Giá nhà “leo thang”: Bài toán đau đầu chưa có lời giải?

Giá nhà “nhảy múa”

Theo CBRE, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội hơn 10.840 căn từ 17 dự án, chủ yếu từ phân khúc căn hộ cao cấp, giá bán bình quân trên dưới 80 triệu đồng/m2. Con số gần 11.000 căn hộ mới là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay. Song, sức mua tăng mạnh, một số dự án tuy có số lượng căn mở bán lớn lên đến 1.000 - 2.000 căn nhưng cũng đã nhanh chóng bán hết 80-90% rổ hàng.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ chung cư mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm 2024 hạn chế hơn, chỉ bằng 40% nguồn cung mới của cùng kỳ năm 2023. Số lượng căn hộ bán được trong 2 quý đầu năm 2024 đã đạt 80% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 1.700 căn hộ.

Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực” lên nguồn cung, từ đó thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nửa đầu năm 2024, giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận tại TP.HCM, ở cả 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cả Hà Nội và TP.HCM hiện tại gần như không còn căn hộ thương mại giá dưới 50 triệu đồng/m2.

Báo cáo thị trường tháng 7/2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán chung cư tiếp tục tăng nhẹ, mức độ quan tâm và lượng tin đăng cũng tăng.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội, một trong những thay đổi lớn nhất mà Luật Đất đai 2024 mang lại là việc bỏ quy định về khung giá đất, cho phép các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì năm năm như trước đây.

Bà Vân nhận định, việc cho phép các địa phương tự xác định giá đất sẽ giúp thị trường bất động sản phản ánh chính xác hơn giá trị thực của đất đai. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 cũng quy định chỉ thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư, giúp khơi thông quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng, từ đó đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường cùng với các quy định đền bù chặt chẽ sẽ làm tăng chi phí đầu tư vào các dự án bất động sản, từ đó đẩy giá thành sản phẩm tăng cao. Savills ghi nhận trong quý II vừa qua, không có nguồn cung mới nào dưới mức 45 triệu đồng/m², và kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm.

Trong ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung trên thị trường còn hạn chế. Trong quý II/2024, nguồn cung căn hộ đã giảm 34% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ còn khoảng 2.700 căn. Đáng chú ý, 98% nguồn cung này đến từ các dự án hiện có, hầu như không có dự án mới.

Tuy nhiên, khi nguồn cung căn hộ tại khu vực ngoại ô Hà Nội tăng mạnh từ năm 2025 trở đi, giá bán tại các khu vực này có thể khó duy trì đà tăng nhanh như hiện tại. Điều này có thể làm giảm áp lực tăng giá nhà ở trong dài hạn, đặc biệt ở các khu vực ngoại ô.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam cũng cho rằng, nguồn cung hiện nay trên thị trường hầu hết là trung và cao cấp, khá là cao so với thu nhập bình quân đầu người.

“Tôi cho rằng từ nay đến cuối năm sẽ có một số dự án được đưa ra thị trường tuy nhiên những dự án này không đại diện cho thu nhập của đại bộ phận người dân, trung và cao cấp là nhiều còn những sản phẩm giá trị vừa phải 30-40 triệu/m2 rất hạn chế nếu có chủ yếu là các tỉnh thành vệ tinh còn ở TP. Hồ Chí Minh thì khó”, ông Khương chia sẻ.

Bài toán nhà giá rẻ chưa được giải

Tại các thành phố lớn của Việt Nam như TP.HCM và Hà Nội, nhà ở giá rẻ, giá phải chăng cũng là vấn đề rất nan giải do thiếu hụt nguồn cung.

Ghi nhận của Savills Việt Nam cho thấy, dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TP.HCM. Tuy nhiên, nguồn cung này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp sáu tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

Khả năng chi trả sẽ vẫn là thách thức lớn, khi chỉ có chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong ba năm tới ở phân khúc này.

Trước thực trạng trên, các chuyên gia của Savills cho rằng, hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối với các khu vực lân cận đang là động lực lớn để cải thiện nút thắt về quỹ đất, chi phí đầu tư, từ đó góp phần giải quyết vấn đề khả năng chi trả của người dân với bất động sản.

Ở một chia sẻ mới đây về lời giải “bài toán” nhà ở giá rẻ, hợp túi tiền, ông Nguyễn Duy Khánh – CEO DXMD Việt Nam chia sẻ, khi các bộ luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực kể từ ngày 1/8 tới đây, mục đích của các bộ luật mới này là làm cho thị trường bất động sản minh bạch hơn, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Điều này có nghĩa là các chủ đầu tư sẽ phải thương lượng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá thỏa thuận sẽ sát hơn với giá thị trường, đội giá sản phẩm đầu ra.

Ngoài ra, việc phân lô bán nền bị siết chặt và các chủ đầu tư nhỏ lẻ sẽ rất là khó khăn trong việc phát triển các dự án, theo hướng phân lô bán nền như trước.

Từ đây, chỉ có những chủ đầu tư đảm bảo đủ tiềm lực tài chính, khả năng phát triển dự án, khả năng kinh doanh hoặc là những chủ đầu tư muốn phát triển dự án thì phải kết hợp được với các đơn vị phân phối, triển khai chuyên nghiệp.

“Khi thị trường tốt hơn, minh bạch hơn, các sản phẩm bất động sản sẽ chuẩn chỉnh hơn về mặt pháp lý, … nhưng khả năng giảm giá nhà ở là rất khó”, ông Nguyễn Duy Khánh nhận định. Ông Khánh cho biết, theo dự báo việc tìm kiếm nhà giá ở giá rẻ, hợp túi tiền trong thời gian tới sẽ rất khăn khó hơn. Thế nhưng theo kinh nghiệm từ các quốc gia khác, chúng ta vẫn có thể tạo ra sản phẩm phù hợp với túi tiền mà không nhất thiết phải bắt thị trường giảm giá.

CEO DXMD Việt Nam lấy ví dụ như tại thị trường Úc, Mỹ, Anh từ trước tới nay hầu như giá nhà ở không giảm. Nhưng họ vẫn phát triển được những sản phẩm vừa túi tiền, mà không nhất thiết là giảm giá nhà ở.

Áp dụng vào thị trường bất động sản ở nước ta, theo kinh nghiệm của các quốc gia phát triển, thay vì phải tìm mọi cách để giảm giá nhà tại khu vực trung tâm TP.HCM thì chúng ta có thể biến những khu vực vùng vệ tinh trở lên gần hơn và biến những thành phố nhỏ trở thành lớn hơn.

“Xu hướng phát triển của các quốc gia phát triển trên thế giới là biến xa thành gần, một điểm nhỏ thành lớn. Họ phát triển mạnh cho những thành phố vệ tinh, thành phố lân cận. Khi cơ sở hạ tầng, đường giao thông kết nối giúp thời gian di chuyển từ thành phố vệ tinh vào khu vực trung tâm của các thành phố lớn thông thoáng, dễ dàng, thì điều này có nghĩa là người dân vẫn có thể mua được nhà ở với giá rẻ, hợp túi tiền mà không nhất thiết phải chờ đợi thị trường giảm giá”, ông Nguyễn Duy Khánh nói.