kỳ năm trước 14,6%. Nghiên cứu từ Collier Việt Nam cũng chỉ ra, kể từ khi thành lập TP. Thủ Đức, giá chào bán căn hộ tại đây đã tăng trung bình khoảng 7-9% so với năm ngoái và tăng 45% so với năm 2018. Đà tăng giá nhà được dự báo chưa có dấu hiệu dừng lại. Theo đó, giá bán bình quân sơ cấp toàn thị trường TP Hồ Chí Minh dự kiến tiếp tục xu hướng đi lên và có thể tăng từ 4-9% so với năm 2020.

Thị trường TP Hồ Chí Minh đã không còn loại hình nhà bình dân xuất hiện từ năm 2018. Nếu giai đoạn 2017 gần 80% nguồn cung nhà ở thuộc loại hình trung cấp, bình dân giá dưới 25 triệu /m2 thì năm 2020, 69% nguồn cung thị trường là loại hình trung – cao cấp, giá trung bình từ 35-50 triệu/m2. Căn hộ bình dân dưới 25 triệu/m2 không còn nguồn cung mới.

Nhìn nhận về xu hướng giá căn hộ TP Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA cho biết, chỉ trong vòng 7 năm (2013-2020), giá chung cư bình dân đã tăng khoảng 100% từ khoảng 14-16 triệu đồng/m2 lên trên 30-33 triệu đồng/m2. Không những vậy, các dự án căn hộ nhóm này trong 3 năm trở lại đây ngày càng khan hiếm và thậm chí đang biến mất trên thị trường. Đến quý 1/2021, các mức giá chào bán nói trên lại tiếp tục tăng 5-10% so với giá của năm 2020. Không chỉ căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2, mà ngay cả những căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó kiếm ở TP Hồ Chí Minh. “Cơ hội sở hữu nhà của người lao động và các hộ gia đình trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời. Nhiều dự án BĐS mới có mức giá bán trên dưới 2 tỷ đồng/căn ngày càng khó tìm thấy và với những căn có giá tầm 1,5 tỷ đồng/căn thì gần như là không còn nguồn hàng mới”, ông Hoàng cho hay.

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, trong năm 2020, phân khúc nhà ở cao cấp đưa ra thị trường chiếm gần 70%, áp đảo trên thị trường BĐS. Loại hình nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% và phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. Riêng quý 1/2021 gần như không có dự án bình dân nào mới được xây dựng. Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự lệch pha sản phẩm trên thị trường BĐS, có thể dẫn đến sự phát triển thiếu tính ổn định, bền vững cho thị trường BĐS.